Решение от 28 мая 2024 г. по делу № А53-39331/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-39331/23
29 мая 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена   21 мая 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            29 мая 2024 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кошаташян Х.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: <***>) о расторжении договора аренды, обязании возвратить имущество, взыскании убытков,


при участии:

от истца ФИО3 по доверенности

от ответчика не явился, 



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с исковым заявлением, в котором с учетом принятых судом уточнений просила расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01 октября 2022 года, обязать ответчика возвратить арендованное имущество, взыскать убытки за несвоевременный возврат арендованного имущества в размере 200 000 рублей за период с сентября 2023 года по январь 2024, взыскать убытки за несвоевременный возврат арендованного имущества в размере 200 000 рублей в месяц с февраля 2024 года до момента фактического возврата.

В обоснование заявленных требований истец указал следующее. Истцу и ответчику на праве долевой собственности (по ? доли каждому) принадлежат нежилое задание и земельный участок на котором оно расположено. По договору от 01 октября 2022 года истец переда ? долю в праве на здание ответчику. Срок договора истекал 31 августа 2023 года. В связи с истечением срока договора истец направил ответчику уведомление о расторжении договора. Вместе с тем несмотря на то, что договор аренды был расторгнут по инициативе истца ответчик не вернул арендованное имущество. По договора аренды, заключенному с истцом, размер арендной платы был определён в сумме 160 000 рулей.  Истец после расторжения договора с ответчиком, планировал передать в аренду свое имущество иному лицу за 200 000 рублей. С учетом чего на стороне ответчика за период с сентября 2023 года по январь 2024 (5 месяцев) образовались убытки в виде планируемой суммой от сдачи и полученных от ответчика денежных средств (200 000 – 160 000  х 5 месяцев). Также ввиду того, что ответчик не вернул помещение то с него также надлежит взыскать убытки в размере 200 000 рублей за каждый месяц начиная с февраля 2024 года.

Ответчик в письменных возражениях (л.д. 21,34) указывает на следующее. После истечения срока действия договора аренды он возобновился на неопределённый срок. Условия договора аренды не предусматривали право арендодателя на отказ от договора аренды в одностороннем порядке. Убытки заявленные истцом не обоснованы, поскольку истец, будучи долевым собственников на здание, в отсутствии согласия второго сособственника (ответчика) не мог распорядиться своей долей путем ее передачи иным лицам.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика на рассмотрение дела не явился, подал ходатайство об отложении судебного заседания мотивируя это нахождением в отпуске.

Разрешая указанное ходатайство, суд не усмотрел оснований для отложения судебного заседания, учитывая, что судебное заседание было назначено на 21 мая 2024 года еще 16 апреля 2024 года, то есть заблаговременно и ответчик имел возможность обеспечить участие иного представителя не находящегося в данное время в отпуске.

Более того дело находится в производстве суда более 6-ти месяцев и ответчик неоднократно принимал участие в рассмотрении дела и предоставлял доказательства, в том числе исполнил определение суда от 16 апреля 2024 года, дав пояснения на вопросы суда и предоставил доказательства, которые были приобщены к дела и им дана оценка.

Ввиду изложенного, дело рассмотрено в отсутствии представителя ответчика.

Заслушав пояснения представителя истца, поддержавшего заявленные требования, исследовав и изучив представленные по делу доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

28 ноября 2011 года в единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о нежилом здании, наименование «мельница», площадью 3032 кв.м., по адресу: <...>, с кадастровым номером 61:58:0002521:164 (л.д.69).

Из технического плана от 03.03.2010 года, выполненного МУП «Бюро технической инвентаризации» города Таганрога, следует, что здание состоит из литер «Ш», «Ш1», Ш2» и «Ш3», которые в свою очередь состоят из нежилых помещений, различного назначения (л.д. 66).

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0002521:159, площадью 4021 кв.м. (л.д. 71).

Здание с кадастровым номером 61:58:0002521:164 и земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002521:159 находятся в долевой собственности (по ? доли) у истца и ответчика.

Право собственности ответчика было зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости в 2011 года, а истца в 2016 году.

01.01.2020 года между истцом и ответчиком был заключён договор аренды (л.д.58), по условиям которого истица передала в аренду ответчику нежилое здание площадью 1516 кв.м. и право аренды на прилегающий земельный участок площадью 2010,5 кв.м., сроком по 01.12.2020 года, с установлением арендной платы в размере 65 000 рублей в месяц.

После истечения указанного договора, 02.12.2020 года между истцом и ответчиком был заключён договор аренды (л.д.61), по условиям которого истица передала в аренду ответчику нежилое здание площадью 1516 кв.м. и право аренды на прилегающий земельный участок площадью 2010,5 кв.м., сроком по 31.10.2021 года, с установлением арендной платы в размере 57 000 рублей в месяц.

01.10.2022 года между истцом и ответчиком был заключён договор аренды (л.д.43), по условиям которого истица передала в аренду ответчику нежилое помещение площадью 1516 кв.м. и право аренды на прилегающий земельный участок сроком по 31.08.2023 года, с установлением арендной платы в размере 160 000 рублей в месяц.

10.07.2023 года истица направила ответчику уведомление о расторжении договора аренды от 01.10.2022 года после истечения его срока – 31.08.2023 года.

10.09.2023 года истица вновь направила ответчику письмо, в котором указала, что письмом от 10.07.2023 года она отказалась от договора аренды после 31.08.2023 года. Также было предложено на заключение нового договора со стоимостью оплаты в месяяц – 200 000 рублей и необходимость доплаты разницы в размере 40 000 рублей за сентябрь 2023 года (л.д. 51).

