Решение от 23 марта 2025 г. по делу № А06-6819/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, <...>

Тел/факс <***>, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-6819/2024
г. Астрахань
24 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2025 года

Полный текст решения изготовлен 24 марта 2025 года


Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Абдуллина Р.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яхъяевой Р.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» (416111, <...> зд 10, ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о расторжении заключенного между администрацией муниципального образования «Наримановский район» и ФИО1 договор аренды земельного участка от 19.10.2020 №237, обязании освободить и вернуть администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» земельный участок с кадастровым номером 30:08:110109:263, площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: Астраханская область. <...> по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению, в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу.

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, ФИО2;


при участии:

от истца: не явился, извещен; 

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 14.11.2023, диплом, паспорт;

от третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

администрация муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» (далее – администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) о расторжении заключенного между администрацией муниципального образования «Наримановский район» и ФИО1 договор аренды земельного участка от 19.10.2020 №237, обязании освободить и вернуть администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» земельный участок с кадастровым номером 30:08:110109:263, площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: Астраханская область. <...> по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению, в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, ФИО2.

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом, в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Информация об отложении судебного заседания размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области (http://astrahan.arbitr.ru).                

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание  проводится в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 представил на обозрение суду подлинник разрешения на строительство от 10.02.2025, копию разрешения на строительство от 10.02.2025, письма от 27.02.2025 №409/1945-01-01, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2025 по делу №А06-2286/2024.

Судом в судебном заседании обозревался подлинник разрешения на строительство от 10.02.2025, копии разрешения на строительство от 10.02.2025, письма от 27.02.2025 №409/1945-01-01, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2025 по делу №А06-2286/2024 приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 поддержал правовую позицию, изложенную в возражениях на исковое заявление, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Выслушав представителя ИП ФИО1,  исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в 2020 году на основании протокола о результатах аукциона от 19.10.2020 №43 земельный участок, категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 30:08:110109:263, площадью 1500 кв.м, расположенном по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - «для строительства производственной базы» предоставлен в аренду ФИО2, со сроком с 19.10.2020 по 19.04.2022, на условия договора аренды земельного участка №237 от 19.10.2020 (далее — Договор аренды).

На основании договора о переуступке прав и обязанностей в 2021 году, заключенного между ФИО2 и ФИО1, права и обязанности по Договору аренды переданы ФИО1

Переход права аренды на вышеуказанный земельный участок зарегистрирован в                Едином государственном реестре недвижимости 17.02.2021 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.06.2024.

В соответствии с подпунктом 4.4.1 пункта 4.4 Договора аренды, Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора аренды.

Согласно подпункту 4.1.1 пункта 4.1 Договора аренды Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора аренды если Арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения Договора аренды не получил в установленном порядке разрешение на строительство, в случае, если Участок предоставлен для строительства.

Учитывая тот факт, что вышеуказанный земельный участок предоставлен для строительства производственной базы, Арендатором нарушены условия Договора аренды.

19 июня 2024 года администрацией было проведено выездное обследование, в рамках которого установлено, что земельный участок с кадастровым номером 30:08:110109:263 ограждений не имеет, доступ к участку осуществляется свободно. Кроме того, на территории земельного участка расположен объект незавершенного строительства в виде бетонного ленточного фундамента размером 56*13 метров, который возведен без разрешительной документации, установленной подпунктом 4.1.1 пункта 4.1 Договора аренды.

Также, ФИО1 неоднократно нарушались сроки и условия по внесению арендной платы, предусмотренные разделом 3 Договора аренды, что подтверждается претензиями от 11.11.2021 №9972, 07.10.2022, уведомлением от 02.05.2024 №4145.

В силу пункта 5.2 Договора аренды, если Арендатором существенно нарушены условия Договора аренды, то по требованию Арендодателя Договор аренды может быть расторгнут.

ФИО1 в установленные договором аренды, сроки с заявлением о выдаче разрешения на строительство производственной базы в адрес Истца не обращалась, тем самым строительство объекта без разрешительной документации в установленном законном порядке является существенным нарушением условий Договора аренды (п.п. 4.1.1).

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ФИО1 уведомление от 02.05.2024 №4145, в котором уведомил о расторжении Договора аренды и потребовал освободить и вернуть земельный участок с кадастровым номером 30:08:110109:263, истцу по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению. Также уведомила о том, что в случае неисполнения данного требования Арендодатель будет вынужден обратиться в суд с иском за защитой нарушенных прав и законных интересов. Ответа на уведомление не поступило.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основание для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Заключенный сторонами Договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодекса Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 «Аренда» ГК РФ.

Так, в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу вышеизложенных правых норм, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за владение и пользование имуществом.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды №237 Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжение договора:

- при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа;

- при загрязнении и захламлении Участка;

- в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору;

- если Арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения Договора аренды не получил в установленном порядке разрешение на строительство, в случае, если Участок предоставлен для строительства;

- в случаях, указанных п. 6.2 Договора;

- при нарушении других условий Договора.

Как следует из материалов дела, в 2020 году на основании протокола о результатах аукциона от 19.10.2020 №43 земельный участок, категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 30:08:110109:263, площадью 1500 кв.м, расположенном по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - «для строительства производственной базы» предоставлен в аренду ФИО2, со сроком с 19.10.2020 по 19.04.2022, на условия договора аренды земельного участка №237 от 19.10.2020 (далее — Договор аренды).

