Решение от 21 марта 2019 г. по делу № А70-14158/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-14158/2018
г. Тюмень
22 марта 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2019 года. Полный текст решения изготовлен 22 марта 2019 года.

Судья арбитражного суда Тюменской области Лоскутов В. В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда Тюменской области по адресу: <...> кабинет 409, дело по иску

Департамента имущественных отношений Тюменской области

К индивидуальному предпринимателю ФИО1

О принудительном изъятии земельного участка

Лицо, ведущее протокол судебного заседания, помощник судья А.С. Ермолаева.

при участии в заседании от сторон

от истца: ФИО2 на основании доверенности № 208/08-1-Д от 02 октября 2018 года.

от ответчика: ФИО3 на основании доверенности № 72 АА 1339519 от 15 января 2018 года (том 1 л.д. 132).



установил:

Заявлен иск о принудительном изъятии земельного участка (том 1 л.д. 4-8). Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, представил отзывы на исковое заявление (том 1 л.д. 139-144, том 2 л.д. 57-62) и письменные пояснения (том 4 л.д. 65-66).

В связи с поступлением заключения эксперта ООО «Бизнес-Аудит» ФИО4 (том 4 л.д. 117-172), 01 марта 2019 года вынесено определение о рассмотрении возможности возобновления производства по делу (том 4 л.д. 173). 19 марта 2019 года Суд вынес определение о возобновлении производства по делу.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, представитель истца возражает против удовлетворения ходатайства.

В силу пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 апреля 2014 года № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», Суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной (третьей по счету) экспертизы, так как у Суда отсутствуют основания сомневаться в обоснованности заключения эксперта ФИО4, также Суд не усматривает каких-либо противоречий в выводах этого эксперта.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, Суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

30 ноября 2017 года Главное управление строительства Тюменской области обратилось к истцу с ходатайством об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи со строительством окружной автомобильной дороги г. Тюмени на участке от автомобильной дороги Тюмень - Ханты-Мансийск через Тобольск, Сургут, Нефтеюганск до автомобильной дороги Тюмень – Боровский – Богандинский» (дополнительные работы). 111 пусковой комплекс. Участок от транспортной развязки на пересечении с автодорогой «Тюмень - Быково» до автодороги «Тюмень - Криводаново» (2 этап), в соответствии с которым изъятию подлежал земельный участок площадью 3 348 квадратных метров с кадастровым номером 72:23:0223001:1643 (том 1 л.д. 9-14).

В отношении данного земельного участка с адресным описанием: <...> первый километр, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации, 26 октября 2017 года зарегистрировано право собственности ответчика (том 1 л.д. 15-27, том 3 л.д. 53-62), участок не застроен (том 1 л.д. 28-30, том 3 л.д. 63-69).

На основании статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным, в том числе, со строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов, включая автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

19 января 2018 года Правительство Тюменской области вынесло постановление № 7-п об изъятии данного земельного участка для государственных нужд Тюменской области, эта информация размещена на официальном портале органов государственной власти Тюменской области в сети «Интернет» (том 1 л.д. 31-34) и направлена ответчику (том 1 л.д. 35-43).

Выкупная цена земельного участка определена истцом по состоянию на 28 февраля 2018 года в размере 382 000 рублей на основании отчета № 37/18 об оценке объекта оценки от 16 марта 2018 года, проведенном ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» (том 1 л.д. 44-78), в связи с чем ответчику направлено соглашение об изъятии участка (том 1 л.д. 79-86).

Это соглашение ответчиком не подписано, поскольку ответчик не согласился с предложенной ценой выкупа, при этом, со ссылкой на отчет ООО «Агентство независимой оценки и экспертизы» № 72.18 от 20 июля 2018 года, ответчик считает, что рыночная стоимость земельного участка составляет 9 320 000 рублей (том 1 л.д. 87-117, том 2 л.д. 1-56).

Статья 281 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как указано в статье 282 Кодекса, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, то Суд рассматривает только вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 56.8 Земельного Кодекса Российской Федерации, размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Определением от 23 октября 2018 года, по ходатайству ответчика (том 2 л.д. 98-100), была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» ФИО5, при этом на рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении, в целях определения размера возмещения за изымаемый путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка, рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0223001:1643, площадью 3 348 квадратных метров, расположенного по адресу: <...> первый километр (том 3 л.д. 37).

Согласно заключению эксперта № 6/2018 от 24 декабря 2018 года, выполненному экспертом ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» ФИО5, рыночная стоимость изымаемого земельного участка по состоянию на 23 октября 2018 года составляет 3 568 000 рублей (том 3 л.д. 75-156, том 4 л.д. 1-49). Также от эксперта ФИО5 поступили письменные пояснения (том 4 л.д. 89-95)

На основании пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку при проведении экспертизы, экспертом ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» ФИО5 был самостоятельно изменен вид действительного разрешенного использования земельного участка (для размещения торговых объектов, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства РФ»), на предполагаемый (для размещения объектов коммунального, складского и промышленного назначения IV-V класса опасности) в связи с наличием охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, и в связи с появившимися у Суда сомнениями в обоснованности заключения эксперта, которые могли быть разрешены лишь в случае назначения повторной экспертизы, на основании ходатайства истца (том 4 л.д. 57-59), 29 января 2019 года Суд вынес определение о назначении повторной судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Бизнес-Аудит» ФИО4 (том 4 л.д. 112).

