Решение от 22 сентября 2024 г. по делу № А05-4653/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-4653/2024
г. Архангельск
23 сентября 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варакиной Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Няндомского муниципального округа Архангельской области (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164200, <...> Октября, дом 13)

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 164200, <...>)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:12:010105:1313,

при участии в заседании представителей

истца ФИО1 (по доверенности от 09.01.2024) с использованием режима веб-конференции

ответчика ФИО2 (генеральный директор)

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Няндомского муниципального округа Архангельской области (далее- истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» (далее- ответчик, Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:12:010105:1313 площадь застройки 1342,3 кв.м. степень готовности объекта незавершенного строительства 6%, расположенный по адресу: Россия, Архангельская область, муниципальный округ Няндомский, <...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Представитель истца заявленные требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика с требованиями не согласен, в судебном заседании сослался на то, что срок для обращения в суд с требованием об изъятии объекта пропущен.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

На основании постановления Администрации муниципального образования «Няндомский муниципальный район» (далее - Администрация) от 28.03.2016 №410, вынесенного по результатам протокола от 22.03.2016 №1 приема заявок на участие в открытом аукционе, 28.03.2016 между Обществом и Комитетом заключен договор аренды №2016-31, в соответствии с которым Обществу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 29:12:010105:295  площадью 994 кв.м. местоположением: г. Няндома Архангельской области в 9 метрах восточнее <...>.

Земельный участок с видом разрешенного пользования – спорт (строительство бассейна) предоставлен по указанному выше договору аренды на  срок с 28.03.2016  по 27.09.2017.

30.12.2016 Администрацией подготовлен и выдан Обществу градостроительный план, согласно которому на земельных участках с кадастровыми номерами  29:12:010105:295  площадью 994 кв.м. и 29:12:010105:122 площадью 716 кв.м. предусматривается размещение объекта капитального строительства – спорт (строительство бассейна).

На основании заявления Общества от 08.02.2017 Обществу 13.02.2017 выдано разрешение на строительство №29-519-05-2017 здания бассейна по ул. Садовая в г. Няндома.

Земельный участок с кадастровым номером  29:12:010105:122 площадью 716 кв.м., являющийся смежным с земельным участком 29:12:010105:295, принадлежит Обществу на праве собственности с 21.05.2014, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

20.09.2017 за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:12:010105:1313 площадью застройки 1342,3 кв.м. степенью готовности объекта незавершенного строительства 6%, расположенный по адресу: Россия, Архангельская область, муниципальный округ Няндомский, <...>.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.03.2024 объект незавершенного строительства располагается на земельных участках с кадастровыми номерами 29:12:010105:295  площадью 994 кв.м. и 29:12:010105:122 площадью 716 кв.м.

18.10.2017 между Комитетом и Обществом заключен договор аренды №2017-85 (далее- договор аренды), согласно которому Обществу в аренду на срок с 18.10.2017 по 17.10.2020 для завершения строительства объекта с кадастровым номером 29:12:010105:1313 предоставляется в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:12:010105:295.

Договор аренды №2017-85 от 18.10.2017 зарегистрирован в установленном порядке 14.11.2017.

13.01.2020 Комитет направил в адрес Общества письмо №27 с предупреждением, что если в установленный договором срок аренды (до 17.10.2020) строительство объекта не будет завершено, то действие договора будет прекращено и в суд предъявлено требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

09.11.2023 Комитет направил Обществу предупреждение №3384 о прекращении договора аренды от 18.10.2017 и освобождении земельного участка по истечении 3-х месяцев со дня получения предупреждения.

Общество обратилось в Комитет с письмом от 04.03.2024 №20-3/24 (том 1 л.д. 79-80), в котором просило рассмотреть вопрос о пролонгации договора аренды земельного участка для  завершения строительства.

07.03.2024 Комитетом вынесено распоряжение №192 (том 1 л.д. 78) о прекращении договора аренды земельного участка.

На основании обращения Комитета от 16.03.2024 из ЕГРН 19.03.2024 исключена запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 29:12:010105:295 правами Общества.

Письмом от 29.03.2024 №973 (том 1 л.д. 81-82) Комитет отказал Обществу в заключении договора аренды  земельного участка с кадастровым номером 29:12:010105:295  без проведения торгов.

