Решение от 11 декабря 2019 г. по делу № А82-26917/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-26917/2018
г. Ярославль
11 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена «04» декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен «11» декабря 2019 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная Компания" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 367509,61 руб.,

при участии:

от истца – не явился,

от ответчика – не явился,

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная Компания" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 24126-о от 05.05.2012 за период с 01.01.2018 по 31.10.2018 в размере 299298,54 руб., пени за период с 10.01.2018 по 26.10.2018 в размере 68211,07 руб.

Определением арбитражного суда от 28.12.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением от 04.03.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 28.05.2019 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ярославской области по делу № А82-23834/2018.

Определением от 21.10.2019 производство по делу возобновлено.

Представители сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

От истца поступили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и справочный расчет задолженности за период с 01.01.2018 по 01.02.2018 и пени за период с 10.01.2018 по 26.10.2018.

В письменном отзыве от 29.01.2019 ответчик требования не признал, указав на то, что земельный участок предоставлялся в аренду для строительства многоквартирных жилых домов, определением Арбитражного суда Ивановской области от 27.12.2017 по делу № А17-4841/2015 жилые помещения, расположенные в доме лит.2, переданы участникам долевого строительства, в связи с чем обязательства ответчика перед участниками долевого строительства считаются прекращенными. При наличии задолженности перед кредиторами 1-4 очередей ответчик, в отношении которого введена процедура конкурсного производства, не имеет возможности исполнить обязательства перед истом, относящиеся к 5-й очереди. По этому же основанию ответчик заявил о снижении подлежащей взысканию неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице истца (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 05.05.2012 заключен договор № 24126-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок площадью 13910 кв.м., с кадастровым номером 76:23:060304:32, расположенный по адресу: г. Ярославль, территория, ограниченная ул. Светлой, Тормозным шоссе, ул. Проектируемой, для строительства многоквартирных жилых домов с инженерными коммуникациями.

Договор заключен на срок с 27.03.2012 по 26.03.2015.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Согласно пункту 3.1. договора пользование земельным участком является платным.

Оплата производится ежемесячно равными платежами по 9-е число текущего месяца включительно (пункт 3.3. договора).

Пунктом 5.1. договора предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области.

На земельном участке с кадастровым номером 76:23:060304:32 частично расположены возведенные ответчиком многоквартирные жилые дома, состоящий на кадастровом учете с кадастровыми номерами 76:23:060304:589 и 76:23:060304:393.

Многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 76:23:060304:589 возводился на основании двух разрешений на строительство – разрешения от 27.09.2012 № RU76301000-445-2012 на строительство первой очереди (жилищное строительство) и разрешения от 26.10.2016 № 76-301000-502-2016 (окончание строительства 2-й очереди (встроенные помещения офисов)).

12 января 2017 года ответчиком получено разрешение № 76-301000-002-2017 на ввод в эксплуатацию 1-й очереди строительства.

Первая государственная регистрация права собственности на квартиру в построенном доме осуществлена 02.02.2018.

Многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 76:23:060304:393 на основании разрешений на строительство №№ RU76301000-547-2012 от 14.11.2012, RU76301000-215-2013 от 17.05.2013, 76-301000-406-2016 от 07.09.2016.

10 октября 2016 ответчиком получено разрешение № 76-301000-094-2016 на ввод в эксплуатацию первой очереди строительства.

Первая государственная регистрация права собственности на квартиру в построенном доме также осуществлена 02.02.2018.

Истец полагает, что, поскольку строительство второй очереди в возводимых ответчиком многоквартирных домах не закончено, договор аренды земельного участка продолжает действовать, за ответчиком сохраняется обязанность вносить плату за использование всего земельного участка.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно расчету, представленному истцом, к взысканию предъявлены задолженность по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 24126-о от 05.05.2012 за период с 01.01.2018 по 31.10.2018 в размере 299298,54 руб., пени за период с 10.01.2018 по 26.10.2018 в размере 68211,07 руб.

Расчет задолженности и пени ответчиком не оспорены.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 30.07.2015 принято к производству заявление о признании ОАО «ДСК» несостоятельным (банкротом). Решением суда от 19.07.2017 ответчик признан несостоятельным (банкротом) открыто конкурсное производство.

В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве"указано, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом. В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Таким образом, взыскиваемые судом суммы долга и пени в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" относится к текущим платежам.

При этом из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 76:23:060304:32 расположены возведенные ответчиком многоквартирные жилые дома.

Первая государственная регистрация права собственности на квартиры в указанных домах осуществлена 02.02.2018.

Данное обстоятельство подтверждается ответом Управления Росреестра по ЯО от 07.05.2019 № 17-08/2037 на запрос суда (выписка на квартиру с кадастровым номером 76:23:060304:652, входящую в состав дома с кадастровым номером 76:23:060304:589, выписка на квартиру с кадастровым номером 76:23:060304:419, входящую в состав дома с кадастровым номером 76:23:060304:393).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В рассматриваемом случае земельный участок по многоквартирным домом поставлен на кадастровый учет 03.05.2012, т.е. после вступления в силу Жилищного кодекса РФ.

Следовательно, с момента первой государственной регистрации права собственности на квартирую в жилых домах, то есть с 02.02.2018, договор аренды земельного участка, заключенный между истцом и ответчиком, прекращен.

Тот факт, что ответчиком не закончено строительство вторых очередей многоквартирных жилых домов, по мнению суда, не имеет правового значения для рассмотрения данного дела.

Из представленных в материалы дела документов следует, что вторая очередь строительства в обоих случаях представляет собой встроенные помещения офисов.

Доказательства того, что на земельном участке с кадастровым номером 76:23:060304:32 предполагается строительство объектов, не входящих в общедомовое имущество многоквартирных жилых домов, не представлены. Напротив, из акта осмотра земельного участка, составленного 18.01.2019 сотрудниками истца, следует, что на земельном участке расположены два жилых дома , благоустроенная придомовая территория и детская площадка.

Также истцом не представлено доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 76:23:060304:32 может быть разделен с целью образования земельного участка, необходимого только для эксплуатации нежилых помещений.

В связи с этим суд полагает, что с 02.02.2018 весь земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Соответственно, начисление арендной платы по договору аренды возможно только до 01.02.2018, а начисление пени – до момента полного исполнения ответчиком обязательств перед истцом.

Согласно справочному расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2018 по 01.02.2018 составляет 30173,35 рублей, сумма пени за период с 10.01.2018 по 26.10.2018 составляет 13077,04 рублей. В данной части исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом суд не находит оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В определениях от 15 января 2015 года N 6-О и N 7-О Конституционный Суд выявил смысл положений части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно оспоренным положениям суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил суду доказательств наличия исключительных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о необходимости уменьшения неустойки. Также суду не представлены доказательства того, что такая ставка является чрезмерной.

Ставка для расчета пени в рассматриваемый период определена пунктом 3.3. Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п.

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Открытого акционерного общества "Ивановская Домостроительная Компания" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 30173,35 рублей долга, 13077,04 рублей пени. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества "Ивановская Домостроительная Компания" в доход федерального бюджета 1218,00 рублей государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.