Решение от 28 декабря 2020 г. по делу № А31-11473/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-11473/2018
г. Кострома
28 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 28 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Волга 44», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды от 26.05.2017 года № Да.0290 в размере 213 981 руб. 48 коп., пени за период с 15.08.2017 года по 29.10.2018 года в размере 5 184 руб. 51 коп. и

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волга 44», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании неосновательного обогащения в размере 296 500 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 (доверенность от 09.01.2019 года);

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.01.2019 года), после перерыва не явился,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – истец, Управление) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Волга 44» (далее – ответчик, ООО «Волга 44») о взыскании задолженности по договору аренды от 26.05.2017 года № Да.0290 в размере 213 981 руб. 48 коп., пени за период с 15.08.2017 года по 29.10.2018 года в размере 5 184 руб. 51 коп.

Определением суда от 10.09.2018 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 06 ноября 2018 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 07.03.2019 года к производству принято встречное исковое заявление ООО «Волга 44» к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о взыскании неосновательного обогащения в размере 296 500 руб.

Истец исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал.

Ответчик исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв.

После перерыва ответчик явку представителя не обеспечил.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие ответчика по делу.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 2.3.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного Постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604, в сфере распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Костромы, а также земельными участками, расположенными на территории города Костромы, государственная собственность на которые не разграничена, Управление: организует и проводит аукционы по продаже земельных участков или на право заключения договоров аренды земельных участков.

05 июля 2016 года в адрес Управления поступило заявление от общества с ограниченной ответственностью «Рестмастерская АПН» о возможности формирования и предоставления земельного участка в аренду для строительства, имеющего местоположение: город Кострома, в районе дома № 124 по улице Галичской с приложением схемы (планового материала).

В ответ на заявление Управление в письме от 11.07.2016 № 02-37исх-1627/16 указало заявителю, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) испрашиваемый земельный участок для целей строительства объекта недвижимости, указанного в заявлении, предоставить не представляется возможным. Обращено внимание, что после внесений изменений в ПЗЗ, формирование испрашиваемого участка станет возможным.

Впоследствии Управлением в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 и статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации была инициирована процедура аукциона на право заключения договора аренды испрашиваемого земельного участка на территории города Костромы, право государственной собственности на который не разграничено.

В связи с этим распоряжением начальника Управления от 28.07.2016 № 1231-р была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с последующим проведением кадастровых работ по образованию земельного участка.

Далее был сформирован и 05.09.2016 года поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок, которому был присвоен кадастровый номер 44:27:060301:2714, имеющий местоположение: <...> в район дома 124г, общей площадью 5654 кв.м, разрешенное использование: предприятия автосервиса.

Постановлением Администрации города Костромы от 06.12.2016 № 3277 спорному земельному участку присвоен адрес: <...>.

На основании распоряжения начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от 15.03.2017 № 356-р утверждено извещение о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных на территории города Костромы, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Распоряжение). В извещении лотом № 5 были указаны характеристики и условия предоставления спорного земельного участка в аренду для строительства.

Из преамбулы Распоряжения и подпункта 5 Распоряжения следует, что начальный размер ежегодной арендной платы определен по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», о чем на основании муниципального контракта оценщиком был подготовлен отчет об оценке. В период подготовки земельного участка к аукциону Управлением были получены технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Впоследствии в соответствии с действующим земельным законодательством Управлением было опубликовано извещение о проведении аукциона в отношении спорного земельного участка в сети «Интернет» на официальном сайте torgi.gov.ru и в информационно-правовом бюллетене «Официальный вестник города Костромы».

19 апреля 2017 года был объявлен аукцион. Ввиду участия на нем только ООО «Волга 44», в силу пункта 12 статьи 39.12 ЗК РФ аукцион был признан несостоявшимся, в связи с чем договор аренды земельного участка был заключен с единственным участником, то есть с обществом.

После объявления аукциона несостоявшимся подписан протокол о рассмотрении заявок на участие в аукционе.

