Решение от 25 июня 2021 г. по делу № А32-51834/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-51834/2020

г. Краснодар «25» июня 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2021 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 25 июня 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-51834/2020

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Эс-Эй-Ди» (ИНН <***> ОГРН <***>)

о взыскании платы за пользование земельным участком, процентов,

при участии в судебном заседании 25.03.2021 представителя администрации – ФИО1 (по доверенности от 23.12.2020),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Эс-Эй-Ди» о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204019:24, расположенным по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская, за период с 01.01.2019 по 30.09.2020, составляющую 2 926 560 рублей 11 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 201 476 рублей 56 копеек.

В судебном заседании, состоявшемся 25.03.2021, представитель администрации просил заявленные требования удовлетворить в полном объёме.

Ответчик в судебные заседания не явился, отзыв или контррасчет не представил, исковые требования администрации не оспорил.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, администрация города Сочи является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24, площадью 9 160 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204019:24, площадью 9160 кв.м., по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Центральный, улица Первомайская, принадлежат на праве собственности ООО «Эс-Эй-Ди».

Однако за период с 01.01.2019 по 30.09.2020 ответчик не осуществлял плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204019:24.

Надлежащим образом направленная в целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика претензия от 10.07.2020 №13186/02.01-16, с предложением о добровольном погашении образовавшейся задолженности за пользование земельным участком, ответчиком получена и оставлена без внимания.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным. Земельный налог и арендная плата учитываются в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование и в том месте, где оно происходило (ст.1105 ГК РФ).

На основании статьи 395 Гражданского Кодекса РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Ответчик доказательств, опровергающих доводы истца, не представил, изложенные в исковом заявлении обстоятельства не опроверг, контррасчет платы за пользование землей и процентов не представил.

При этом суд считает необходимым отметить следующее.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05 февраля 2018 года по делу №А32-29702/2016 отказано в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью Фирма «Эс-Эй-Ди» к администрации муниципального образования город-курорт Сочи о признании незаконным отказ администрации города Сочи от 26.05.2016 №12955/0205-16 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 площадью 9 160 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская; обязании администрации принять решение о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 площадью 9 160 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская; обязании администрации подготовить, подписать и направить в адрес общества в трех экземплярах проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 площадью 9 160 кв. м для завершения строительства объекта «Центр внешкольной работы с жилым комплексом по ул. Первомайской» на срок не менее чем на три года в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу. В данном решении судом установлено следующее. Изначально земельный участок площадью 9 160 кв. м был предоставлен обществу администрацией г. Сочи на основании договора №2508 от 05.06.2002 аренды земельного участка для проектирования центра внешкольной работы с жилым комплексом по ул. Первомайской в Центральном районе г. Сочи. Земельный участок согласно пункту 1.3 договора предоставлялся под строительство. Срок договора аренды был установлен на период с 01.04.2002 по 01.04.2005. Постановлением главы города Сочи Краснодарского края от 25.04.2005 №1500 обществу продлен сроком на три года договор аренды от 05.06.2002 №2508 площадью 9 160 кв. м для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом по ул. Первомайской в Центральном районе. На основании указанного постановления администрацией и обществом было заключено дополнительное соглашение №2 от 04.05.2005 к договору аренды земельного участка от 05.06.2002 №4900002508, которым срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.04.2008. Постановлением главы города Сочи от 01.09.2008 №963 обществу установлен новый срок аренды земельного участка площадью 9 140 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 04 019:0024 до 01.04.2011 с разрешенным видом использования – строительство центра внешкольной работы с жилым комплексом. На основании данного постановления муниципальным образованием городкурорт Сочи и обществом был заключен договор от 01.09.2008 №4900004779 земельного участка площадью 9 160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24 для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом на срок с момента его государственной регистрации до 01.04.2011. Постановлением администрации города Сочи от 28.08.2013 №1938 обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 9 160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24 для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом. Муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом был заключен договор от 01.11.2013 №4900009267 аренды земельного участка площадью 9 160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24 с видом разрешенного использования – для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом на срок до 28.08.2016. Таким образом, обществу ранее неоднократно предоставлялся в аренду на новый срок земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204019:24, в связи с чем, общество с учетом приведенных нормативных положений земельного законодательства не вправе требовать предоставления вновь того же земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства жилого комплекса. Обществом не представлено в материалы дела доказательств невозможности реализации строительства в период с 2002 по 2016 год. Довод общества о моратории на строительство не подтвержден документальными доказательствами. Суд также учитывает, что договоры аренды земельного участка от 01.09.2008 №4900004779 и от 01.11.2013 №4900009267 заключались без проведения торгов, тогда как в соответствии с пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на 01.09.2008 и по состоянию на 01.11.2013) продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного 5 строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса. В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. При таких обстоятельствах суд не может рассматривать общество как арендатора земельного участка на основании действительного договора аренды земельного участка, поскольку договоры аренды от 01.09.2008 №4900004779 и от 01.11.2013 №4900009267 для строительства жилого комплекса недействительны как заключенные без проведения торгов. Срок действия договора аренды от 05.06.2002 №2508 истек, оснований считать данный договор возобновленным на неопределенный срок не имеется (абзац третий пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). При этом суд не может считать администрацию неправомочной распоряжаться земельным участком, на что указывал в судебном заседании представитель администрации, поскольку в соответствии с решением Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 29.04.1992 №192 был передан в муниципальную собственность г. Сочи Дом пионеров, расположенный по адресу спорного земельного участка, и право собственности муниципального образования регистрировалось на земельный участок в 2006 году на основании указанного решения Краснодарского краевого Совета народных депутатов №192 от 29.04.1992

