Решение от 28 января 2020 г. по делу № А65-16336/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-16336/2019


Дата принятия решения – 28 января 2020 года.

Дата объявления резолютивной части – 21 января 2020 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего: судьи Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования помощником судьи Артемьевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

исковое заявление муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Газпромбанк (Акционерному обществу), г.Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта для продажи с публичных торгов и обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: <...>, кадастровый номер 16:50:010216:53,

от истца - ФИО1 по доверенности от 03.07.2019г.

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 18.03.2019, ФИО3 по доверенности от 25.03.2019;

от третьего лица Управление Росреестра по РТ – не явился, извещен



УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Газпромбанк (Акционерному обществу) (далее – ответчик) об изъятии объекта для продажи с публичных торгов и обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: <...>, кадастровый номер 16:50:010216:53.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 25.11.2015 между Комитетом земельных и имущественных отношений (арендодатель) и Банк Зенит (арендатор по договору) заключен договор аренды земельного участка N 18723, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в аренду земельный участок общей площадью 1493 кв. м с кадастровым номером 16:50:010616:80, по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Пушкина, 34. Согласно договору аренды на земельном участке расположено незаконченное строительством административно-торговое здание.

В силу пункта 2.1 договора договор заключен сроком на 3 года до 24.11.2018. Согласно пункту 2.2 договора датой возврата земельного участка является 24.11.2018.

01.12.2017 Банк ГПБ (АО) приобрел у Банка «Зенит» по договору купли-продажи следующее имущество:

- здание, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь 4573,6 кв.м., степень готовности 56%, площадь застройки 1435,6 кв.м. адрес: <...>, кадастровый номер: 16:50:010216:53 (далее - Объект, Здание);

- земельный участок с кадастровым номером 16:50:010616:399, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство административно-торгового здания, проектирование и строительство подземных проездов к строящемуся зданию и двухуровнего здания паркинга с наземной парковкой, общей площадью 450,0 кв.м., расположенный по адресу: <...> (регистрация права собственности произведена 11.12.2017).

Объект расположен на указанном земельном участке, приобретенном Банком в собственность и на земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:010616:80, в отношении которого к Банку перешли права аренды по договору аренды №18729 от 25.11.2015, заключенному между Банком Зенит и КЗИО сроком до 24.11.2018.

27.02.2018 между Банком ГПБ (АО) и истцом было заключено дополнительное соглашение №18729/дс-1 от к Договору аренды о замене арендатора.

Уведомлением от 20.05.2019 истец поставил ответчика в известность о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока его действия и необходимости возвратить земельный участок по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального состояния.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ),

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 25.11.2015, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Судом установлено, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:010216:53, что подтверждается выпиской из ЕГРП (т.1 л.д.17-20).

Банком строительство Объекта было осуществлено в соответствии с разрешением на строительство №RU16301000- 122-от 31.12.2008, срок действия которого был продлен до 31.12.2019.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает, что основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, поскольку на земельном участке по адресу: <...>, отсутствует объект незавершенный строительством, объект построен и готов к эксплуатации.

Так, Банком получен акт итоговой проверки законченного строительством объекта капитального строительства №12-12/1383 от 12.12.2019 Инспекции государственного строительного надзора Республики Татарстан.

При проведении государственной экспертизы перед государственным органом ставились, в том числе вопросы определения степени готовности (т.е. завершен ли объект строительством) и соответствия построенного Объекта проектной документации. Помимо этого государственным органом анализировались наличие или отсутствие нарушений обязательных требований в отношении Объекта.

Из акта итоговой проверки Объекта следует, что строительство Объекта завершено; каких-либо нарушений, в том числе обязательных требований технических регламентов, нормативных актов не выявлено; исполнительная документация по строительству Объекта представлена в полном объеме.

Таким образом, в акте итоговой проверки Объекта отражены достаточные основания для признания Объекта завершенным строительством.

Кроме того 24.12.2019 Банком получено заключение Инспекции государственного строительного надзора Республики Татарстан о соответствии построенного, реконструированного Объекта капитального строительства требованиям проектной документации.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта, что также свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объектов на основании ст. 239.1 ГК РФ, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов не завершение строительства объекта.

Отсутствие в материалах дела доказательств разрешительной и регистрационной документации ответчика на указанные объекты, с учетом указанных выше фактических обстоятельств и норм права, правового значения не имеет.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 ГрК РФ).

Таким образом, единственно определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, так как строительство заявленного к изъятию объекта завершено.

