Решение от 12 мая 2021 г. по делу № А40-253543/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-253543/19-41-2027

Резолютивная часть решения объявлена 11.03.2021.

Решение в полном объеме изготовлено 12.05.2021.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истцов ФИО2 по доверенностям от 16.12.2020 № 4-47-1793/20 и от 11.12.2020 № 33-Д-1282/20, ответчиков ВОС ФИО3 по доверенности от 09.01.2020 № 68, ООО «Красные Ворота» ФИО4 по доверенности от 11.01.2021, дело по иску Правительства Москвы (ОГРН <***>), Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) к ВОС (ОГРН <***>), ООО «Красные Ворота» (ОГРН <***>) о признании постройки самовольной и ее сносе, о признании отсутствующим права собственности на самовольную постройку, 3-и лица – Управление Росреестра по Москве, Префектура ЦАО г Москвы, Комитет государственного строительного надзора г Москвы, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы, ГБУ г. Москвы «Автомобильные дороги ЦАО», НОУ «АРТ», ООО «ЦАСБ «МИР», АО «ЭМИ», установил:

С учетом уточнения исковых требований истцы просят суд признать самовольной постройкой здание площадью 3 731, 1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0003040:1077 по адресу: <...>; обязать ответчиков в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу снести указанное здание, предоставив Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости города Москвы в случае неисполнения ответчиками решения суда в установленный срок право снести здание с отнесением расходов на ответчиков; признать отсутствующим зарегистрированное за ответчиком ООО «Красные Ворота» право собственности на помещение площадью 511 кв. м с кадастровым номером 77:01:0003040:5344, зарегистрированное за ответчиком ВОС право собственности на помещение площадью 3 220, 1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0003040:5345; снять с кадастрового учета здание и помещения в нем.

В обоснование иска истцы сослались на то, что по договору от 15.12.2005 № М-01-506883 земельный участок по адресу: <...>, - предоставлялся в аренду ответчику ВОС для эксплуатации административного здания; п. 4.4 договора для арендатора установлен запрет на возведение на участке капитальных строений и сооружений. Актом Госинспекции по недвижимости города Москвы от 26.10.2018 № 9014778 установлено, что на участке находится 3-этажное здание площадью 3 731, 1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0003040:1077, в то время как согласно архивным данным на 12.06.1996 площадь здания составляла 2 924, 6 кв. м. Увеличение площади здания произошло за счет возведения мансарды площадью 806, 5 кв. м.

Поскольку земельный участок под реконструкцию здания не предоставлялся, мансардный этаж надстроен в отсутствие разрешения на реконструкцию, истцы считают мансардный этаж самовольной постройкой.

В исковом заявлении истцы сослались на определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О, в соответствии с которым для признания объекта самовольной постройкой достаточно хотя бы одного из предусмотренных ст. 222 ГК Российской Федерации признака.

Требование о сносе в качестве самовольной постройки всего здания мотивировано тем, что в экспертом заключении установлена невозможность демонтировать мансардный этаж, в связи с чем на основании п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 истцы вправе требовать снести самовольно реконструированное здание.

Ответчик ВОС против иска возразил, сослался на то, что по состоянию на дату 20.01.1995 площадь здания составляла 2 924, 6 кв. м, однако эта площадь не учитывала площадь чердака, а с учетом площади чердака площадь здания составляла 3 622, 8 к. м, увеличение площади здания с 2 924, 6 кв. м до 3 622, 8 кв. м произошло в результате инвентаризации и технического учета чердака в 2007 году. В соответствии со СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения» общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный), исключая площадь технического чердака в случае, если высота от пола до низа выступающих конструкций менее 1, 8 м. Высота чердака в объекте изначально составляла 3 м, поэтому его площадь учтена в общей площади здания по состоянию на 30.11.2007.

Что касается увеличения площади здания с 3 622, 8 кв. м до 3 731, 1 кв. м, то оно произошло в 2012 году за счет перепланировки помещений чердака.