В соответствии с заключением эксперта от 28 февраля 2019 года, выполненным экспертом ООО «Бизнес-Аудит» ФИО4, в целях определения размера возмещения за изымаемый путем выкупа для государственных нужд Тюменской области участка, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0223001:1643, площадью 3 348 квадратных метров, расположенного по адресу: <...> первый километр, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства РФ, по состоянию на 27 февраля 2019 года определена в размере 647 425 рублей (том 4 л.д. 117-172).

01 марта 2019 года Судом было вынесено определение о рассмотрении возможности возобновления производства по делу (том 4 л.д. 173). 19 марта 2019 года Суд вынес определение о возобновлении производства по делу.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Таким образом, никакие доказательства, в том числе заключение эксперта, не имеют для арбитражного суда заранее установленной юридической силы и исследуются наряду с другими доказательствами, предъявляемыми по делу.

Учитывая, что сторонами после принятия решения об изъятии спорного земельного участка не достигнуто соглашение о его выкупной цене, Суд должен определить стоимость спорного земельного участка, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, то есть на момент максимально приближенный к дате принятия решения, поэтому отчет № 37/18 об оценке объекта оценки от 16 марта 2018 года, проведенном ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» по состоянию на 28 февраля 2018 года, не может быть признан Судом относимым доказательством. По этим же основаниям Суд не принимает в качестве доказательства представленный ответчиком отчет ООО «Агентство независимой оценки и экспертизы» № 72.18 от 20 июля 2018 года, в котором рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 26 апреля 2018 года.

Заключение эксперта № 6/2018 от 24 декабря 2018 года, выполненное экспертом ООО «Западно-Сибирская палата профессиональной оценки» ФИО5, не может быть принято Судом в качестве доказательства в связи с самостоятельным изменением экспертом разрешенного использования земельного участка, повлекшего недостоверность выводов эксперта относительно рыночной стоимости выкупаемого земельного участка.

Как указано в статье 3 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возражая против достоверности результатов повторной экспертизы, ответчик ссылается на справки ООО «Оценка.ру» от 13 марта 2019 года и ООО «Вип Груп» № 11/03 от 11 марта 2019 года, на рецензию (заключение специалиста) оценщика ФИО6 от 15 марта 2019 года и на письмо ООО «Оценка+» № 1503-1/19 от 15 марта 2019 года.

Оценивая указанные документы, Суд принимает во внимание, что они либо носят справочный характер, либо отражают мнение определенного лица относительно достоверности заключения эксперта от 28 февраля 2019 года, выполненного экспертом ООО «Бизнес-Аудит» ФИО4, не являясь при этом отчетом об оценке в понимании этого термина Федеральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то есть, не являются достоверными доказательствами.

При оценке выводов о рыночной стоимости изымаемого земельного участка в размере 647 425 рублей, сделанных в заключении эксперта ООО «Бизнес-Аудит» ФИО4 от 28 февраля 2019 года, Суд считает, что содержание данного заключения соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 8 и 9 «Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года N 160, в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе б) размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов. В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 8 настоящих Правил, запрещается: а) складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов; б) размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

При оценке изымаемого земельного участка экспертом ФИО4 учтены существующие ограничения в отношении оцениваемого земельного участка в виде установления на нем охранной зоны объекта электросетевого хозяйства ВЛ 220 кВ, занимающей более 97 % данного земельного участка, то есть 3 265 квадратных метров (том 3 л.д. 53-69).

При этом истцом представлен ответ филиала ПАО «ФСК ЕЭС» - Магистральные электрические сети Западной Сибири», в котором указано, что данная организация, в целях обеспечения бесперебойной работы ВЛ-220 кВ, отказывает в выдаче разрешения на строительство торговых объектов, гаражей и стоянок всех видов машин и механизмов на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0223001:1643.

Суду представляется очевидным, что наличие столь существенных ограничений в использовании оцениваемого земельного участка значительно снижает его рыночную стоимость, в связи с чем при решении вопроса об определении выкупной цены этого участка Суд считает необходимым принять оценку в размере 647 425 рублей, установленную в заключении эксперта ООО «Бизнес-Аудит» ФИО4.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 181-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации, площадью 3 348 квадратных метров, кадастровый номер 72:23:0223001:1643, расположенный по адресу: <...> первый километр, по выкупной цене в размере 647 425 рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Лоскутов В.В.