26 мая 2017 года между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Волга 44» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Да.0290, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 44:27:060301:2714, по адресу: <...> (далее - Участок), вид разрешенного использования: предприятия автосервиса, указанный в кадастровом паспорте земельного участка от 28 декабря 2016 года № 4400/201/16-216298, общей площадью 5654 кв.м (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора участок имеет следующие ограничения (обременения): в соответствии с Генеральным планом города Костромы участок частично расположен: в зоне катастрофического затопления, зоне подтопления и на территории с глубиной залегания грунтовых вод да 2-х метров, в границах санитарного разрыва от объектов железнодорожного транспорта.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком на 2 года 8 месяцев с даты его подписания Сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле договора.

Земельный участок передан Арендатору по акту приема-передачи от 26.05.2017 года.

В пункте 3.1 договора определен размер арендной платы:

Арендная плата за год 1186000 руб.

Арендная плата за квартал: 296500 руб.

Арендная плата по договору вносится Арендатором ежеквартально равными долями до 15-го числа второго месяца отчетного (текущего) квартал путем перечисления на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Костромской области.

30 октября 2017 года между сторонами заключено соглашение № Да. 0290/0, согласно условиям которого договор аренды земельного участка № Да.0290 от 26.06.2017 года расторгнут 30.10.2017 года.

Земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 30.10.2017 года.

Истец указывает, что ответчик не исполнил обязанность по уплате арендной платы по договору, в связи с чем образовалась задолженность по состоянию на 30.10.2017 года в сумме 213981 руб. 48 коп.

В пункте 5.3 договора согласовано, что за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются со дня образования задолженности по арендной плате и перечисляются в порядке, установленном в пункте 3.2 Договора.

Истцом за просрочку срока внесения арендных платежей на сумму задолженности начислены пени за период с 15.08.2017 года по 29.10.2018 года в сумме 5184 руб. 51 коп.

В адрес ответчика была направлена претензия от 04.03.2019 № 02-37исх-328/19 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность и пени. Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение договорных обязательств послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

В рамках встречного иска общество с ограниченной ответственностью «Волга 44» указало, что 05.05.2017 года им на расчетный счет Управления в счет оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № Да.0290 от 26.05.2017 года было перечислено 296500 руб.

В связи с невозможностью использования предоставленного в аренду земельного участка в соответствии с его разрешенным видом использования 10.10.2017 года ООО «Волга 44» направило в адрес Управления уведомление о расторжении договора аренды.

Соглашением № Да. 0290/0 от 30.10.2017 года договор аренды земельного участка № Да.0290 от 26.06.2017 года расторгнут.

Общество полагает, что поскольку оно не имело возможности использовать земельный участок в целях, для которых земельный участок испрашивался, арендодатель теряет право на получение арендной платы.

В связи с этим денежные средства, перечисленные арендатором в качестве арендных платежей, являются неосновательном обогащением Управления и должны быть возвращены ООО «Волга 44».

ООО «Волга 44» направило в адрес Управления претензию с требованием возвратить денежные средства в сумме 296500 руб.

Поскольку денежные средства не были возвращены Управлением, общество обратилось в суд со встречным иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает первоначально заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

В силу статьи 65 и части 1 статьи 168 АПК РФ обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие решения об удовлетворении или об отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В материалы дела не представлены доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязанности по уплате арендной платы за период по состоянию на 30.10.2017 года в сумме 213981 руб. 48 коп.

Расчет задолженности представлен в материалы дела, соответствует условиям договора, ответчиком не оспорен и принимается судом.

Доказательств оплаты задолженности ответчиком в дело не представлено.

Доводы ответчика отклоняются судом в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Доводы ответчика о том, что невозможность использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием была им выявлена только при проведении изыскательских работ, и что это выяснилось уже после заключения договора аренды земельного участка, противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Как следует из материалов дела, характеристики земельного участка были указаны в аукционной документации.

