Решение от 27 октября 2020 г. по делу № А41-38060/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-38060/20
27 октября 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гриневой А. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.09.1993, юридический адрес: 141402, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 26.01.2015, юридический адрес: 141446, <...>

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143407, <...>), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СХОДНЯ" (адрес: 141400, <...> ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.01.2003, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 23.04.2015 г. № ЮА-24; об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060206:103

При участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ" о расторжении договора аренды земельного участка от 23.04.2015 г. № ЮА-24; об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060206:103.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2020 года указанное заявление принято к производству суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СХОДНЯ".

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 июля 2020 года произведена замена состава суда с судьи Р. Ш. Бирюкова на судью А. В. Гриневу.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме. Представитель ответчика возражал, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

23.04.2015 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «Сходня» заключен договор аренды земельного участка № ЮА-24 с кадастровым номером 50:10:0060206:103, площадью 8 226 кв.м, по адресу: Московская обл., Химки, мкр. Сходня, ул. Микояна, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «для эксплуатации зданий и сооружений с/к Дружба». Согласно п.1.4. Договора, участок предоставлен для ведения медицинской деятельности.

В соответствии с Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 12.04.2018, были переданы права и обязанности ООО «МонолитСтройИнвест» (далее – Арендатор).

Согласно Договору аренды, Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора аренды, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

27.02.2020г, в соответствии с условиями Договора аренды, Администрацией городского округа Химки Московской области (далее – Арендодатель) произведён осмотр земельного участка.

При осмотре выявлено, что территория земельного участка не огорожена, не охраняется, доступ не ограничен. Земельный участок зарос травянистой и кустарниковой растительностью.

Таким образом, земельный участок, по мнению истца, не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования. Арендатор не приступил к освоению арендуемого земельного участка, использованию его по назначению, что является существенным нарушением условий договора.

12.03.2020 Истец направил в адрес Ответчика претензию, в которой предложил устранить допущенные нарушения в тридцатидневный срок с момента направления претензии, либо расторгнуть Договор аренды и возвратить Истцу арендованное имущество по акту приема-передачи.

Пунктом 6.3. Договора аренды предусмотрено, что Арендодатель вправе расторгнуть Договор аренды досрочно в случае нарушения Арендатором его условий, в том числе неосвоения и неиспользования земельного участка по целевому назначению.

В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса, а именно: неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Таким образом, по истечении 5 лет с момента заключения Договора аренды ответчик, по мнению истца, не только не завершил, но и не приступал к освоению арендуемого земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что является существенным нарушением условий Договора аренды, а также в соответствии с условиями Договора основанием для его досрочного расторжения.

В порядке досудебного урегулирования истец направил в адрес ответчика претензию № 132-ИСХ2479 от 02.03.2020.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

23.04.2015 г. ООО «Сходня» заключило с Администрацией городского округа Химки Московской области Договор № ЮА-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060206:101 и Договор № ЮА-24 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060206:103.

18.09.2017 г. ООО «Сходня» заключило с ООО «МонолитСтройИнвест» Договор соинвестирования, согласно которому в рамках реализации Инвестиционного проекта ООО «Сходня» передает ООО МонолитСтройИнвест» как новому застройщику права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0060206:101 и 50: 10:0060206:103.

12.04.2018 г. ООО «Сходня» заключило с ООО «МонолитСтройИнвест» Договор о передаче (уступки) прав и обязанностей по Договору № ЮА-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060206:101 и по Договору № ЮА-24 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060206:103.

20.06.2019 г. ООО «Сходня» заключило с ООО «МонолитСтройИнвест» Договор соинвестирования, согласно которому в рамках реализации Инвестиционного проекта ООО «Сходня» передает ООО МоноглитСтройИнвест» как новому застройщику права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0060206:101 и 50:10:0060206:103, и в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060206:186, что является вкладом в строительство трех жилых домов, а ООО «МонолитСтройИнвест» как новый застройщик по результатам строительства передает ООО «Сходня» как инвестору 820 кв. м продаваемых площадей.

Дополнительным соглашением №370 к соглашению о реализации инвестиционного проекта от 28.02.2017 заключенного между Администрацией, третьим лицом и ответчиком, по условиям которого стороны в том числе предусмотрели передачу в муниципальную собственность жилые помещения площадью не менее 204,0 кв.м., выполнить работы по благоустройству улицы Микояна, передать Администрации иные жилые помещения.

Дополнительным соглашением к соглашению о реализации инвестиционного проекта от 28.02.2017 заключенному 05.07.2019 ответчик принял на себя обязательство безвозмездно передать жилые помещения площадью 1204 кв.м. дольщикам.

Инвестиционное соглашение частично исполнено, что подтверждается актом о частичной реализации соглашения от 28.02.2017г.

