Решение от 28 октября 2025 г. по делу № А57-1680/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-1680/2025
город Саратов
29 октября 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 15.10.2025 Полный текст решения изготовлен 29.10.2025

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Соколовским Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Балаково

к обществу с ограниченной ответственностью «Волга Строй», Саратовская область, Балаковский район, с. Наумовка (ОГРН <***>; ИНН <***>),

третье лицо: ФЕДЕРАЛЬНОЕ КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "НИЖНЕ-ВОЛЖСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНЫХ АВТОМОБИЛЬНЫХ ДОРОГ ФЕДЕРАЛЬНОГО ДОРОЖНОГО АГЕНТСТВА" (Адрес: 410000, САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г САРАТОВ, ТЕР УСТЬ-КУРДЮМСКИЙ ТРАКТ, Д. ПОВОРОТ НА ЦДК)

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии: от Истца- ФИО1 по доверенности, от ответчика – ФИО2 по доверенности

иные лица, участвующие в деле не явились

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к ООО «Волга Строй» о расторжении договора аренды земли № 638 от 21.11.2005 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67, расположенного по адресу: <...> площадью 7500 кв.м.; об обязании ООО «Волга Строй» вернуть арендодателю земельный участок с кадастровым номером 64:40:020211:67, расположенный по адресу: <...> площадью 7500 кв.м. в надлежащем состоянии путем | уборки имеющегося на участке мусора, осуществления работ по засыпке котлована, рекультивации земельного участка в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, в случае неисполнения ООО «Волга Строй» обязательств по возврату

земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67, расположенного по адресу: <...> площадью 7500 кв.м. в надлежащем состоянии в месячный срок, взыскать в пользу комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области судебную неустойку в размере 5000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с даты истечения месячного срока с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Судом приобщены к материалам дела письменные пояснения Истца в порядке ст. 81 АПК РФ.

Судом заслушана позиция сторон. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, По условиям заключенного 20.09.2018 года договора замены стороны в обязательстве Общество с ограниченной ответственностью «Волга Строй» стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67, расположенного по адресу: <...> площадью 7500 кв.м., по договору аренды земли № 638 от 21.11.2005 года для строительства крытого мини-рынка (далее - Договор), заключенного сроком на 49 лет.

21.11.2005 Судом установлено, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 03.10.2005 № 1507р между комитетом и ФИО3 сроком на 49 лет заключен договор аренды № 638 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:0067, расположенного по адресу: <...> площадью 7 500 кв.м., для строительства крытого мини-рынка. На основании договора замены стороны в обязательстве от 09.04.2007 права и обязанности по указанному выше договору перешли к ФИО4

Постановлением Администрации от 18.01.2011 № 22 вид разрешенного земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:0067 изменен с «под общественную застройку» на «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

29.07.2011 между администрацией и ФИО4 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 21.11.2005 № 638, согласно которому, в том числе, вид разрешенного использования арендуемого земельного участка изменен на «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». 20.02.2013 между ФИО4 и ФИО5 заключен договор замены стороны в обязательстве.

Дополнительным соглашением от 15.07.2013, заключенным между Балаковским муниципальным районом в лице Главы Администрации и ФИО5, в договор аренды от 21.11.2005 № 638 на основании постановления администрации город Балаково от 18.01.2011 № 22 внесены изменения: вид разрешенного использования земельного участка определен как земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

05.04.2014 между ФИО5 и ФИО6 заключен договор замены стороны в обязательства по договору от 21.11.2005 № 638.

По договору от 28.04.2014 ФИО6 передала права и обязанности по договору ФИО7 и ФИО8 Дополнительным соглашением от 25.08.2014 к договору аренды земли от 21.11.2005 № 638 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:067 определен как «земельные участки, предназначенные для размещения жилых домов, квартирного типа от 6 этажей и выше».

25:03.2016 ФИО7 и ФИО8 заключили договор замены стороны в обязательстве с ООО «Судьба».

