Решение от 20 октября 2022 г. по делу № А55-15170/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



20 октября 2022 года

Дело №

А55-15170/2022



Арбитражный суд Самарской области


в составе

судьи Плотниковой Н.Ю.


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,


рассмотрев в судебном заседании 13 октября 2022 года дело по исковому заявлению


индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)


к Администрации городского округа Новокуйбышевск (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)


третье лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области


о признании права собственности


при участии в заседании


от истца – не явился, извещен;

от ответчика – представитель ФИО3 (по доверенности 08.12.21)

от третьего лица - не явился, извещен;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации г.о.Новокуйбышевск, в котором просит признать право собственности на объект недвижимости - нежилое здание, 1986 года постройки, площадью 1285,5 кв.м (определена для целей кадастрового учета в соответствии с п. 10 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 23.10.2020 №П/0393), расположенное по адресу: <...> (внутригородковая нумерация) литер АА1А2а, в силу приобретательной давности.

В судебное заседание истец не явился, заявил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью представителя. Суд отказал в удовлетворении ходатайства. В подтверждение болезни представителя представлена справка, больничный лист не представлен, печать врача на справке нечитаемая. Кроме того, явку в судебное заседание мог обеспечить непосредственно ФИО2 либо иной представитель.

Ответчик просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в отзыве. Администрация указала, что иск в силу приобретательной давности не может быть заявлен на основании имеющегося договора купли-продажи. Переход права собственности по договору в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Площадь постройки не соответствует площади, указанной в акте к договору аренды с правом выкупа. Спорный объект Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии принят на учет как бесхозяйный в составе пяти соответствующих объектов.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец, в 1986 г. в городе Новокуйбышевск, недалеко от железнодорожного вокзала Трестом «Главболгарстрой» за счет собственных средств возведен «Болгарский городок» - место, где во временных строениях жили болгарские строители, с 1985 г. строившие завод изоляционных материалов, гостиницу, монолитные высотные жилые дома.

К концу 90-х годов практически все болгарские специалисты вернулись на родину, покинув «Болгарский городок», оставив в нем, помимо временных жилых строений, объекты капитального строительства, возведенные за собственные средства, в частности, здание бывшей столовой, 1986 года постройки, площадью 1285,5 кв.м. (определена для целей кадастрового учета в соответствии с п. 10 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 23.10.2020 года№ П/0393), расположенное по адресу: <...> (внутригородковая нумерация) литера АА1 А2а.

Истец полагает, что он с 18 декабря 2001 г. добросовестно, открыто и непрерывно пользуется данным объектом, поскольку приобрел спорное имущество у ООО «Балкан» по договору купли-продажи нежилого здания б/н от 18 декабря 2006 года. В свою очередь, ООО «Балкан» приобрело здание у Самарского представительства «Главболгарстрой» АО СТ «Куйбышевболгарстрой» по договору аренды с правом выкупа жилого помещения от 01 декабря 2001 г.

Разрешительная документация на строительство здания отсутствует, однако истец полагает, что самовольной данная постройка считаться не может, поскольку построена до введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая то, что изначально право собственности на здание не зарегистрировали ни первоначальный собственник - Самарское представительство «Главболгарстрой» АО СТ «Куйбышевболгарстрой», ни ООО «Балкан», истец не может зарегистрировать право собственности за собой, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Судом установлено, что между Самарским представительством «Главболгарстрой» АО «Куйбышевболгарстрой» и ООО «Балкан» 01 декабря 2001 года заключен договор аренды с правом выкупа следующих объектов: дома №№19-21, столовой – дом 22, общей площадью 1179,27 кв.м. для производственных целей.

Выкупная стоимость помещения столовой в соответствии с разделом 5 составляет 7000 у.е. в рублях по курсу «ГБС-София» на день оплаты.

Срок действия договора аренды установлен с 01 декабря 2001 года по 01 декабря 2007 года.

В акте передачи столовой (л.д.20) указан год постройки – 1994.

Между обществом с ограниченной ответственностью коммерческой организацией с иностранными инвестициями «Балкан» и ИП ФИО2 18 декабря 2006 г. заключен договор купли-продажи одноэтажное нежилое здание бывшей столовой, расположенного по адресу: <...> площадью1179,27 кв.м.