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.08.2018 указанное решение оставлено без изменения. В данном постановлении Арбитражный суд Северо-Кавказского округа установил следующее. На момент заключения договора аренды от 05.06.2002 № 2508, дополнительного соглашения к нему от 04.05.2005 № 2, договора аренды от 01.09.2008 № 4900004779, в силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи», земельный участок относился к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) и являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал. Такие полномочия могли возникнуть у администрации только с 17.12.2008 после вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"». Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (статьи 30, 31 и 32 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции). Вступившим в законную силу 10.01.2005 Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» в Земельный кодекс введена статья 30.1, которой предоставление в аренду для жилищного строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускалось исключительно на торгах в форме аукциона. В качестве исключения из названного правила на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) до 01.03.2007 такой участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Договор аренды в этом случае мог быть заключен на срок не более чем пять лет и прекращался в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство. По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6). Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6). Названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона № 171-ФЗ). Подпунктом «н» пункта 1 статьи 11 Закона № 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства. Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011 (подпункт «в» пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации») собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. По смыслу вышеприведенных норм, общество как собственник объекта незавершенного строительства, право собственности которого зарегистрировано 10.12.2007, то есть до 01.01.2012, имело право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства жилого комплекса. Это право обществом реализовано. Обществу в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в действовавшей до 01.03.2015 редакции земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства жилого комплекса, поэтому на него распространяется ограничение, установленное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции подпункта «н» пункта 1 статьи 11 Закона № 171-ФЗ. Основания для повторного предоставления земельного участка обществу в этих же целях без проведения торгов у администрации отсутствовали. Кроме того, доводами кассационной жалобы не опровергнуты правовые выводы судов первой и апелляционной инстанции о ничтожности договоров аренды земельного участка от 01.09.2008 № 4900004779, от 01.11.2013 № 4900009267 как заключенных без проведения торгов в нарушение пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса (в действовавшей по состоянию на 01.09.2008 и 01.11.2013 редакции). В деле отсутствуют доказательства как того, что договор аренды от 05.06.2002 № 2508, дополнительное соглашение к нему от 04.05.2005 № 2, договор аренды от 01.09.2008 № 4900004779 заключался с обществом уполномоченным на распоряжение земельным участком лицом (администрация такими полномочиями не обладала), так и того, что земельный участок был предоставлен в аренду для жилищного строительства до 01.03.2007 обществу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 уполномоченным лицом решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Общество не могло быть признано законным собственником объекта незавершенного строительства, возведенного на арендуемом им на законных основаниях земельном участке в целях жилищного строительства. Оспариваемое решение администрации не противоречит нормам земельного законодательства в применимой к рассматриваемым отношениям редакции.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 22.02.2019 № 308-ЭС18-21205 по делу № А32- 29702/2016 отказано обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Эс-Эй Ди» в передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2018 по делу №А32-42655/2016 признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 общей площадью 9160 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязано в течение 15 дней со дня вступления решения в законную силу погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 общей площадью 9160 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская, заключенного между муниципальным образованием город – курорт Сочи с одной стороны и ООО «Эс-Эй-Ди».

