Решение от 14 февраля 2020 г. по делу № А29-16064/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: i№fo@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-16064/2019
14 февраля 2020 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2020 года, полный текст решения изготовлен 14 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Бебякиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Статус М» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности,

установил

Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Статус М» (далее – ответчик, Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства, общей площадью 3 448,6 кв. м., степенью готовности 95%, кадастровый номер 11:05:0105026:578, расположенного по адресу: <...>, для продажи с публичных торгов.

Исковые требования основаны на положениях ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований.

Ответчик явку своего представителя не обеспечил, в отзыве на иск не возражал против удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 14.06.2013 № 01/13-261, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду на срок с 14.06.2013 до 14.06.2016 для строительства объекта «Бизнес-центр» земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105026:143, площадью 6017 кв. м., местоположение: <...>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.

Соглашением от 18.09.2013 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 14.06.2013 № 01/13-261 внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка, кадастровый номер заменен на 11:05:0105026:375.

Сторонами договора подписан акт приема-передачи к соглашению от 18.09.2013.

На основании договора уступки прав аренды земельного участка № 04 от 15.05.2014, заключенного между ФИО3 и ответчиком, арендатором по договору аренды является ООО «Статус М». Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Коми 20.05.2014.

По истечении указанного выше срока аренды Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 23.06.2016 № 01/16-81 земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105026:375, площадью 6017 кв. м., местоположение: <...> сроком с 23.06.2016 до 23.06.2019, для завершения строительства объекта «Бизнес-центр».

Спорный земельный участок передан арендатору по акту от 23.06.2016.

Письмом от 16.04.2019 Общество было уведомлено об истечении срока действия договора аренды земельного участка от 23.06.2016 № 01/16-81 с 23.06.2019. Договор аренды земельного участка от 23.06.2016 № 01/16-81 прекратил свое действие в связи с истечением срока 23.06.2019.

08.06.2016 зарегистрировано право собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 11:05:0105026:578, и строительство последнего по состоянию на 23.06.2019 не завершено.

Поскольку объект строительства не был возведен на земельном участке, Администрация обратилась с иском об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы иска и отзыва на него, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежит удовлетворению в связи со следующим.

В статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (подпункт 2 статьи 3). При этом в силу пункта 33 статьи 34 этого закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5):

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено следующее.

Если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вышеназванной нормой урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из материалов дела видно, что первоначально спорный земельный участок был предоставлен правопредшественнику ответчика по договору аренды земельного участка в 2013 году.

К окончанию срока действия договора аренды (14.06.2016) спорный объект построен не был.

Для завершения строительства, 23.06.2016 без проведения торгов подписан новый договор аренды земельного участка со сроком действия до 23.06.2019.

Из установленных обстоятельств следует, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку правоотношения сторон фактически возникли после 01.03.2015, когда ответчику спорный земельный участок был предоставлен без проведения торгов для завершения строительства (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Срок действия данного договора истек, строительство объекта не было завершено, что ответчиком не оспаривается, опровергающих доказательств в материалы дела не представлено.

В связи с указанными обстоятельствами и с учетом приведенных правовых норм суд приходит к выводу, что требование истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов является правомерным и подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила).

В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион).

Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пп. з п. 7 Правил).

Согласно представленному Обществом отчету об оценке № 300/01/2019 от 27.12.2019 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства «Нежилое здание», готовность 95%, площадью 3 448,6 кв. м., адрес объекта: <...> кадастровый номер 11:05:0105026:578, составляет 91 380 000 руб. с учетом НДС.

Надлежащими доказательствами истцом вышеуказанный отчет не оспорен.

Таким образом, при определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства суд исходит из указанной суммы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Статус М» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) объект незавершенного строительства, общей площадью 3 448, 6 кв. м., степенью готовности 95 %, кадастровый номер 11:05:0105026:578, расположенный по адресу: <...>, для продажи с публичных торгов.

Установить начальную цену продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, общей площадью 3 448,6 кв. м., степенью готовности 95 %, кадастровый номер 11:05:0105026:578, расположенного по адресу: <...>, в размере 91 380 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Статус М» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.А. Бебякина