В пункте 1.1. договора указано, что здание принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного 01 декабря 2001 г. с Самарским представительством ФИО4 СТ «Куйбышевболгарстрой».

Стоимость здания определена в размере 400000 рублей.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является, в том числе признание права.

Иск о признании права собственности - это требование собственника имущества о констатации перед другими лицами факта принадлежности истцу абсолютного вещного права собственности на спорное имущество, при этом истец должен в силу требований действующего законодательства представить неопровержимые доказательства, подтверждающие возникновение его права на объекты недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, а также нарушение его прав ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены этой статьей, в течение пятнадцати, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным в постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункта 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

В пункте 16 Постановления N 10/22 также разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владение имуществом как своим собственным не по договору; добросовестность, открытость и непрерывность владения.

Истец указывает, что имуществом владеет на основании заключенного с ООО «Балкан» договора купли-продажи, что само по себе исключает правовую возможность подачи иска в силу давностного владения.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Балкан» исключено из реестра в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

Доказательства того, что ООО «Балкан» являлось собственником объекта недвижимости на момент заключения договора купли-продажи, не представлено. Договор аренды с правом выкупа таким доказательством не может являться, поскольку документов, подтверждающих реализацию арендатором предоставленного ему права выкупа, не представлено. Доказательства уплаты выкупной стоимости не представлены.

Кроме того, все вышеописанные сделки заключены после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 года, согласно которому государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательной государственной регистрации подлежали права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Статьей 6 Закона было установлено, что государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи спорного объекта, ООО «Балкан» должно было зарегистрировать право собственности на него, после чего регистрировался бы переход права собственности на истца.

Кроме того, как следует из искового заявления, на момент приобретения, здание находилось в крайне запущенном, полуразрушенном состоянии, в связи с чем истец на свои и муниципальные, полученные по договорам о предоставлении займа, заключенным с муниципальным Фондом поддержки малого предпринимательства и социально-экономического развития г.Новокуйбышевска под залог имущества, средства произвел ремонт (отремонтировал кровлю, восстановил электропроводку, остекление, систему отопления, водоснабжения, канализации, произвел внутренние и наружние отделочные работы и пр.).

08 марта 2015 года, в результате пожара, большая часть объекта была уничтожена огнем, в результате чего, истец вновь был вынужден понести значительные расходы на его восстановление из тех же средств, что и ранее.

Таким образом, объект не может считаться созданным до введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неоднократно в отношении объекта производились работы по его реконструкции. При этом суд, на основании представленных документов не может оценить степень разрушения объекта, в том числе, вследствие пожара.

Согласно п.12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно заключению НМП «Архитектурно-планировочное бюро» состояние строительных конструкций здания оценено как ограниченно-работоспособное в связи с наличием повреждений, в том числе: неравномерна просадка, разрушение фундамента, разрушение кирпичной кладки фасада, деформация в вертикальной плоскости стенового ограждения, трещины, разрушение кирпича и раствора кладки стенового ограждения, разрушение конструкций полов, разрушение чердачного перекрытия, деформация в горизонтальной и вертикальной плоскости стен внутри здания.

Таким образом, совокупность обстоятельств, являющихся основанием для удовлетворения исковых требований о признании права собственности, истцом не доказана.

Земельный участок под спорным объектом истцу не принадлежит. Более того, как следует из пояснений ответчика, участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Довод ответчика о том, что здания, поставленные им на учет как бесхозяйные, являются спорным объектом, не может быть оценен судом на основании имеющихся в деле документов.

Истцом представлен технический паспорт на нежилое здание площадью 1285,5 кв.м., 1986 года постройки литера А – основное, литера А1А2а – пристрой, литера Г – навес.

Как следует из выписки из ЕГРН, на учет поставлены объекты с иными техническими характеристиками. Документы, позволяющие установить факт, на который ссылается ответчик, им не представлены.

Тем не менее, по основаниям, изложенным выше, в удовлетворении иска следует отказать.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца применительно к ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и оплачены им при обращении с настоящим иском в арбитражный суд.



Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.


Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
Н.Ю. Плотникова