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2018 по делу № А32-42655/2016 оставлено без изменения.

Решением по указанному делу установлено следующее. 02 июня 2016 года департамент имущественных отношений администрации направил обществу уведомление от 01.06.2016 № 03605/0205-16 об отказе от продления договора аренды от 01.11.2013 № 4900009267 на новый срок, а также о необходимости возврата земельного участка по истечении срока действия договора (28.08.2016). На основании вышеуказанного уведомления департамент имущественных отношений администрации направил в Управление Росреестра заявление о внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды от 01.11.2013 № 4900009267 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24. В сообщении от 21.10.2016 № 23/050/600/2016-7991 Управление Росреестра отказало администрации в государственной регистрации прекращения обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24. Отказ мотивирован тем, что на спорном земельном участке расположены три объекта капитального строительства, право собственности на которые зарегистрировано за ООО Фирма «Эс-Эй-Ди». Один из них является незавершенным строительством объектом, который как и указанный земельный участок имеет обременение в виде ипотеки на основании договоров долевого участия. При наличии на спорном земельном участке обременения в виде договоров долевого участия и ипотеки регистрационная запись об аренде земельного участка не может быть погашена на основании уведомления арендодателя от 01.06.2016 № 13605/02-05-16 об отказе от договора аренды. Кроме того, отказ мотивирован отсутствием документов, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Обращаясь в Управление Росреестра с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204019:24 в виде аренды в пользу общества «Эй-Си-Ди», администрация исходила из факта прекращения арендных отношений в виду истечения срока договора аренды от 01.11.2013 № 4900009267, в обоснование чего представила уведомление от 01.06.2016 № 13605/02- 05-16. Отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка, Управление Росреестра указало на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды этого участка на основании договоров долевого участия и, соответственно, невозможность прекращения правоотношений по аренде земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, без прекращения ипотеки. В данном случае договор аренды от 01.11.2013 № 4900009267 заключен на срок до 28.08.2016. Пунктом 2.4 договора установлено, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. До истечения срока действия договора арендодатель уведомил общество об отсутствии волеизъявления на продление указанного договора аренды, в связи с чем договор аренды от 01.11.2013 № 4900009267 прекратил свое действие с 28.08.2016 и не мог быть возобновлен на неопределенный срок при наличии возражений арендодателя. Направленное администрацией в адрес общества уведомление подтверждает выражение арендодателем воли на прекращение арендных отношений после истечения срока договора.

В настоящее время в Арбитражному суде Краснодарского края рассматривается дело №А32-26642/2020 по иску администрации города Сочи обратилась к ООО Фирма «ЭС-ЭЙ-ДИ» с требованиями: об обязании ответчика своими силами и за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204019:24 площадью 9160 кв.м, расположенный по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская путем сноса (демонтажа) объекта незавершенного капитального строительства переменной этажность 2-3 этажа, двухэтажного капитального строения, одноэтажного строения; о взыскании с ответчика в пользу истца судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 30 000 руб. в день, за каждый день просрочки исполнения.

