Решение от 19 апреля 2018 г. по делу № А41-101348/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-101348/17
20 апреля 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Л.В. Федуловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "Каскад" (адрес: 143081, <...>, комната 202В; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 22.09.2008)

к ООО "Майнбэст Групп" (адрес: 123242, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 07.08.2007)

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (адрес: 143403, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 21.12.2004),

временный управляющий ООО «Каскад» ФИО2,

о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010302:245

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Каскад» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Майнбэст Групп» со следующими требованиями, с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

1. Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010302:245, общая площадь 9 379 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение: Московская область, Истринский район, гор.пос.Истра, г.Истра, в восточной части, заключенный 15.06.2016 года между ООО «Каскад» и ООО «Майнбэст Групп» и привести стороны в первоначальное положение;

2. Прекратить право собственности ООО «Майнбэст Групп» на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010302:245, общая площадь 9 379 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение: Московская область, Истринский район, гор.пос.Истра, г.Истра, в восточной части;

3. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости запись о регистрации №50-50/008-50/008/001/2016-3673/2 от 01.07.2016;

4. Признать право собственности за ООО «Каскад» на земельный участок кадастровым номером 50:08:0010302:245, общая площадь 9 379 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение: Московская область, Истринский район, гор.пос.Истра, г.Истра, в восточной части;

5. Установить, что решение, вынесенное по результатам рассмотрения настоящего искового заявления является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности ООО «Майнбэст Групп» на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010302:245, общая площадь 9 379 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение: Московская область, Истринский район, гор.пос.Истра, г.Истра, в восточной части, а также основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущетсво и сделок с ним записи о праве ООО «Каскад» на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010302:245, общая площадь 9 379 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение: Московская область, Истринский район, гор.пос.Истра, г.Истра, в восточной части;

6. Взыскать с ООО «Майнбэст Групп» в пользу ООО «Каскад» неустойку по п.5.1. Договора в размере 16 316 004,96 руб., с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и временный управляющий ООО «Каскад» ФИО2

Судом в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 04.04.2018 объявлялся перерыв до 10 час. 30 мин. 10.04.2018.

Проверив заявление ответчика о фальсификации доверенности от 14.11.2017, выданной истцом ФИО3, суд отклонил его, с учетом пояснений участвующего в судебном заседании генерального директора ООО «Каскад» ФИО4 относительно выдачи спорной доверенности и подтверждения полномочий ФИО3.

Представители истца в судебном заседании настаивали на заявленных требованиях с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель временного управляющего ООО «Каскад» вопрос о рассмотрении спора оставил на усмотрение суда.

Представитель Управления Росреестра по Московской области, извещенного надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в связи с чем дело рассмотрено в соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без его участия.

На основании представленных в материалы дела доказательств и пояснений лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Истцом и ответчиком 15.06.2016 заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно условиям которого истец (Продавец) обязуется передать в собственность ответчику (Покупателю), а ответчик – принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010302:245, общей площадью 9 379 кв.м (пункт 1.1 договора).

Пунктом 2.1 договора установлена цена земельного участка в размере 30 214 824 руб., оплата которой должна быть осуществлена Покупателем в срок до 01.08.2016 согласно пункту 2.3 договора.

Обязанность Покупателя по оплате цены договора считается исполненной в силу условий пункта 2.6 договора в день зачисления на расчетный счет Продавца суммы, указанной в пункте 2.1 договора, в полном объеме, либо после надлежащего исполнения иного способа оплаты цены договора.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по оплате цены договора в соответствии с условиями договора купли-продажи, а также на неисполнение выставленных претензий с требованиями о погашении задолженности и уплате неустойки за просрочку внесения оплаты цены договора, ООО «Каскад» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора, прекращении права собственности ответчика на земельный участок, об исключении из ЕГРН записи о регистрации, о признании права собственности ООО «Каскад» на земельный участок, а также о взыскании неустойки за просрочку оплаты цены договора.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В обоснование заявленного требования о расторжении договора купли-продажи истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательства по оплате цены договора, что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком как покупателем существенного условия договора, с учетом неисполнения покупателем требований, изложенных в претензиях, относительно исполнения обязательства по оплате цены договора и уплаты неустойки за нарушение срока оплаты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая изложенное, представленные в материалы дела доказательства, а также учитывая отсутствие возражений ответчика по существу заявленного требования о расторжении договора, суд приходит к выводу о доказанности истцом факта существенного нарушения ответчиком договора, выразившегося в отсутствии оплаты за проданный земельный участок, что в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения судом договора по требованию одной из его сторон.

