Решение от 10 марта 2022 г. по делу № А45-29054/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-29054/2021
10 марта 2022 года
г. Новосибирск


Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2022 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,


рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) к мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН <***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 09.10.2019 №132431н, установлении размера арендной платы,


при участии в судебном заседании представителей сторон:

истца – ФИО3, доверенность от 25.05.2020, диплом от 29.06.2018 №106, паспорт; ФИО4, доверенность от 25.05.2020, диплом от 01.07.1998 №920260, паспорт,

ответчиков – не явились, извещены,

установил:

21 октября 2021 года индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее- истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к мэрии города Новосибирска (далее- ответчик №1, мэрия), Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее- ответчик №2, департамент) об обязании мэрии заключить с предпринимателем дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 09.10.2019 №132431н, в котором указать, что арендная плата за период с 20.12.2019 по 25.09.2020 начислению и взысканию не подлежит, установить арендную плату с 24.06.2021 в размере 293 000 рублей в год или 24 416 рублей 67 копеек в месяц.

Истец обосновывает свои требования тем, что в период с 20.12.2019 по 25.09.2020 был лишен возможности пользоваться земельным участком, на котором также выполнены строительные работы по асфальтированию проезда и укладке тротуара.

Ответчики в отзыве на исковое заявление полагают, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, порядок определения размера арендной платы устанавливается органом государственной власти субъекта РФ, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению по вине мэрии или департамента.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебных разбирательств, дело рассмотрено в их отсутствии в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 09 октября 2019 года между ООО «Форт» и мэрией заключен договор аренды №132431н земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:2262, площадью 900 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – механизированные автостоянки, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, Красный проспект, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства «Дом универсального назначения» с кадастровым номером 54:35:032700:2287.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2020 предприниматель приобрел в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:032700:2287 (запись в ЕГРН №54:35:032700:2287-54/001/202-3 от 15.05.2020).

По соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.04.2020 права и обязанности по договор аренды земельного участка от 09.10.2019 №132431н перешли к предпринимателю.

13 августа 2021 года истец направил в департамент проект дополнительного соглашения о внесении изменений в вышеназванный договор аренды, в котором полагает, что арендная плата за период с 20.12.2019 по 25.09.2020 не подлежит взысканию, так как арендатор был лишен возможности пользоваться земельным участком.

Отказ во внесении изменений в указанный договор аренды послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункты 1 и 2 статьи 451 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:2262 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

С 21.06.2015 размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, определяется в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» (далее- постановление от 10.06.2015 №219-п).

Согласно пункту 2 постановления от 10.06.2015 №219-п размер арендной платы устанавливается на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Указанное постановление не оспорено, не отменено принявшим его органом, не признано недействующим в судебном порядке.

Из пункта 2.1 договора аренды от 09.10.2019 №132431н усматривается, в соответствии с постановлением от 10.06.2015 №219-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета об оценке №840 от 28.06.2019, выполненного ООО «Абсолют».

Отчет подготовлен и соответствует положениям Закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденным Министерством экономического развития и торговли РФ 20.05.2015, №№1-3, 7, произведенные расчеты корректны, объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:2262, рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды по состоянию на 18.06.2019 составляет 557 000 рублей в год.

На момент подготовке отчета об оценке №840 от 28.06.2019, выполненного ООО «Абсолют», работы по асфальтированию проезда и укладке тротуара не проводились, в связи с чем какие-либо ограничения (обременения) земельного участка отсутствовали.

По заключению ООО «ГеоПроект» от 22.12.2021 площадь наложения выстроенной дороги с тротуаром на место допустимого размещения объекта капитального строительства (пятна застройки) в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:2262 составляет 72 кв. м, площадь оставшейся части пятна застройки, не занятой дорогой с тротуаром, составляет 294 кв. м, что соответствует требованиям градостроительного регламента правил землепользования и застройки г. Новосибирска о предельной минимальной площади застройки 25% от площади земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования, составляющей для данного земельного участка 225 кв. м (900 кв. м х 25%:100%).

Таким образом, использование спорного земельного участка по целевому назначению (для завершения строительства на нем объекта капитального строительства) возможно.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие что мэрией или департаментом совершены противоправные действия, в результате которых предприниматель был лишен возможности пользоваться вышеназванным земельным участком, а истец таких доказательств в материалы не представил.

Наличие спора в суде о несоответствии градостроительного плана установленным требованиям не является бесспорным доказательством невозможности использования земельным участком.

Выявление стороной деловых просчетов, допущенных при подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка, проектной документации по строительству объекта, при получении разрешения на строительство, являются рисками предпринимательской деятельности.

Как следует из материалов дела, став арендатором по вышеназванному договору аренды земельного участка, предприниматель ознакомился и согласился с условиями договора, размером арендной платы и порядком оплаты, каких-либо возражений не заявлял, впервые заявил о невозможности использовать земельный участок при обращении в июле 2021 года с заявлением в Департамент энергетики, жилищно-коммунального хозяйства, в августе 2021 года с заявлением к ответчику №2, а уже 21 октября 2021 года предприниматель обратился в суд с исковым заявлением.

Проанализировав имеющиеся доказательства по делу, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателя.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Д.В. Векшенков