Все обременения и ограничения по использованию спорного земельного участка были прописаны в извещении о проведении аукциона, с которыми ответчик мог ознакомиться.

В условиях договора также указано, что участок имеет следующие ограничения (обременения): в соответствии с Генеральным планом города Костромы участок частично расположен: в зоне катастрофического затопления, зоне подтопления и на территории с глубиной залегания грунтовых вод да 2-х метров, в границах санитарного разрыва от объектов железнодорожного транспорта (п. 1.2 договора).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, имел возможность ознакомиться с состоянием спорного земельного участка, провести его осмотр, иные обследования, в том числе с участием специалистов проектной организации с целью определения возможности строительства на нем объекта, до заключения договора аренды.

В частности, по мнению суда, ответчик имел возможность проведения проектно-изыскательских работ, которые по своей правовой природе исходя из пункта 15 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, именуются инженерными изысканиями. Реализация такой возможности предусмотрена подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.33 ЗК РФ без внесения платы.

Данное обстоятельство, подтверждается, в том числе, представленным ответчиком инженерно-техническим отчетом «Инженерное обследование земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 44:27:06030:2714», выполненным ООО «РЕСТМАСТЕРСКАЯ АПН». По результатам данного обследования получены следующие выводы.

1. В соответствии с генеральным планом города Костромы участок частично расположен: в зоне катастрофического затопления, зоне подтопления и на территории с глубиной залегания грунтовых вод до 2-х метров, в границах санитарного разрыва от объектов железнодорожного транспорта.

2. Группы грунтов, представленные на объекте, не соответствуют современным требованиям строительных норм, поэтому возведение на данном участке зданий и сооружений, без подготовительных работ по укреплению и стабилизации оснований, не возможно.

3. Для приведения грунтов для обеспечения возможности производства строительно-монтажных работ необходимы значительные финансовые затраты, что является нецелесообразным для ведения строительной деятельности.

4. Для более детального заключения необходимо провести геологические изыскания в полном объеме.

При этом суд полагает необходимым отметить, что представленный отчет не содержит категоричного вывода о невозможности строительства на земельном участке с такими характеристиками, а лишь указывает на необходимость проведения изыскательских работ и проведения мероприятий по его укреплению.

По смыслу статьи 612 ГК РФ арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, были скрытыми, и о которых лицу не было известно.

Доказательства того, что недостатки, указанные ответчиком, в том числе в аукционной документации, не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра, обществом не представлены, что исключает возложение на арендодателя последствий неосмотрительности арендатора.

При изложенных выше обстоятельствах, исходя из правового регулирования возникших между сторонами правоотношений, суд приходит к выводу, что исковое требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 213981 руб. 48 коп.. подлежит удовлетворению.

Статья 329 ГК РФ определяет способы обеспечения исполнения обязательств. Одним из этих способов является неустойка.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются со дня образования задолженности по арендной плате и перечисляются в порядке, установленном в пункте 3.2 Договора.

Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы ответчиком не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Расчет пени ответчиком не оспаривается и принимается судом.

При таких обстоятельствах требование о взыскании пени в заявленном истцом размере подлежит удовлетворению.

Рассмотрев встречное исковое требование, суд приходит к выводу, что оно не подлежит удовлетворению с учетом вывода суда о возникновении у ООО «Волга 44» обязанности по уплате арендной платы в период действия договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ООО «Волга 44». Поскольку Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от уплаты государственной пошлины освобождено, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Денежные средства, перечисленные ООО «Волга 44» на депозитный счет суда, подлежат возврату плательщику.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Волга 44», г. Кострома в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы 213981 руб. 48 коп долга., 5184 руб. 51 коп. пени.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом по вступлении решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Волга 44», г. Кострома в доход федерального бюджета 7383 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда в случае непредставления стороной сведений о добровольной уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Волга 44», г. Кострома к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Волга 44», г. Кострома с депозитного счета Арбитражного суда Костромской области 15000 руб., перечисленных платежным поручением № 182 от 12.07.2019 года.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Е.С. Кочеткова