Таким образом, требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 15.06.2016, заключенного ООО «Каскад» и ООО «Майнбэст Групп» суд признает подлежащим удовлетворению.

Кроме того суд принял во внимание предусмотренное пунктом 8.3 договора купли-продажи право истца на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора в случае нарушения ответчиком срока оплаты цены договора, а также обстоятельства направления истцом ответчику претензии от 29.09.2017 (т.1 л.д.39), с учетом положений пунктов 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При изложенных обстоятельствах, учитывая разъяснения, изложенные в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд приходит к выводу о возникновении у ответчика с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу обязанности возвратить земельный участок, являющийся предметом спорного договора купли-продажи от 15.06.2016.

Возражая против удовлетворения требования о взыскании неустойки за просрочку оплаты цены договора, ответчик сослался на отсутствие его вины в просрочке и возникновении у него права на приостановление исполнения обязательства по оплате в связи с неисполнением истцом обязательства, предусмотренного пунктом 4.4.2 договора, предусматривающего обязанность истца выделить ответчику необходимые мощности для подключения объекта на земельном участке к инженерным сетям. При этом, выделение мощностей включено в цену договора.

Таким образом, ответчик указывает на отсутствие просрочки в оплате, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с недоказанностью истцом обстоятельств, свидетельствующих о предоставлении (выделении) во исполнение пункта 4.4.2 договора необходимых мощностей для подключения к инженерным сетям, и, как следствие, полагает недоказанным наличие правовых оснований для применения ответственности, установленной пунктом 5.1 договора.

Суд, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, учитывая согласованные сторонами условия договора купли-продажи от 15.06.2016, приходит к выводу об обоснованности доводов ответчика, принимая во внимание установленную договором обязанность Продавца по выделению мощностей для подключения к инженерным сетям на отчуждаемом земельном участке (пункт 4.4.2), а также то, что условиями договора предусмотрено включение в цену договора стоимости выделения указанных мощностей, что по сути возлагает на продавца-истца помимо обязательства по передаче земельного участка обязательство по предоставлению покупателю соответствующих мощностей для подключения к инженерным сетям на данном земельном участке.

Вместе с тем, учитывая включение стоимости выделения мощностей в общую цену договора, суд приходит к выводу о необоснованности и неправомерности применения к ответчику предусмотренной пунктом 5.1 договора ответственности в отсутствие в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств исполнения истцом обязанности по предоставлению (выделению) ответчику на спорном участке соответствующих мощностей для подключения к инженерным сетям, в связи с чем признает требование о взыскании неустойки не подлежащим удовлетворению.

Иск в части требований о прекращении права собственности ООО «Майнбэст Групп» на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010302:245, об исключении из ЕГРН записи о регистрации №50-50/008-50/008/001/2016-3673/2 от 01.07.2016, а также о признании права собственности за ООО «Каскад» на указанный земельный участок суд также признает не подлежащим удовлетворению с учетом прямо предусмотренных законом – Гражданским кодексом Российской Федерации последствий расторжения договора в судебном порядке, а также изложенных в абзаце 5 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснений.

Таким образом, исковое заявление подлежит частичному удовлетворению

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая указанные нормы процессуального закона, частичное удовлетворение иска, а также предоставление истцу отсрочки уплаты государственной пошлины за рассмотрение искового заявления, суд приходит к выводу, что с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб., а с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 96 422,02 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить заявленные требования в части.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010302:245, общая площадь 9 379 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение: Московская обл., Истринский район, гор.пос.Истра, г.Истра, в восточной части.

Обязать ООО "Майнбэст Групп" возвратить ООО "Каскад" земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010302:245, общая площадь 9 379 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение: Московская обл., Истринский район, гор.пос.Истра, г.Истра, в восточной части.

Установить, что решение, вынесенное по результатам рассмотрения настоящего дела, является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности ООО "Майнбэст Групп" на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010302:245, общая площадь 9 379 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение: Московская обл., Истринский район, гор.пос.Истра, г.Истра, в восточной части, а также основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ООО "Каскад" на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010302:245, общая площадь 9 379 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение: Московская обл., Истринский район, гор.пос.Истра, г.Истра, в восточной части.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО "Майнбэст Групп" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Взыскать с ООО "Каскад" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 96 422,02 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Л.В. Федулова