Ссылаясь на то, что истица отказалась от договора аренды, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, был подан соответствующий иск.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

1.Оценка взаимоотношений сторон в рамках договора аренды от 01.10.2022.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 607 Гражданского кодекса РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно статье 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 дано разъяснение о том, что положения Гражданского кодекса РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Также в информационном письме ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 (вопрос № 1) дано разъяснение о том, что если в договоре аренды не идентифицирована часть здания передаваемая в аренду (без указания конкретных помещений, этажей), а лишь указана общая площадь, то такой договор аренды является незаключённым.

Обобщая изложенные выше нормы права и разъяснения ВАС РФ, следует, что часть нежилого здания может выступать в гражданском обороте, в том числе быть предметом договора аренды, только в том случае, если ее можно идентифицировать (обособить) из общего состава здания.

То есть, с учетом того, что зданием является определенным объем нежилых помещений, то описание предмета аренды части здания должна быть определена именно составом передаваемых помещений (их частей).

В предмете спорного договора аренды от 01.10.2022 года объект аренды обозначен как нежилое помещение как нежилое помещение площадью 1 516 кв.м. (то есть по факту половина площадь всего здания). При этом какого либо описания помещений, графического отображения или иной идентификации нет.

Из анализа технического паспорта от 2010 года следует, что в составе нежилого здания отсутствует нежилое помещение площадью 1 516 кв.м.

В определении от 16 апреля 2024 года, суд просил сторон дать пояснения относительно того определяли ли стороны конкретные помещения из состава здания, переданные в аренду (л.д. 55).

Истец по данному вопросу в суд пояснений не представил, ответчик указал, что такие помещения не определялись.

Из указанного суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 01.10.2022 года является незаключенным.

2.Разрешение вопроса о расторжении договора аренды и возврату арендованного имущества.

Как уже отмечалось выше, суд признал договор аренды, подписанный между сторонами незаключенным, ввиду чего, расторгнуть его в судебном порядке невозможно.

По общему правилу при расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендуемое им имущество арендодателю.

Обязательства по возврату полученного по договору аренды подчинены судьбе самого договора аренды.

Незаключенный, ввиду несогласованности по объекты аренды договор, не может порождать ни факты надлежащей передачи имущества в пользовании, ни обязательств вернуть такое имущество.

Возложение обязанности по возврату несогласованного предмета аренды противоречит сути правоотношений и не возможно с точки зрения исполнимости такого действия.

Истец и ответчик является долевыми собственниками нежилого здания.

Режим долевой собственности предполагает возможность обособления доли путем установления порядка пользования с закреплением за каждым из сособственников  определённого объема помещений (стать 247 Гражданского кодекса РФ).

Такой порядок пользования между сторонами не согласовывался, помещения за каждым из долевых собственников не закреплялись.

В настоящее время в Арбитражном суде Ростовской области рассматривается иск об определении порядка пользования – дело № А53-5931/24.

До момента определения порядка пользования каждый из сособственников обладает равным объемом пользования в отношении здания и устранение нарушения прав одного из них, сопряженных с утратой возможности пользования, должны разрешаться путем предъявления иска о нечинении препятствий в пользовании, но не о возложением обязанности по возврату несогласованного объекта аренды.

Ввиду изложенного, указанные требования не подлежат удовлетворению.

3.Разрешение требований о взыскании убытков.

Требования истца о взыскании убытков основаны на том, что желая самостоятельно использовать принадлежащую ей ? доли в праве собственности на нежилое здание она получила от ИП ФИО4 коммерческое предложение, из условий которого следует, что стоимость аренды в месяц составила 200 000 рублей.

То есть убытки обосновываются истцом как упущенная выгода от сдачи в аренду иному лицу.

Требования иска в части взыскания убытков разделены на две части: за период с сентября 2023 года по январь 2024 года в виде разницы во внесенной от ответчика плате и коммерческим приложением (200 000 рублей – 160 000 рублей х 5 месяцев); за период с февраля 2024 года до момента возврата арендованного имущества в размере коммерческого предложения, то есть 200 000 рублей в месяц.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.

Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (статьи 246, 247 Гражданского кодекса РФ).

Передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности.

Из указанного следует, что сособственник вправе распорядиться своей долей в праве, либо при наличие согласия на то второго сособственника, либо без получения такого согласия при наличии соглашения о порядке пользования - тем объёмом здания которое будет определено соглашением.

Поскольку истец не согласовывал вопрос о передачи своей доли в праве третьему лицу с ответчиком и между ними не заключалось соглашение о порядке пользования, то заключения договора аренды с третьим лицом не возможно и коммерческое предложение не может порождать для истца возникновение убытков в виде разницы в стоимости.

Убытки, заявленные в иске, основаны лишь на данном коммерческом предложении, иных доказательств возникновения убытков на стороне истца не представлено.

В судебном заседании от 21 мая 2024 года представитель истца на вопрос суда пояснил, что после истечения срока договора ответчик вносит истцу плату в размере 160 000 рублей ежемесячно, вплоть до апреля 2024 года плата внесена, поступившие платежи истец не возвращает ответчику.

Из указанного следует, что ответчик вносит истцу плату за использование всего объекта исходя из размера определенного договором аренды от 01.10.2022 года.

Ввиду изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков.

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с истца надлежит довзыскать в доход федерального бюджета 7 000 рублей государственной пошлины, с учетом ранее оплаченных за требование о расторжении договора аренды 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 7 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.