Решение от 19 декабря 2022 г. по делу № А84-4948/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-4948/22
19 декабря 2022 г.
г. Севастополь




Резолютивная часть решения оглашена 12 декабря 2022 г.

Полный текст решения составлен 19 декабря 2022 г.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Минько О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Реком Юг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности,

при участии представителей в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 14.03.2022 № 147,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 01.10.2022,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент) уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью «Реком Юг» (далее – ответчик) о взыскании пени по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.07.2021 под № 91:04:001012:117-92/002/2021-2 за период с 15.07.2021 по 29.06.2022 в размере 11 806,24 руб.; расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.06.2021 (зарегистрирован 15.07.2021 под № 91:04:001012:117-92/002/2021-2) заключенный между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Реком Юг» в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:04:001012:117, общей площадью 3000 кв.м., расположенного по адресу: <...>, лит. А; обязать ООО «Реком Юг» с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 91:04:001012:117, общей площадью 3000 кв.м., целевое назначение земельного участка – для строительства и обслуживания многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями, который находится по адресу: <...>, лит. А

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.

В судебном заседании представители ответчика поддержали позицию, изложенную в отзыве на иск.

Оценив представленные доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Истец; Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Реком Юг» (далее - Ответчик; Арендатор) 07.06.2021 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001012:117, общей площадью 3000 кв. м.. расположенного по адресу: <...>. лит. А, целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями (далее - Договор аренды). Договор аренды зарегистрирован 15.07.2021 под № 91:04:001012:117-92/002/2021 -2.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц и единых предпринимателей ООО «Реком Юг» зарегистрирован в качестве юридического лица (ОГРН <***>. ИНН <***>).

В соответствии с пунктом 6.1 Договора аренды, настоящий Договор заключен сроком до 31.03.2034 года.

Согласно п. 2.1. Договора аренды, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, предоставленных в аренду без проведения торгов, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-1111.

В соответствии с п. 2.2. Договора аренды, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) * Ставка арендной платы (%) * Сумма годовой арендной платы (руб.).

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 11 941 230 руб.

Ставка арендной платы в размере 1%.

В соответствии с п.п. 2.3. 2.3.1. Договора аренды, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 3.4 Постановления Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП «Об утверждении Порядка расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственность города Севастополя и предоставляемых в аренду без торгов» в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участие объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 3-кратной ставки арендной платы за соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

Учитывая п. 4.1 Договора. Департаментом проведена инвентаризация начислений по арендной плате за земельный участок, с кадастровым номером 91:04:001012:117, в ходе которой произведен перерасчет арендной платы по Договору за период с 15.07.2021 во 31.12.2022 года.

В соответствии с п. 2.5. Договора аренды, арендная плата начисляется с момента государственной регистрации настоящего Договора и перечисляется Арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно и. 4.2.2. Договора аренды. Арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия настоящего Договора.

В соответствии с п. 4.2.3. Договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за земельный участок, в соответствии с разделом 2 настоящего Договора.

Как следует из пояснений и доказательств представленных ответчиком общая сумма уплаченных арендных платежей за период с 15.07.2021 по 31.07.2022 составила 1 394 187 рублей. Письмо ДИЗО о необходимости исполнения обязательств было предоставлено 05.04.2022 года и содержало требование о ликвидации образовавшейся задолженности в срок не более 30 дней. В целях добросовестного исполнения своих обязательств Ответчик исполнил требование ДИЗО и платежным поручением №5 от 26.04.2022 произвел оплату в размере 377037 рублей. В дальнейшем Ответчик произвел платежи на общую сумму 900 000 рублей.

Одновременно с этим Ответчик также исполнил требование об уплате пени в размере 5703,00 рублей, что подтверждается платежным поручением №6 от 26.04.2022.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, между Департаментом и ООО «Реком Юг» возникли правоотношения, урегулированные договором аренды от 15.08.2018, в связи с чем, стороны приобрели определенный объем прав и взаимных обязанностей. В частности, у ответчика возникла обязанность своевременно и в полном объеме вносить плату за арендуемый земельный участок в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налогового) месяца.

Согласно представленному истцом расчету, общая сумма арендной платы за земельный участок, подлежащей уплате по Договору за период с 15.08.2018 по 30.10.2020, составляет 5 968 423,09 руб.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1 статьи 314 ГК РФ).

По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).

Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 4 ст. 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию. Согласно п. 4.9. договора аренды № 68 от 17.02.2005г. предусмотрена неустойка в виде пени за несвоевременное внесение арендной платы. Никаких иных условий относительно штрафных санкций договором не предусмотрено.

Ст. 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности — три года. В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов; применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15.02.2016 N 3-П).

Иной подход противоречил бы основным началам гражданского законодательства, установленным статьей 1 ГК РФ, а именно: равенству участников регулируемых Кодексом отношений; обеспечению восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; предусмотренному законом правилу о недопущении действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, злоупотребления правом в иных формах.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований об отказе истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании пени по арендной плате по договору аренды земельного участка.