Определением арбитражного суда от 01.02.2021 ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы удовлетворено, назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза, в которой поставлены следующие вопросы: «1. Определить какие объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 (далее – спорные объекты)? 2. Определить каковы точные технические, конструктивные характеристики (размер, площадь, площадь застройки, глубина залегания фундамента, материал стен, проведенные коммуникации, год постройки и т.д.) объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204019:24? 3. Определить являются ли объекты – объектами капитального строительства или временными строениями? В том числе установить, имеют ли они (объекты) фундамент, какова глубина его залегания, а также указать, возможно ли их перемещение без причинения им несоразмерного ущерба? 4. Соответствуют ли объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204019:24 разрешению на строительство № RU 23309/195/Ц-1/579 от 27.03.2007? Изменились ли технико-экономические показатели и характеристики объектов? При положительном ответе на указанный вопрос, эксперту установить, возможно ли приведение объектов в соответствие с разрешением на строительство и каким образом? 5. Соответствуют ли спорные объекты требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Сочи, Генеральному плану муниципального образования город Сочи, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости? Если не соответствуют, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. Представить графическую схему расположения спорных объектов. 6. Создают ли спорные объекты угрозу жизни и здоровью граждан, затрагивают ли права третьих лиц?».

Из отзыва ответчика по делу №А32-26642/2020, размещенного в карточке указанного дела в электронном виде, следует, что ответчик владеет земельным участком , на участке расположены возведенные обществом объекты незавершенного строительства, выполнена стилобатная часть, под всем пятном застройки выполнено свайное поле, возведены две подпорные стены, право собственности общества на объект незавершенного строительство зарегистрировано в ЕГРП в 2017 году.

Таким образом, в деле №А32-26642/2020 ответчик признает факт владения спорным земельным участком, подтверждает возведение на участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего обществу на праве собственности. Процессуальным поведением по делу №А32-26642/2020 общество демонстрирует, таким образом, свое намерение дальнейшего владения земельным участком и его использования в целях завершения строительства.

Следовательно, в периоде, который указан в исковом заявлении администрации по настоящему делу, а именно 01.01.2019 - 30.09.2020, общество фактически владело земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204019:24 в отсутствие титула на него в виде права аренды, в связи с чем, общество обязано оплатить фактическое, в отсутствие договора аренды, пользование земельным участком по правилам о неосновательном обогащении и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные по общим правилам статьи 395 ГК РФ.