По состоянию на дату судебного заседания ответчиком получены и согласованы в установленном законодательством РФ порядке проектная документация в составе ГПЗУ, свидетельства о согласовании архитектурно градостроительного облика многоквартирного жилого дома на территории Московской области, Положительное заключение экспертизы проектной документации, схема планировочной части организации земельного участка, архитектурные решения, конструктивные и объемо-планировочные решения, получены и согласованы ТУ на водоснабжение, электроснабжение.

Полный пакет документов для получения разрешения на строительство последний раз сдан в ИСОГД Московской области 25.08.2020 года, что подтверждается справкой о регистрации документов и сведений № ИСОГД-22-00030547 от 25.08.2020 г.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 440 продлен срок действия разрешительной документации на строительство до конца 2021 года.

Вид разрешенного использования земельного участка, допускающий строительство многоквартирных домов изменен только в 2017 году, что указывает на то, что трехлетний срок, установленный законом (ч. 2 ст. 45 ЗК РФ), не истек.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ,

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030307:355 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Как следует из материалов дела, ответчиком получен градостроительный план земельного участка КН 50:10:0060206:103.

23.04.2015 г. ООО «Сходня» заключило с Администрацией городского округа Химки Московской области Договор № ЮА-24 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060206:103.

16.03.2017 г. Министерством строительного комплекса Московской области было издано распоряжение № П35/351 «Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории по адресу: Московская область, городской округ Химки, мкр. Сходня.

Согласно утвержденному проекту планировки территории и проекту межевания территории по адресу: Московская область, городской округ Химки, мкр. Сходня, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060206:103 предусмотрено строительство жилого дома обшей площадью 5727,3 кв. м.

06.12.2017 г. на основании проекта планировки и проекта межевания Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060206:103 выдан Градостроительный план земельного участка № RU 50301000-MSK007478 (далее ГПЗУ).

28.02.2017 г., ООО «Сходня» заключило с Администрацией городского округа Химки Московской области Соглашение о реализации инвестиционного проекта строительства жилых домов с сопутствующей инфраструктурой, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060206:103 должен быть построен жилой дом площадью 8226 кв.м.

Пунктом 2..13 этого же Соглашения предусмотрено, что в срок 31.12.2018 г. ООО «Сходня» приняло на себя обязательство осуществить работы по ремонту и оборудованию стационара на 112 коек в трехэтажном нежилом здании, расположенном по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Микояна 25, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060206:114., с ориентировочным объемом капиталовложений 120 000 000 рублей.

17.06.2019 г. Администрация городского округа Химки Московской области и ООО «Сходня» подписали Акт № 282 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 28.02.2017 г., в котором указали, что ООО «Сходня» выполнило свои обязательства по ремонту и оборудованию стационара на 112 коек с размером капиталовложений 145 111 507 рублей.

12.04.2018 г. ООО «Сходня» заключило с ООО «МонолитСтройИнвест» Договор о передаче (уступки) прав и обязанностей но Договору № ЮA-24 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060206:103.

20.06.2019 г. ООО «Сходня» заключило с ООО «МонолитСтройИнвест» Договор соинвестирования, согласно которому в рамках реализации Инвестиционного проекта ООО «Сходня» передает ООО «МонолитСтройИнвест» как новому застройщику права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0060206:101 и 50:10:0060206:103, и в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060206:186, что является вкладом в строительство трех жилых домов, а ООО «МонолитСтройИнвест» как новый застройщик по результатам строительства передает ООО «Сходня» как инвестору 820 кв. м продаваемых площадей.

05.09.2019 г. между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «МонолитСтройИнвест» было заключено Дополнительное соглашение № 462 к Соглашению о реализации инвестиционного проекта от 28.02.2017 г., согласно которому в целях реализации прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирного дома по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Вишневая 31, признанного проблемным объектом, ООО «МонолитСтройИнвест» приняло на себя обязательства безвозмездно передать жилые помещения площадью 1 204 кв. м. физическим лицам, включенным в реестр требований участников строительства, сформированного в рамках процедуры банкротства ООО «Монолит-град-строй» (дело № А40-9655/0-88-35Б).

В случае расторжения Договора аренды № ЮА-24 от 23.04.2015 г. земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060206:103 обязательства перед обманутыми дольщиками также исполнены не будут.

Кроме того, ответчиком на основании ГПЗУ разработан проект дома, получено положительное заключение экспертизы, согласовано архитектурно-градостроительное обоснование (АГО).

Согласно письму Главы городского округа Химки Московской области от 05.03.2020г. исх. № 132ИСХ-2688 Администрация городского округа Химки Московской области поддерживает выдачу ООО «МонолитСтройИнвест» разрешения на строительство объекта «многоэтажный жилой дом № 3» на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060206:103.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, существенных нарушений условий договора аренды, в т.ч. по оплате арендной платы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.В. Гринева