Относительно требований истца о расторжении договора аренды земельного участка от 07.06.2021, суд указывает следующее.

Ст. 284 ГК РФ предусматривает, что участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка. Процедура изъятия земельного участка в случае, предусмотренном ст. 284 ГК РФ, регулируется ст. 54.1 ЗК РФ, п. 1 которой указывает на то, что отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению осуществляется путём продажи такого земельного участка с публичных торгов в соответствии с гражданским законодательством.

Истец, ссылаясь на п. 2 ст. 45 и ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, в которых упоминается о трех летнем сроке, чётко не указывает в своём заявлении об уточнении иска момент, с которого им исчисляется указанный 3-х летний срок. При этом истец ссылается на п. 9.2.2 договора аренды от 01.12.2008г., в котором указывалось о том, что на ООО «Реком Юг» возлагалась обязанность осуществить застройку земельного участка до 22.08.2013г.

Из преамбулы договора аренды земельного участка № 223 от 07.06.2021г. усматривается, что он заключён в рамках процедуры переоформления права аренды, которое возникло у истца на основании договора аренды от 01.12.2008г., предусмотренной ст. 3 Закона города Севастополя «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» № 46-ЗС и постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015г. № 1250-ПП «Об утверждении Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014г.» (далее - Порядок права аренды).

Из сути процедуры приведения в соответствие с требованиями законодательства РФ договора аренды земельного участка, заключённого до 18.03.2014г. в соответствии с законодательством Украины, усматривается, что она не предусматривает фактическое предоставление арендатору земельного участка, который ему уже ранее был передан ещё до 18.03.2014 и находится в его владении, а заключается в подписании между арендатором и арендодателем договора аренды, приведённого в соответствии с требованиями законодательства РФ. При этом срок действия нового договора аренды ограничен сроком, предусмотренным ранее заключённым договором аренды. К тому же все обязательства арендатора, предусмотренные договором аренды от 01.12.2008г. сохраняют своё действие.

Договором аренды от 01.12.2008г. на ООО «Реком Юг» возлагалась обязанность по завершению застройки земельного участка площадью 3000 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, пр-кт. Победы, д. 30, лит. А в срок до 22.08.2013г., который номинально истёк ещё до принятия постановления Правительства Севастополя от 08.04.2019г. № 219-ПП «Об утверждении Порядка расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставляемых в аренду без проведения торгов». Новых сроков застройки вышеуказанного земельного участка и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства договор аренды земельного участка № 223 от 07.06.2021г. не содержит.

Решением от 07.12.2017г. по делу № А84-3824/2017 Арбитражного суда г. Севастополя, которое было оставлено без изменений постановлением от 21.02.2018г. Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя было отказано в расторжении договора аренды земельного участка от 01.12.2008г. При этом требования о расторжении указанного договора аренды мотивировались и обосновывались истцом отсутствием завершения застройки земельного участка до 22.08.2013г.

В соответствии с п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более пяти лет по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

ООО «Реком Юг» после отказа Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка в деле № А84-3824/2017 принимались меры, направленные на застройку арендованного земельного участка, а именно:

- 07.06.2021 Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя выдан градостроительный план земельного участка в отношении участка с кадастровым номером 91:04:001012:117, который содержит допустимые параметры его застройки;

- 14.09.2021 заключён договор № 42/05 на выполнение проектных работ, предметом которого является выполнение эскизного проекта по объекту «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, д. 30-А в г. Севастополе»;

- 18.02.2022 Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя в адрес ответчика была направлена выписка из протокола заседания Архитектурно-художественного совета города Севастополя от 04.02.2022г. № 3 по вопросу строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, д. 30-а;

- 15.04.2022 заключён договор на проведение археологического обследования и государственной историко-культурной экспертизы на арендованном земельном участке;

- 10.06.2022 в Фонд инженерных изысканий города Севастополя внесена топографическая съёмка земельного участка с кадастровым номером 91:04:001012:117;

- 05.07.2022 заключён договор № 21/06 на выполнение проектных работ, которым предусматривается разработка проекта на объект: «Строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, 30-А в г. Севастополе»;

- 11.04.2022 заключён договор № 1104/2-Г на выполнение инженерных изысканий для подготовки проектной документации по объекту: «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, 30-А в г. Севастополе»;

- на протяжении июля-августа месяцев 2022 года ООО «Реком Юг» вело переписку с Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя по вопросу размещения парковочных мест в связи с застройкой арендованного земельного участка.

Следовательно, основания для расторжения договора и обязания возвратить земельный участок отсутствуют.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска в части требований о расторжении договора и возврате земельного участка надлежит отказать.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 110 АПК РФ бремя несения судебных расходов лежит на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью «Реком Юг» о взыскании задолженности отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий 1 месяца со дня его вынесения.


Судья

О.В. Минько