Порядок расчета арендной платы за пользование данным земельным участком установлен в деле №А32-55271/2017. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2018 по делу №А32-55271/2017 установлено следующее. На момент заключения договора аренды от 05.06.2002 № 2508, дополнительного соглашения к нему от 04.05.2005 № 2, договора аренды от 01.09.2008 № 4900004779, в силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи», земельный участок относился к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) и являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал. Такие полномочия могли возникнуть у администрации только с 17.12.2008 после вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"». Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (статьи 30, 31 и 32 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции). Вступившим в законную силу 10.01.2005 Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» в Земельный кодекс введена статья 30.1, которой предоставление в аренду для жилищного строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускалось исключительно на торгах в форме аукциона. В качестве исключения из названного правила на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) до 01.03.2007 такой участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Договор аренды в этом случае мог быть заключен на срок не более чем пять лет и прекращался в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство. По смыслу вышеприведенных норм, общество как собственник объекта незавершенного строительства, право собственности которого зарегистрировано 10.12.2007, то есть до 01.01.2012, имело право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства жилого комплекса. Это право обществом реализовано. Обществу в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в действовавшей до 01.03.2015 редакции земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства жилого комплекса, поэтому на него распространяется ограничение, установленное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции подпункта «н» пункта 1 статьи 11 Закона № 171-ФЗ. Основания для повторного предоставления земельного участка обществу в этих же целях без проведения торгов у администрации отсутствовали. В свою очередь, договоры аренды земельного участка от 01.09.2008 № 4900004779, от 01.11.2013 № 4900009267 являются ничтожными как заключенные без проведения торгов в нарушение пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в действовавшей по состоянию на 01.09.2008 и 01.11.2013 редакции). Аналогичные выводы изложены в постановлении Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 29.08.2018 по делу №А32-29702/2016. Вместе с тем ничтожность договора не освобождает ответчика от внесения платы за землепользование. В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 по делу А32-18538/2016, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 03.02.2018, указано на то, что в силу отсутствия у ответчика действительного договора аренды размер платы за пользование земельным участком может и должен быть определен только в порядке пункта 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее - постановление № 210), то есть на основании отчета о рыночной стоимости размера годовой арендной платы, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (пункт 8). Таким образом, при расчете платы за пользование земельным участком в период с 01.07.2016 по 01.08.2016 надлежит руководствоваться положениями постановления № 210, которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы). Расчет платы за пользованием земельным участком исходя и рыночной стоимости земельного участка соответствовало положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 50 от 27.01.2011 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края», действовавшего до 31.03.2016 (далее - постановление № 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка. При этом, следует иметь ввиду, что поскольку в пункте 2 постановления № 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50. В соответствии с пунктом 4.1 постановления № 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С, где: АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %.Пунктом 5.2 Постановления № 50 установлено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления). Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления № 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением № 50. Постановление № 50 утратило силу в связи с изданием Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Постановление № 121), вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края http://admkrai.krasnodar.ru - 21.03.2016). В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу постановления № 121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости. Постановление № 210 утратило силу в связи с изданием Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699), вступающего в силу со дня официального опубликования (02.08.2016). Согласно пункту 2 постановления № 1699 размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 7 Постановления № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка. Согласно представленного в материалы дела отчета № 3/50/ОЗ-2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 по состоянию на 31.10.2013 установлена в размере 91 343 520,00 рублей. Так, согласно расчета суда размер платы за пользование земельным участком за период с 01.11.2013 по 28.06.2018 составляет 4 251 724,67 рублей. Согласно представленного в материалы дела акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 22.05.2018 ответчиком произведены платежи на общую сумму 8 529 532,10 рублей. Поскольку требование истца о взыскании неустойки основано на ничтожном договоре аренды, оно удовлетворению не подлежит (аналогичная правовая позиция, высказана в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 по делу №А53-28993/2014, от 24.08.2014 по делу №А32-39647/2012, от 09.07.2016 по делу №А32-27808/2015, от 29.05.2018 по делу №А32-8902/2017).

Постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.02.2019 указанное решение оставлено без изменения.

Как указал Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 06.12.23018 по приведенному делу №А32-55271/2017, согласно пункту 2 постановления № 1699 размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 7 Постановления № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка. Как видно, использованный администрацией отчет № 3/50/ОЗ-2013 об определении рыночной стоимости арендной платы за один год, в том числе содержал сведения о рыночной стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 по состоянию на 31.10.2013 в размере 91 343 520,00 руб. Поскольку доказательств, нацеленных на оспаривание данной величины рыночной стоимости спорного земельного участка стороны не представили, суд первой инстанции правомерно принял названные сведения для целей расчета арендной платы по приведенной выше методике. Суд апелляционной инстанции отметил, что истцом произведен расчет на основании отчета №3/50/ОЗ-2013, предметом оценки которого является рыночная стоимость арендной платы, а не рыночная стоимость земельного участка, вследствие чего расчет суда первой инстанции является верным.

