Решение от 2 июня 2019 г. по делу № А75-7636/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-7636/2019
03 июня 2019 года
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения оглашена 27 мая 2019 г.

Решение изготовлено в полном объеме 03 июня 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Дроздова А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Севержилстрой-1» к администрации городского поселения Лянтор о признании незаконным отказа в формировании из состава земельного участка и предоставлении его в аренду,

при участии представителя заявителя ФИО2, доверенность от 18.12.2018,

у с т а н о в и л:

в арбитражный суд поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Севержилстрой-1» (далее - заявитель, общество) к администрации городского поселения Лянтор (далее - ответчик, администрация) о признании незаконным отказа в формировании из состава земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект и заключить с 11.06.2019 с ООО «Севержилстрой-1» новый договор аренды этого земельного участка без проведения торгов сроком на три года для окончания строительства многоквартирного жилого дома и обязании сформировать из состава земельного участка с кадастровым номером 86:03:0100116:600 нового земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект (3-6 этапы строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, <...> строительный № 8) и заключить с 11.06.2019 с ООО «Севержилстрой-1» новый договор аренды этого земельного участка без проведения торгов сроком на три года.

По мнению заявителя, администрация неправомерно и необоснованно отказала заявителю в разделе земельного участка с кадастровым номером 86:03:0100116:600 и предоставлении вновь образованного земельного участка в аренду без торгов на три года. Без совершения указанных действий заявитель не сможет осуществить окончание строительства многоквартирного жилого дома и ввести его в эксплуатацию, что приведет к огромным финансовым потерям и не выполнению обязательств перед третьими лицами. В судебном заседании доводы отзыва поддержаны в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании не участвует, представил отзыв (л.д.83-85). Как полагает администрация, она не вправе осуществить раздел земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (далее - МКД) и предоставить вновь образованный земельный участок в аренду на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ).

Выслушав мнение представителя заявителя, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Обществу администрацией г.п. Лянтор выдано разрешение № RU86507104-123 от 30.03.2015 на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом в 5 микрорайоне г. Лянтор Сургутского района ХМАО-Югра, строит. № 8» Срок действия разрешения продлен до 30.05.2020 (л.д.22-23).

В целях строительства жилого дома между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 28.01.2014 № 03 (л.д.16-21), по условиям которого общество получило в аренду земельный участок общей площадью 1,5699 га с кадастровым номером 86:03:0100116:600, расположенный по адресу: г.п. Лянтор, мкрн. 5, строительный № 8 под строительство МКД в границах, указанных в межевом плане и кадастровом паспорте участка. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенное использование земельного участка - строительство МКД со следующими параметрами разрешенного строительства: здание разноуровневое: 2 секции 4-х этажные, 7 секций 7-ми этажные, 3 секции - 9-ти этажные. Срок аренды - 5 лет с момента государственной регистрации. По истечении срока аренды договор считается расторгнутым.

Договор прошёл государственную регистрацию 10.06.2019 (л.д.21).

Как указывает заявитель, в настоящее время завершены два этапа строительства. Первый этап введен в эксплуатацию 05.12.2017, второй этап - 08.11.2018, что подтверждается разрешениями на ввод этапов строительства в эксплуатацию. Третий и четвертые этапы строительства будут ведены в эксплуатацию в 2019 году, пятый - в 2020 году и завершающий шестой этап (благоустройство) в 2020-2021 годах. Как полагает заявитель, для окончания строительства многоквартирного жилого дома возникла необходимость заключить с 11.06.2019 договор аренды земельного участка сроком на три года без проведения торгов.

Основанием для разделения участков заявитель указывает на регистрацию права собственности в отношении первых построенных и сданных в эксплуатацию квартир, а также необходимость завершения строительства оставшихся секций дома.

15.03.2019 заявитель обратился в администрацию с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером 86:03:0100116:600 и заключении с 11.06.2019 договора аренды нового земельного участка сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г.п. Лянтор, мкрн.5 строительный № 8 (3-6 этапы строительства) (л.д.38-39).

По результатам рассмотрения заявления администрацией принято решение об отказе в его удовлетворении, который мотивирован тем, что в силу статей 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ (л.д.40-41).

Считая отказ необоснованным, общество обратилось с заявлением в суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как следует из материалов дела, на части земельного участка обществом закончены строительством и введены в эксплуатацию 1 и 2 этапы строительства многоквартирного секционного жилого дома, помещения в которых переданы в собственность граждан и юридических лиц. Следовательно, право аренды части земельного участка под введенными в эксплуатацию этапами строительства многоквартирного жилого дома с элементами озеленения и благоустройства данных этапов, прекратилось в силу закона. Соответственно, с момента регистрации права первого собственника помещения во втором этапе строительства, земельный участок в соответствующей части площади этапов строительства, с учетом озеленения и благоустройства, перестал относиться к муниципальной собственности.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права и разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, установив факт возникновения у собственников помещений, входящих в 1 и 2 этапы строительства многоквартирного жилого дома права общей долевой собственности на земельный участок под ними расположенный, суд считает, что заявитель не смог бы по объективным причинам закончить строительство 3-6 этапов МКД до окончания действия договора аренды земельного участка, в связи с чем, правомерно обратился в администрацию с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен не завершенный строительством объект, в целях получения этого участка в аренду без торгов для завершения строительства 3-6 этапов многоквартирного жилого дома со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Как указывалось выше, отказ администрации в предоставлении обществу земельного участка мотивирован со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства, права на которые возникли до 01.03.2015, либо арендаторам земельных участков по договорам аренды, заключенным до этого же срока, предоставляется право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Проанализировав вышеизложенные нормы права в совокупности с фактическими обстоятельствами дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению с отнесением на ответчика расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

заявление удовлетворить.

Отказ администрации городского поселения Лянтор в формировании земельного участка и заключении договора аренды для завершения строительства, изложенный в письме от 03.04.2019 исх. № 2112 признать незаконным.

Обязать администрацию городского поселения Лянтор сформировать из состава земельного участка с кадастровым номером 86:03:0100116:600 новый земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект (многоквартирный жилой дом в 5 микрорайоне г. Лянтор Сургутского района ХМАО-Югрв, строит. № 8, 3-6 этапы строительства) и заключить с 11.06.2019 с обществом с ограниченной ответственностью «Севержилстрой-1» договор аренды сформированного земельного участка для окончания строительства жилого дома без проведения торгов сроком на три года.

Взыскать с администрации города Лянтор в пользу общества с ограниченной ответственностью «Севержилстрой-1» судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 3000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

СудьяДроздов А.Н.