На основании договора о переуступке прав и обязанностей в 2021 году, заключенного между ФИО2 и ФИО1, права и обязанности по Договору аренды переданы ФИО1

Переход права аренды на вышеуказанный земельный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 17.02.2021 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.06.2024.

В соответствии с подпунктом 4.4.1 пункта 4.4 Договора аренды, Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора аренды.

Согласно подпункту 4.1.1 пункта 4.1 Договора аренды Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора аренды если Арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения Договора аренды не получил в установленном порядке разрешение на строительство, в случае, если Участок предоставлен для строительства.

Учитывая тот факт, что вышеуказанный земельный участок предоставлен для строительства производственной базы, Арендатором нарушены условия Договора аренды.

19 июня 2024 года администрацией было проведено выездное обследование, в рамках которого установлено, что земельный участок с кадастровым номером 30:08:110109:263 ограждений не имеет, доступ к участку осуществляется свободно. Кроме того, на территории земельного участка расположен объект незавершенного строительства в виде бетонного ленточного фундамента размером 56*13 метров, который возведен без разрешительной документации, установленной подпунктом 4.1.1 пункта 4.1 Договора аренды.

Также, ФИО1 неоднократно нарушались сроки и условия по внесению арендной платы, предусмотренные разделом 3 Договора аренды, что подтверждается претензиями от 11.11.2021 №9972, 07.10.2022, уведомлением от 02.05.2024 №4145.

В силу пункта 5.2 Договора аренды, если Арендатором существенно нарушены условия Договора аренды, то по требованию Арендодателя Договор аренды может быть расторгнут.

Истец указал, что ИП ФИО1 в установленные договором аренды, сроки с заявлением о выдаче разрешения на строительство производственной базы в адрес Истца не обращалась, тем самым строительство объекта без разрешительной документации в установленном законном порядке является существенным нарушением условий Договора аренды (п.п. 4.1.1).

Вместе с тем судом установлено, что разрешенное использование арендованного земельного участка с кадастровым номером 30:08:110109:263, указанное в договоре аренды, - «Для строительства производственной базы».

Срок аренды установлен с 19.10.2020г. по 19.04.2025.

9 ноября 2020 года выдано разрешение па строительство №30-508311-29-2020, в котором наименование объекта капитального строительства - «Строительство производственной базы по адресу: <...>».

Земельный участок с кадастровым номером 30:08:110109:263, площадью 1500 кв.м., но адресу: <...>, расположен в границах территориальной зоны 112 "Зона коммунально-складская", для которой установлен градостроительный регламент.

В июле 2021 года истцом получено постановление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров строительства объекта.

Таким образом, строительство объекта осуществлено на основании разрешения органа местного самоуправления, в связи с чем он не может считаться самовольной постройкой, не соответствующей условиям договора аренды.

14 марта 2023 года ИП ФИО1 обратилась в Администрацию МО «Наримановский район Астраханской области» с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта, назначение которого соответствует виду разрешенного использованного арендованного земельного участка - «Склады», на основании разработанной проектной документации.

Однако письмом №1834 от 27.03.2023 Администрация отказала в выдаче разрешения на строительство, поскольку в выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 30:08:110109:263, по адресу: <...>, его вид разрешенного использования указан как «Для строительства производственной базы».

25 сентября 2023 года ИП ФИО1 обратилась в Администрацию с заявлением о принятии решения об установлении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:08:110109:263 площадью 1500 кв.м., по адресу: <...> в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 MI/0412, по коду «6.9 Склады».

Письмом от 18.10.2023 исх.№ 8321 Администрация в принятии решения об установлении вида разрешенного использования земельного участка отказала, указав, что договор аренды был заключен по результатам торгов (аукциона) и в силу пункта 17 статьи 39.8 Земельного Кодекса РФ внесение изменений в такой договор в части изменения вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Не согласившись с отказом Администрации, выраженном в письме от 18.10.2023г. исх.№ 8321, ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации о признании незаконным решения, выраженного в письме об отказе в установлении вида разрешенного использования земельного участка, об обязании устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления об установлении вида разрешенного использования земельного участка.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 24.12.2024 по делу №А06-2286/2024 ФИО1 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2025 по делу №А06-2286/2024 решение Арбитражного суда Астраханской области от 25 декабря 2024 года по делу № А06-2286/2024 отменено, заявление ФИО1 удовлетворено.

Суд признал незаконным решение Администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области», изложенное в письме от 18.10.2023 № 8321, об отказе в установлении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:08:110109:263 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», а также обязал Администрацию муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» повторно рассмотреть заявление ФИО1 об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:08:110109:263, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: <...>, Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», с кодом «6.9 – Склады».

Также в судебном заседании представитель ИП ФИО1 пояснил, что ответчиком 10.02.2025 получено разрешение на строительство.

Истец в качестве правовых оснований для расторжения вышеуказанного договора земельного участка  также ссылается на неоднократное нарушение сроков и условий по внесению арендной платы.

Представитель ИП ФИО1 пояснил, что у ответчика имелась задолженность по арендной плате в сумме 94 500 руб. за период с 01.01.2022 по 31.03.2024, однако 23.05.2024 (то есть до обращения с иском в суд) данная задолженность была погашена.

Также в материалы дела представлено письмо администрации от 27.02.2025 №409/1945-01-01 об отсутствии задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.10.2020 №237.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив по вышеуказанным правилам совокупность представленных доказательств, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>).

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»


Судья

Р.Р. Абдуллин