В постановлении от 14 февраля 2019 года по упомянутому делу № А32-55271/2017 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал следующее. Как видно из материалов дела, а также установлено в рамках дела № А32-29702/2016, земельный участок площадью 9160 кв. м предоставлен обществу администрацией на основании договора от 05.06.2002 № 2508 аренды земельного участка для проектирования и строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом по ул. Первомайской в Центральном районе города Сочи. Срок договора аренды установлен на период с 01.04.2002 по 01.04.2005. Постановлением главы города Сочи Краснодарского края от 25.04.2005 № 1500 обществу продлен сроком на три года договор аренды от 05.06.2002 № 2508 земельного участка площадью 9160 кв. м для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом по ул. Первомайской в Центральном районе города Сочи. На основании указанного постановления администрация и общество заключили дополнительное соглашение от 04.05.2005 № 2 к договору аренды от 05.06.2002 № 4900002508, которым срок его действия установлен с момента государственной регистрации по 01.04.2008. Постановлением главы города Сочи от 01.09.2008 № 963 обществу установлен новый срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:0024 до 01.04.2011 с разрешенным видом использования – строительство центра внешкольной работы с жилым комплексом. На основании данного постановления муниципальное образование город-курорт Сочи и общество заключили договор от 01.09.2008 № 4900004779 аренды земельного участка площадью 9160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24 для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом, на срок с момента государственной регистрации до 01.04.2011. Постановлением администрации города Сочи от 28.08.2013 № 1938 обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 9160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24 для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом. Муниципальное образование город-курорт Сочи и общество заключили договор от 01.11.2013 № 4900009267 аренды земельного участка площадью 9160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24 с видом разрешенного использования – для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом на срок до 28.08.2016. Администрация ссылается на то, что в спорный период общество не вносило платежи за пользование земельным участком, вследствие чего образовалась задолженность за период с 01.07.2016 по 28.08.2016 в размере 503 388 рублей 94 копеек. В претензии от 19.10.2016 № 27089/02-05-16, направленной 28.06.2016, администрация просила общество погасить имеющуюся задолженность, неисполнение которой послужило основанием предъявления данного иска. В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 05.06.2002 № 2508, дополнительного соглашения к нему от 04.05.2005 № 2, договора аренды от 01.09.2008 № 4900004779, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. При рассмотрении дела № А32-29702/2016 по спору между теми же сторонами суды констатировали ничтожность исследуемых договоров аренды ввиду заключения неуполномоченными лицами, а также без проведения торгов. В силу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Из материалов настоящего дела усматривается, что спорный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (постановления главы города Сочи Краснодарского края от 24.11.2003 № 689/7 и 25.04.2005 № 1500). На момент заключения договора аренды от 05.06.2002 № 2508, дополнительного соглашения к нему от 04.05.2005 № 2, договора аренды от 01.09.2008 № 4900004779, в силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи», спорный земельный участок относился к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) и являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал. Такие полномочия могли возникнуть у администрации только с 17.12.2008 после вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"». Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (статьи 30, 31 и 32 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции). Вступившим в законную силу 10.01.2005 Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» в Земельный кодекс введена статья 30.1, согласно которой предоставление в аренду для жилищного строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускалось исключительно на торгах в форме аукциона. В качестве исключения из названного правила на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) до 01.03.2007 такой участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Договор аренды в этом случае мог быть заключен на срок не более чем пять лет и прекращался в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство. По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса). К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса). Названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона № 171-ФЗ). Подпунктом «н» пункта 1 статьи 11 Закона № 171-ФЗ изменена редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства. Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011 (подпункт «в» пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации») собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. По смыслу приведенных норм общество как собственник объекта незавершенного строительства, право собственности которого зарегистрировано 10.12.2007, то есть до 01.01.2012, имело право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства жилого комплекса, которое (право) реализовано. Обществу в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в действовавшей до 01.03.2015 редакции земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства жилого комплекса, поэтому на него распространяется ограничение, установленное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции подпункта «н» пункта 1 статьи 11 Закона № 171-ФЗ. Основания для повторного предоставления земельного участка обществу в этих же целях без проведения торгов у администрации отсутствовали. В свою очередь, договоры аренды земельного участка от 01.09.2008 № 4900004779, от 01.11.2013 № 4900009267 являются ничтожными как заключенные без проведения торгов в нарушение пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса (в действовавшей по состоянию на 01.09.2008 и 01.11.2013 редакции). Согласно правилам статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Плата за землю является регулируемой и для целей кондикционного взыскания определяется равной арендной плате (в соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса использование земли на территории Российской Федерации является платным. В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата). Ввиду отсутствия у ответчика действительного договора аренды, размер платы за пользование земельным участком может и должен быть определен только в порядке пункта 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление № 210), то есть на основании отчета о рыночной стоимости размера годовой арендной платы, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (пункт 8). При этом, поскольку в пункте 2 постановления № 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края», действовавшего до 31.03.2016 (далее – постановление № 50). В силу подпункта 4 пункта 1 постановления № 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 – 7 пункта 1 данного постановления). Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления № 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением № 50. Постановление № 50 утратило силу в связи с изданием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – постановление № 121), вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (21.03.2016). В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, для расчета арендной платы в данном случае в силу постановления № 121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости. Постановление № 210 утратило силу в связи с изданием постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699), вступившего в силу со дня официального опубликования (02.08.2016). Согласно пункту 2 постановления № 1699 размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 7 постановления № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка. По делу установлено, что использованный администрацией отчет № 3/50/ОЗ-2013 об определении рыночной стоимости арендной платы за один год, содержал также сведения о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 по состоянию на 31.10.2013 в размере 91 343 520 рублей. Поскольку доказательств, свидетельствующих об оспаривании данной величины рыночной стоимости земельного участка, стороны не представили, суды правомерно приняли эти сведения для целей расчета арендной платы. Согласно расчету суда размер платы за пользование земельным участком в период с 01.11.2013 по 28.06.2018 составил 4 251 724 рубля 67 копеек. По акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 22.05.2018 общество произвело платежи по аренде на общую сумму 8 529 532 рублей 10 копеек. Таким образом, по состоянию на 28.08.2016 задолженность по оплате фактического использования спорного земельного участка у ответчика отсутствует. Согласно статье 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Поскольку договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, оснований полагать согласованным применение меры ответственности как договорная пеня не имеется, в иске в этой части отказано правомерно.