Ссылаясь на то, что  строительство на земельном участке  с кадастровым номером 29:12:010105:295 не завершено и не ведется, Комитет обратился в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:12:010105:1313 площадь застройки 1342,3 кв.м. степень готовности объекта незавершенного строительства 6%, расположенный по адресу: Россия, Архангельская область, муниципальный округ Няндомский, <...> путем продажи с публичных торгов.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В случае если публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у собственника объекта незавершенного строительства имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Указанный выше правовой подход сформулирован в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 №19-КАД21-17-К5, поддержан в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 №308-ЭС22-3699 ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023).

Положения подпункта 2 пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ  предусматривают срок для обращения публичного собственника земельного участка с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства – 6 месяцев со дня истечения срока договора аренды земельного участка.

Исходя из правового подхода, сформулированного в  определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 №308-ЭС22-3699, данный шестимесячный срок носит пресекательный характер, т.е. в случае если такое обращение не состоялось в предусмотренный срок, собственник объекта незавершенного строительства вправе претендовать на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства.

Согласно пункту 2.1. договора аренды от 18.10.2017 №2017-85 он был заключен на срок с 18.10.2017 по 17.10.2020 для завершения строительства объекта. Следовательно, срок договора аренды земельного участка истек 17.10.2020.

Комитет в 6-месячный срок после истечения срока договора аренды (то есть в срок до 17.04.2021) не обращался с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства. Постановление о прекращении договора аренды вынесено Комитетом 07.03.2024, т.е. после обращения Общества с заявлением от 04.03.2024 о пролонгации договора для завершения строительства и после того как Общество заявило повторно о намерении продолжить и завершить строительство. В письме от 04.03.2024 Общество объяснило причины, по которым оно не смогло завершить строительство.

В судебном заседании представитель Общества подтвердил сохранение у Общества интереса к земельному участку и намерение вести строительство объекта. В силу правовой позиции, приведенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 №308-ЭС22-3699, отказ Комитета в заключении договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 29.03.2024,  является незаконным.

Довод Комитета о том, что после истечения срока аренды договор возобновил свое действие на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ и договор аренды прекратил свое действие 19.03.2024, т.е. с момента исключения из ЕГРН записи об обременении земельного участка правами Общества, судом отклоняется.

Согласно разъяснениям в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Из указанного следует, что по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ может возобновить свое действие на неопределенный срок договор аренды, если и новый договор после истечения срока может быть заключен без проведения торгов.

Как видно из материалов дела, на момент первоначального предоставления земельного участка с  кадастровым номером 29:12:010105:295 в 2016 году действовало законодательство, предусматривающее  обязательность проведения торгов. В постановлении Администрации от 28.03.2016 №410 указано, что земельный участок предоставляется Обществу на основании протокола №1 от 22.03.2016 приема заявок на участие в открытом аукционе.

Последующее заключение договора аренды в 2017 году состоялось в порядке реализации  положений пункта 5 статьи 39.6 и пункта 6 статьи 39.8 ЗК РФ, предусматривавших заключение договора аренды однократно на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

После истечения данного трехлетнего срока законодатель предусматривает возможность изъятия объекта незавершенного строительства его продажу с публичных торгов, равно как и предоставление такого объекта с земельным участком на торгах.

Следовательно, истечение срока 3-хлетнего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для завершения строительства, влечет, по общему правилу, прекращение договора аренды, а не возобновление  действия договора на неопределенный срок.

Иное толкование вышеуказанных положений позволяет арендодателю произвольно по своему усмотрению устанавливать момент прекращения договора, что и имело место в сложившейся ситуации.

Поскольку Комитетом пропущен срок для обращения с требованием об изъятии  объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов, Общество  до обращения Комитета в суд с настоящим иском выразило в обращении от 04.03.2024 волеизъявление на заключение нового договора аренды и завершение строительства объекта, а также учитывая, что объект незавершенного строительства находится не только на земельном участке с  кадастровым номером 29:12:010105:295, но и на земельном участке участок с кадастровым номером  29:12:010105:122, который принадлежит Обществу на праве собственности, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


Е.Б. Шапран