Доказательства иного, в том числе доказательства незавершения строительства объекта, истцом в материалы дела не представлены.

Также судом принимаются во внимание доводы Банка о том, что, приобретя Объект 01.12.2017, Банк действовал добросовестно в целях окончания строительства Объекта, вместе с тем, ввести Объект в эксплуатацию с готовностью 56 % в оставшиеся сроки аренды Земельного участка (до 24.11.2018) оказалось невозможным по обстоятельствам, независящим от воли Банка.

Специализированной организацией ООО «Инжиниринговый центр «ЭнергоРазвитие» было проведено углубленное обследование состояния строительных конструкций Здания, которое выявило необходимость проведения аварийно-восстановительных работ по устройству гидротеплоизоляционного слоя подпорной стены Здания (письмо исх.№ЭР-605-18 от 23.05.2018).

После подготовки соответствующего проекта проведения аварийно-восстановительных работ 19.07.2018 (исх.№01.1-6/1625) Банк обратился в Управление архитектуры и градостроительства ИК МО г. Казани по вопросу согласования проекта проведения таких работ.

Управлением архитектуры и градостроительства ИК МО г. Казани письмом исх.№ 15/09-05-13020 от 26.07.2018 предоставлен перечень лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты при производстве земляных работ. Помимо всех прочих лиц, указанный проект работ Банку требовалось согласовать с Министерством культуры Республики Татарстан, в связи с тем, что в отношении Земельного участка действует обременение охранным обязательством на объект культурного наследия достопримечательное место «Культурный слой исторического центра г. Казани XI-XVIII веков» от 27.12.2012 №ЗУ-363, согласно п.3.2. которого проведение земляных, землеустроительных и строительных работ на данном земельном участке осуществляется с предварительного согласования Министерство культуры Республики Татарстан.

27.07.2018 (исх.№01.1-6/1685) в Министерство культуры Республики Татарстан на согласование был направлен данный проект работ проведения аварийно-восстановительных работ. Учитывая, что указом Президента Республики Татарстан от 28.06.2018 №УП-462 создан Комитет Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия полномочия по соответствующему согласованию проекта указанных работ были переданы в этот орган.

Письмом Комитета Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия от 24.08.2018 (исх.№147) выдвинуто требование о включении в проектно-сметную документацию по устройству гидротеплоизоляционного слоя подпорной стены Здания Раздела об обеспечении сохранности объектов культурного наследия. Данное требование было исполнено Банком и 26.09.2018 (исх.№01.1-6/2127) в адрес Комитета Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия была представлена запрошенная документация. Получить соответствующее согласование от Комитета Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия Банку удалось 29.10.2018 (исх.№826).

Кроме того, в процессе строительства Банку потребовалось согласование откорректированного эскизного проекта Здания, для чего 15.08.2018 Банком было направлено в Управление архитектуры и градостроительства РЖ г. Казани соответствующее письмо исх.№01.106/1831.

Ответ о согласовании откорректированного эскизного предложения Здания был получен Банком 12.10.2018 (письмо исх.№ 15/0705-16593).

При этом, принимая во внимание то, что по требованиям пожарной безопасности (п.6.7.9 СП 2.13130.2012) потребовалось согласовать замену покрытия кровли Здания с гибкой черепицы на металлочерепицу, 31.10.2018 Банком повторно был направлен на согласование указанный эскизный проект с учетом изменений (письмо исх.№01.1-6/2339).

Ответ о согласовании откорректированного эскизного предложения Здания был получен Банком 19.12.2018 (письмо исх.№ 15/07-05-19896).

Таким образом, для согласования проведения аварийно-восстановительных работ по устройству гидротеплоизоляционного слоя подпорной стены Здания с Комитетом Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия потребовалось более 3 месяцев, а процесс согласования эскизного проекта Здания с Управлением архитектуры и градостроительства ИК МО г. Казани занял более 4 месяцев.

Совокупность указанных обстоятельств свидетельствует, что Банк не смог ввести Объект в эксплуатацию до окончания срока аренды по независящим от него обстоятельствам.

Кроме того судом установлено, спорный объект расположен не только на земельном участке с кадастровым номером 16:50:010616:80, в отношении которого к Банку перешли права аренды по договору аренды №18729 от 25.11.2015, но и на земельном участке с кадастровым номером 16:50:010616:399, находящемся в собственности ответчика.

В данном случае изъятие объекта строительства, находящегося на указанных участках, противоречило бы закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При указанных обстоятельствах, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан



Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.


Судья К.П. Андреев