Сослался ответчик и на то, что проведенной по делу судебной экспертизой установлено соответствие реконструированного здания градостроительным и строительным нормам и правилам (за исключением требования о наличии разрешительной документации на реконструкцию), отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствие факта создания нового объекта в результате реконструкции, что исключает признание реконструированного здания, его части (мансардного этажа) самовольной постройкой.

Заявил ответчик и о применении срока исковой давности, сославшись на то, что право собственности ответчиков на помещения в здании площадью 3 731, 1 кв. м зарегистрировано в 2016 году, более чем за 3 года до подачи искового заявления в суд.

В судебное заседание не явились 3-и лица, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, дело рассматривалось судом в отсутствие 3-х лиц в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что 16.10.2000 Москомзем в качестве арендодателя и ВОС в качестве арендатора заключили договор аренды земельного участка № М-01-506883, по которому арендатору предоставляется в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003040:26 площадью около 0, 11 га по адресу: <...>, - для эксплуатации административного здания.

В п. 1.4 договора указано, что на участке располагается 3-этажное здание, а в разделе 4 договора указано, что участок находится в охранной зоне памятников архитектуры, часть участка, расположенная в пределах городских линий регулирования застройки, предоставляется арендатору без права возведения капитальных строений и сооружений.

Из представленных в дело выписок из ЕГРП следует, что ответчик ВОС является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003040:5345 площадью 3 220, 1 кв. м (подвал, этажи 1, 2, 3, мансарда), а ответчик ООО «Красные Ворота» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003040:5344 площадью 511 кв. м.

Требования истца основаны на составленном Госинспекцией по недвижимости города Москвы акте от 26.10.2018 № 9014778, в котором указано, что на земельном участке по адресу: <...>, - предоставленном в аренду для эксплуатации административного здания, располагается здание площадью 3 731, 1 кв. м, помещения в котором находятся в собственности ответчиков. Согласно архивной документации площадь здания на 12.06.1996 составляла 2 924, 6 кв. м, увеличение площади здания произошло за счет возведения мансарды площадью 806, 5 кв. м на месте ранее существовавшего чердака.

Судом установлено, что основанием возникновения права собственности ООО «Красные Ворота» на помещение площадью 511 кв. м является заключенное ответчиками дополнительное соглашение от 15.12.2016 № 1 к соглашению об отступном от 28.09.2016 № 16-07/1, в соответствии с которым указанное помещение передано в счет оплаты работ по капитальному ремонту кровли и помещений мансардного этажа.

Основанием возникновения права собственности ВОС на помещения в здании является решение Мосгорисполкома от 14.12.1971 № 58/21, которое указано в свидетельствах Москомимущества от 09.12.1996 серии АП № 00-02428/09.12.1996 и от 24.12.1996 № А-005969. Согласно этим документам за ВОС зарегистрировано право собственности на здание по адресу: <...>, - площадью 2 924, 6 кв. м (согласно выписке из паспорта БТИ от 09.10.1985 № 01-1029/1).

Таким образом, согласно техническому паспорту на здание по состоянию на 09.10.1985 площадь здания составляла 2 924, 6 кв. м, то есть не изменилась по сравнению с экспликацией по состоянию на 12.06.1996, в соответствии с которой площадь здания составляла 2 924, 6 кв. м, здание имело подвал площадью 633 кв. м, этаж 1 площадью 687, 6 кв. м, этаж 2 площадью 718, 5 кв. м, этаж 3 площадью 728, 3 кв. м, лестничные клетки площадью 157, 2 кв. м.

Чердак (мансарда) в экспликации не указан.

Вместе с тем согласно представленной в дело экспликации от 04.12.2007 площадь здания составляет 3 622, 8 кв. м, здание имеет подвал площадью 633 кв. м, этаж 1 площадью 687, 6 кв. м, этаж 2 площадью 718, 5 кв. м, этаж 3 площадью 728, 3 кв. м, лестничные клетки площадью 157, 2 кв. м. Кроме того, в этой экспликации указан чердак площадью 698, 2 кв. м, из экспликации следует, что сведения о чердаке внесены в экспликацию по результатам обследования, проведенного 30.11.2007.