21.11.2006 ООО «Судьба» передала права и обязанности по договору аренды ФИО9 26.09.2018 ФИО9 заключил договор замены стороны в обязательстве с ООО «Волга Строй».

18.06.2019 ООО «Волга Строй» обратилось к Главе Балаковского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома по Саратовскому шоссе в г. Балаково.

Письмом от 26.06.2019 № 01-15-3204 администрация Балаковского муниципального района Саратовской области отказала ООО «Волга Строй» в выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020211:67 по основаниям, предусмотренным пунктом 13 статьи 51 ГрК РФ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.01.2020 по делу № А57-20629/2019 отказано в удовлетворении заявленных ООО «Волга Строй» требований о признании незаконным отказа Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26.06.2019 N 01-15/3204 в выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <...> кадастровый номер 64:40:020211:0067 и об обязании администрации Балаковского муниципального района Саратовской области повторно рассмотреть заявление ООО «Волга Строй» о выдаче разрешения на строительство 10-ти этажного жилого дома по Саратовскому шоссе в г. Балаково Саратовской области.

При этом, суд пришел к выводу, что при заключении дополнительного соглашения от 25.08.2014 к договору аренды спорного земельного участка сторонами был нарушен порядок предоставления земельных участков для строительства объектов жилищного строительства. Суд отметил, что земельный участок с кадастровым номером 64:40:020211:67 не мог быть предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома без проведения аукциона как до 01.03.2015, так и после введения статьи 39.6 ЗК РФ. Дополнительное соглашение от 25.08.2014 признано судом ничтожным как противоречащее императивным нормам земельного законодательства, а также публичным интересам.

Согласно уведомлению Росреестра от 16.04.2020 № 64/301/20-14681, произведена регистрация изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67.

20.04.2020 между Комитетом и ООО «Волга Строй» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли от 21.11.2005 № 638, согласно которому, в том числе,

вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020211:67 изменен на «Магазины».

21.12.2020 Ответчик обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания магазина с приложением, в том числе, проектной документации. Письмом от 23.12.2020 № 1246/1 обществу отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что из конструктивных решений, содержащихся в чертежах следует, что здание является первым этажом многоквартирного дома, а не зданием магазина.

Не согласившись с указанным выше отказом, Ответчик обратился в суд с заявлением о признании незаконным указанного выше отказа администрации.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу от 15 октября 2021 года № А57-5005/2021 в удовлетворении требований ООО «Волга Строй» - отказано.

В целях получения разрешения на строительство на земельном участке кадастровым номером 64:40:020211:67 в Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области от ООО «Волга-Строй» направлялось письмо ФКУ Упрдор «Нижне-Волжское» от 12.08.2021 г. № 1932, адресованное ООО «Волга-Строй» по вопросу согласования использования существующего примыкания к федеральной автомобильной дороге по адресу: <...> земельный участок с кадастровым номером 64:40:020211:67, расположенный между домами № 53 и 58.

Как следует из письма ФКУ Упрдор «Нижне-Волжское» от 12.08.2021 г. № 1932, полученного Комитетом по его письменному обращению, существующее примыкание (съезд) к федеральной автомобильной дороге по адресу: <...> земельный участок с кадастровым номером 64:40:020211:0067. расположенный между домами № 53 и № 58 предназначен для организации транспортного обслуживания населения города Балаково, присутствует в составе проекта организации дорожного движения и может быть использован в качестве проезда на арендованный участок при строительстве магазина. При эксплуатации съезда необходимо соблюдать Правила благоустройства территории муниципального образования город Балаково, утвержденный решением Совета муниципального образования город Балаково от 27.10.2017 г. № 379 (с изменениями), а также в срок до 01.09.2021 г. предоставить согласие на использование съезда в границах населенного пункта за полосой отвода автомобильной дороги от муниципального образования г. Балаково. Комитет как уполномоченный орган но распоряжению земельными участками согласие на использование съезда в границах населенного пункта за полосой отвода автомобильной дороги ООО «Волга-Строй» не давал. В выдаче разрешения было отказано.

