Решение от 12 апреля 2021 г. по делу № А45-34031/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-34031/2020
г. Новосибирск
12 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2021 года.

Решение изготовлено в полном объёме 12 апреля 2021 года.

Арбитражный суд в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сосновской Е.К., рассматривает в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...>, кабинет № 610 по иску общества с ограниченной ответственностью "Правовой Центр "Фемида", г.Томск (ИНН <***>)

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность №10 от 01.02.2021, служебное удостоверение;

от ответчика: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Правовой Центр "Фемида" (далее по тексту – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее по тексту – ответчик) со следующими требованиями:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Калининский район, ул. Народная, 65, с кадастровым номером 54:35:041905:489:

Принять пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

«Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 1 498 000 (один миллион четыреста девяносто восемь тысяч) рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость)».

2. Установить сумму ежемесячного платежа согласно п.2.2 договора купли-продажи нежилого помещения в размере 24967 (двадцать четыре тысячи девятьсот шестьдесят семь) рублей.

3. Определить сроки внесения ежемесячных платежей в течение периода рассрочки, указанного в п. 2.2 договора купли-продажи нежилого помещения, не позднее 22 числа расчетного месяца, начиная с даты внесения первого ежемесячного платежа не позднее 22 числа месяца, следующего за месяцем вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Истец в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, в представленном отзыве исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме.

В силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик считается извещенным надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в его отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Между мэрией города Новосибирска, от имени которой действует департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Правовой центр «Фемида» был заключен Договор №014885-НП аренды недвижимого имущества муниципальной казны.

ООО «Правовой центр «Фемида» является арендатором нежилого помещения общей площадью 68,80 кв.м., расположенного по адресу: г.Новосибирск, Калининский район, ул. Народная, 65, с кадастровым номером: 54:35:041905:489.

Данный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выпиской от 20.08.2020.

Помещение непрерывно арендуется истцом на протяжении более одного года, задолженности по арендным платежам отсутствуют.

17.08.2020 истец обратился в Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 17.08.2020 г. Истец обратился в Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, рассмотрев обращение общества с ограниченной ответственностью «Правовой центр «Фемида», направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения.

Согласно п.2.1. проекта договора купли-продажи: цена нежилого помещения равно его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 2 490 000 (два миллиона четыреста девяносто тысяч) рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость).

Данная независимая экспертиза была проведена 02.03.2020 ООО «ВекторПроект» (ИНН <***>) по заказу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска.

Истец, посчитав указанную в п.2.1. договора цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию - общество с ограниченной ответственностью «Белазор», для определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 54:35:041905:489.

В соответствии с отчетом ООО «Белазор» №201005/2-ЮФ от 05.10.2020 рыночная стоимость объекта оценки, с учетом ограниченных условий и сделанных допущений, по состоянию на 05 октября 2020 года составляет (округлено): 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, то есть ниже суммы указанной Департаментом.

Кроме того, истец обратился в ООО «Сибирский Проектно-Экспертный Центр» (ИНН <***>) для определения фактического технического состояния нежилого помещения на предмет возможного необходимого восстановления (текущего ремонта) после его покупки по договору купли-продажи. Согласно данному Заключению была представлена Таблица А, в которой указаны необходимые работы для устранения обнаруженных дефектов.

08.10.2020 ООО «Правовой центр «Фемида» был направлен протокол разногласия к договору купли-продажи в части определения выкупной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

28.10.2020 Департаментом земельных и имущественных отношений г.Новосибирска был направлен ответ, согласно которому Департамент отказался от условий, представленных в протоколе разногласия.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникло разногласие в цене выкупаемого имущества.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Рассмотрев заявленные исковые требования, выслушав доводы истца, проанализировав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о правомерности заявленных исковых требований в части, при этом исходит из следующего.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иным законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право сторон согласовать иные сроки направления протокола разногласий и принятия редакции стороны, направившей протокол разногласий, либо отклонения протокола разногласий другой стороной.

Таким образом, истец обоснованно, не получив в установленный срок извещения ответчика о принятии договора в редакции истца либо об отклонении протокола разногласий обратился в суд с настоящим иском.

Проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость объекта недвижимости была установлена ответчиком на основании отчета об оценке №020620-3 от 02.06.2020, произведенного ООО «ВекторПроект», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию составляет 2 490 000 рублей (без учета НДС).

Не согласившись с рыночной стоимостью недвижимого имущества, указанной ответчиком, истец обратился в ООО «БЕЛАЗОР», согласно отчету которого, стоимость выкупаемого объекта по состоянию на 05.10.2020 составляет 1 500 000 рублей.

Определением арбитражного суда от 10.02.2021 по ходатайству истца в рамках настоящего дела была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости нежилого помещения, с кадастровым номером 54:35:041905:489, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 17.08.2020 с учетом его технического состояния, без НДС, проведение которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «Оценка плюс» ФИО2.

Согласно заключению эксперта №А45-34031, рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером 54:35:041905:489, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 17.08.2020 с учетом его технического состояния, без НДС составляет 1 470 000 руб.

Каких-либо документальных доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, истцом и ответчиком в материалы дела не представлено. Ходатайства о проведение повторной экспертизы сторонами заявлено не было.

Учитывая изложенное, оснований для признания заключения судебной экспертизы недостоверным, либо вызывающим сомнения у суда не имеется.

При указанных обстоятельствах, с учётом результатов проведённой судебной экспертизы, в отсутствие возражений ответчика в указанной части, суд считает, возможным удовлетворить исковые требования в части и изложить пункт 2.1 и пункт 2.2 спорного договора в редакции, предложенной истцом.

Суд не находит правовых оснований для удовлетворения требования истца в части определения сроков внесения ежемесячных платежей в течение периода рассрочки, указанного в п. 2.2 договора купли-продажи нежилого помещения, ввиду того, что сроки внесения ежемесячных платежей не были предметом разногласий между истцом и ответчиком.

Истец не обращался к ответчику с вопросом об изменении сроков внесения ежемесячных платежей, а лишь выражал несогласие с указанной ответчиком рыночной стоимостью спорного недвижимого имущества.

Учитывая вышеизложенное, суд не усматривает правовых оснований для установления иных сроков внесения ежемесячных платежей в рамках спорного договора, в связи с чем, полагает заявленное требование истца необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли – продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Калининский район, ул.Народная, 65, с кадастровым номером 54:35:041905:489 в части рыночной стоимости помещения, изложив спорный пункт договора в следующей редакции:

Пункт 2.1.: Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 1 498 000 (один миллион четыреста девяносто восемь тысяч) рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость);

Установить сумму ежемесячного платежа, установленную п.2.2 договора купли – продажи нежилого помещения в размере 24967 (двадцать четыре тысячи девятьсот шестьдесят семь) рублей.

В удовлетворении остальной части иска, отказать.

Перечислить с депозита Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «Оценка плюс», г.Новосибирск (ИНН <***>) в счёт оплаты судебной экспертизы 33000 рублей, перечисленных по платёжному поручению №2 от 08.02.2021.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Ю.Н. Голубева