В соответствии с техническим паспортом от 20.09.2012 площадь здания составила 3 731, 1 кв. м, а в экспликации, составленной по состоянию на 20.09.2012, учтен чердак (мансарда) площадью 806, 5 кв. м.

В письме ГБУ г. Москвы МосгорБТИ от 17.07.2015 № 3178 в адрес ВОС указано, что изменение площади здания с 3 622, 8 кв. м на 3 731, 1 кв. м произошло в результате учета работ по перепланировке чердака в соответствии с проектной документацией, разработанной ЗАО «СКК «Система-А», и техническим заключением, разработанным ООО «Эксперт строй сервис», а в письме от 06.05.2015 № 388 указано, что в орган технической инвентаризации предъявлено разрешение на произведенную перепланировку чердака.

В дело представлены проект перепланировки чердачного помещения, разработанный в 2012 году ЗАО «ССК «Система-А», которым предусмотрено устройство 2-х лестниц, кирпичных перегородок, санузлов с установкой унитазов и раковин, составленный ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры анализ объекта недвижимости для оценки возможности проведения перепланировки.

Таким образом, ответчик ВОС представил суду доказательства перепланировки чердака площадью 698, 2 кв. м, в результате которой площадь чердака увеличилась до 806, 5 кв. м, а сам чердак в технической документации на здание стал именоваться мансардой.

Вместе с тем в нарушение ст. 65 АПК Российской Федерации доказательства того, что чердак площадью 698, 2 кв. м имелся в здании до момента приобретения ответчиком ВОС здания в собственность в 1996 году, суду не представлены, как не представлена и разрешительная документация на возведение в здании чердака площадью 698, 2 кв. м.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

П. 1 ст. 222 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) устанавливает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 2 ст. 222 Кодекса в указанной редакции самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

П. 3 ст. 222 Кодекса в указанной редакции предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в п. 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска указываются основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой, а само решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что положения ст. 222 ГК Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что с 09.10.1985 площадь здания, его объем и этажность изменились, изменение произошло в результате работ по капитальному ремонту в рамках реконструкции, переустройству (переоборудованию) и перепланировке; в результате этих работ новый объект не возник; здание с чердаком (мансардой) соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, за исключением требования о наличии разрешительной документации на реконструкцию, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а приведение здания в первоначальное состояние в соответствии с документами БТИ по состоянию на 09.10.1985 путем демонтажа чердака (мансарды) невозможно.

В судебном заседании эксперт пояснил, что в 1985 году здание имело 3 наземных этажа и 1 полуподвальный этаж; по состоянию на дату экспертизы здание имеет 4 этажа, в том числе 1 мансардный этаж. Упоминание о чердаке площадью 698, 2 кв. м появилось в технической документации в 2007 году, на дату экспертизы в здании имеется мансардный этаж площадью 806, 5 кв. м.

Кроме того, эксперт пояснил, что под объектом понимает здание, в связи с чем эксперт считает, что новый объект в результате выполненных в здании работ не возник, хотя новые помещения на мансардном этаже и возникли.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что здание по адресу: <...>, - с 1985 года реконструировано, в результате реконструкции изменились площадь, объем и этажность здания, в частности, в здании возведен чердак площадью 698, 2 кв. м, который после выполненных в нем работ стал мансардным этажом площадью 806, 5 кв. м, при этом, как установлено экспертизой, в результате выполненных в здании работ новый объект не возник, а возведенные помещения чердака (мансардного этажа) новыми объектами эксперт не считает, в связи с чем с учетом п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 оснований для признания этих помещений самовольными постройками и сноса здания не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 222 ГК Российской Федерации, ст. 65, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья О.А. Березова