В материалы дела представлены копии уведомлений об отказе ООО «Волга Строй» в выдаче разрешения на строительства от 17.09.2025 и от 08.08.2025, которые содержат разные основания.

Истец считает, что с даты заключения дополнительного соглашения от 20.04.2020 года и до даты направления Комитетом досудебной претензии от 16.09.2025 года (4 года и 5 месяцев), у Ответчика не могло быть препятствий для освоения и для использования указанного выше земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, в связи с чем просит суд расторгнуть договор аренды с ответчиком, ввиду его неиспользования и неосвоения. Прилагает акт осмотра на момент рассмотрения спора с фотоматериалами, согласно которым на спорном земельном участке имеется котлован и травостой.

Возражая на заявленные требования Ответчик указывает, что предпринимал меры по использованию земельного участка, в том числе получен градостроительные план земельного участка, а длительные судебные разбирательства не позволяли арендатору в полной мере использовать земельный участок и начать строительство. Считает, что в

данном случае не усматривается наличие существенных нарушений договора аренды и факты неосвоения и неиспользования ответчиком земельного участка с видом разрешенного использования «магазины» являются недоказанными. Ответчик пояснил, что мероприятия по подготовке строительства ведутся, ответчик намерен использовать участок в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением.

В качестве доказательств освоения и использования земельного участка представлены договоры на выполнение проектных работ, технические отчеты градостроительный план земельного участка, выданный по заявлению ответчика от 12.09.2023, технические условия для водоснабжения, электроснабжения.

Изучив материалы дела, доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11), в пункте 23 разъяснил следующее.

При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, указанная норма устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом в силу абзаца четвертого пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что данное положение, закрепляющее понятие существенного нарушения договора как основания расторжения договора по решению суда, предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение существенным по смыслу этой нормы; необходимостью определения судом в рамках его дискреционных полномочий существенности допущенного арендатором нарушения в конкретном деле обеспечивается баланс интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения от 29.10.2020 N 2466-О, от 17.07.2018 N 1752-О, от 27.03.2018 N 644-О, от 20.04.2017 N 873-О, от 29.09.2016 N 1958-О, от 23.06.2016 N 1289-О, от 24.10.2013 N 1617-О).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в определениях от 26.08.2016 N 309-ЭС16-10089, от 23.06.2017 N 307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 N 309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 N 308-ЭС21-23577, расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В пункте 43 постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд приходит к выводу о том, что в период установленных судебных разбирательств в отношении спорного земельного участка по вопросу выдачи разрешений на строительство, признании ничтожным дополнительного соглашения, ответчик не мог использовать спорный земельный участок по целевому назначению по объективным причинам. Согласно абзацу 5 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных

участков, обязаны: своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 сформулирована правовая позиция, согласно которой из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

При этом, в соответствии с абзацем 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации в трехлетний период неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

В подтверждение конкретных действий, направленных арендатором на получение разрешения на строительство в материалы дела ответчиком представлены соответствующие доказательства, подтверждающие в том числе подготовительные меры к освоению, а также намерение ответчика использовать спорный земельный участок..

На основании правил статей 452, 619 ГК РФ, статей 22, 46 ЗК РФ и приведенных правовых позиций Высшей судебной инстанции, суд полагает, что истцом не подтверждено и не доказано наличие существенных нарушений договора аренды земельного участка, являющихся основанием для расторжения данного долгосрочного договора в судебном порядке.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, учитывая несоразмерность степени существенности допущенных ответчиком применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора нарушений и балансу интересов сторон, суд отказывает в удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора аренды, злоупотребления правом со стороны ответчика судом не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований - отказать.

Решение Арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в течение месяца после принятия решения через арбитражный суд первой инстанции в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области http://www.saratov.arbitr.ru.

Судья Арбитражного суда Саратовской области Е.В.Михайлова