В настоящем деле администрация в расчете исковых требований ссылается на судебные акты по делу №А32-55271/2017, и производит расчет платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204019:24 за период с 01.01.2019 по 30.09.2020 от рыночной стоимости земельного участка в размере 91 343 520 рублей, установленной отчетом об оценке от 31.10.2013 №3/50/ОЗ-2013, применяет ставку 1,5% и коэффициенты инфляции за 2014 – 2019 годы. В соответствии с данным расчетом, годовой размер платы на 2019 год составляет 1 821 811,24 рубля, годовой размер платы на 2020 год составляет 1 876 465,58 рублей, за период с 01.01.2020 по 30.09.2020 размер платы составит 1 404 785,71 рубль. Таким образом, за период с 01.01.2019 по 30.09.2020 размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204019:24 составит 3 226 596,95 рублей. С учетом имеющей переплаты в размере 300 036,84 рубля, сумма задолженности за пользование земельным участком в кадастровым номером 23:49:0204019:24 составляет 2 926 560,11 рублей.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами выполнен по состоянию на 16.09.2020 и сумма процентов составила 201 476,56 рублей.

Из представленного администрацией акта сверки видно, что по состоянию на 16.09.2020 оплаты обществом не производились.

В период рассмотрения настоящего дела (судебные заседания 18.01.2021, 18.02.2021, 25.03.2021), обществом не представлено доказательств погашения взыскиваемой в настоящем деле задолженности в какой бы то ни было части.

При таких обстоятельствах, заявленные администрацией требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма «Эс-Эй-Ди» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН <***> ОГРН <***>) неосновательное обогащение в виде платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204019:24 за период с 01.01.2019 по 30.09.2020 в размере 2 926 560 рублей 11 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 16.09.2020 в размере 201 476 рублей 56 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма «Эс-Эй-Ди» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 38 640 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков