Решение от 27 декабря 2024 г. по делу № А32-44090/2024

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-44090/2024
г. Краснодар
28 декабря 2024 года
Резолютивная часть решения от 19 декабря 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 28 декабря 2024 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ИП ФИО1, г. Краснодар (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к АО «ТАНДЕР», г. Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии:

от истца: ФИО2 – доверенность;

от ответчика: ФИО3 – доверенность,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1, г. Краснодар (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к АО «ТАНДЕР», г. Краснодар (далее – ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № КрФ/85666/15 от 16.12.2015 г. в размере 272 765,33 руб., процент неустойки за период с 13.05.2024 г. по 18.06.2024 г. в размере 1 009,23 руб., неустойку за период с 18.06.2024 г. по день фактической оплаты суммы неустойки.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2024 г. исковое заявление принято в упрощенном порядке искового производства, в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2024 г. дело назначено к рассмотрению в общем порядке искового производства в соответствии со ст. 227 АПК РФ.

Представитель истца в предварительном судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика в предварительном судебном заседании возражал против заявленных требований.

Суд, в порядке статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в суде первой инстанции.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Спор рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 16.12.2015 г. между ИП ФИО1 (арендодатель) и АО «ТАНДЕР» (арендатор) заключен договор аренды № КрФ/85666/15, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 2 010,2 кв.м., кадастровый номер 23:43:0129001:32324, назначение торговое, этажность 1, расположенное по адресу: <...> д; 142 для организации торговли смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией.

16.12.2015 г. между сторонами подписан акт приема-передачи, по которому арендатор принял помещение во временное владение и пользование.

Согласно п. 4.3.3 договора стоимость постоянной части арендной платы начиная с 01.11.2016 г. составляет 1 499 609,20 руб. за каждый календарный месяц.

Согласно п. 4.7 не ранее, чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы увеличивается один раз в год (через каждый 12 месяцев аренды) на 4%.

Изменение размера постоянной части арендной платы в соответствии с настоящим пунктом не требует подписания дополнительного соглашения и производится на основании письменного уведомления арендодателя, направленного арендатору за 30 дней до изменения постоянной арендной платы. Указанное ежегодное увеличение (индексация) постоянной части арендной платы является соглашением сторон о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Срок действия договора - до 16.12.2030 г. (п. 2.1 договора).

02.02.2024 г. арендодатель вручил арендатору уведомление об увеличении стоимости арендной платы на 4%, то есть арендная плата составила 1 599 593 руб.

На основании указанного уведомления, истец считает, что с 30.03.2024 г. арендная плата составляет 1 599 593 руб.

06.05.2024 г. выставлен счет по оплате постоянной арендной платы за май 2024 года на сумму 1 599 593 руб., АО «ТАНДЕР» исполнило свои обязательства частично, оплатив 13.05.2024 г. 1 286 827,67 руб.

По состоянию на 18.06.2024 г. задолженность по арендной плате составляет 272 765,33 руб.

В целях досудебного урегулирования спора, 24.06.2024 г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность.

Оставление ответчиком претензии без исполнения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлен:

- договор аренды помещения от 16.12.2015 г. № КрФ/85666/15;

- акт приема-передачи помещения от 16.12.2015 г.;

- уведомление об увеличении арендной платы на 4%.

- выставленный счет на оплату аренды за май 2024 г. № 235 от 06.05.2024 г. на сумму 1 559 593 руб.;

- платежное поручение по частичной оплате выставленного счета № 186517 от 13.05.2024 г. на сумму 1 286 827,67 руб.

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на следующее.

Согласно п. 5.1.1. договора арендодатель обязуется передать арендатору объект во временное владение и пользование в порядке и сроки, предусмотренные разделом 3 договора, в состоянии, соответствующем требованиям законодательства РФ в области охраны окружающей среды, пользования землей, строительным нормам и правилам, требованиям к антитеррористической защищенности объектов (территорий), с выполненными арендодателем работами в соответствии с разграничительной ведомостью по проектированию и СМР (приложение № 3), позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в указанных в настоящем договоре целях, технически подготовленный и оснащенный для его обеспечения водой, теплом, электричеством, в количестве, указанном в договоре, в состоянии, соответствующем, следующим требованиям, характеристикам и обеспеченный в том числе - гостевой автопарковкой в количестве не менее 68 паркомест.

Однако, обязанность по обеспечению объекта паркоместами в указанном количестве арендодателем не выполнена, о чем свидетельствует двусторонний акт об отсутствии паркомест от 01.02.2024 г.

Также, пунктом 5.1.1. договора стороны признали условие настоящего пункта существенным. Арендатор заинтересован в аренде объекта при условии соответствия объекта указанным выше требованиям. Если бы арендатор мог разумно предвидеть, что арендодатель не исполнит указанные в настоящем пункте обязанности, договор вообще не был бы заключен или был бы им заключен при условии уменьшения размера постоянной части арендной платы не менее, чем на 20%. В случае неисполнения арендодателем указанной в настоящем пункте обязанности арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения постоянной части арендной платы на 20 %.

Уведомлением от 16.02.2024 г. № 59, арендатор уведомил арендодателя о том, что с 01.02.2024 г., в виду допущенного нарушения, постоянная часть арендной платы будет снижена на 20% (299 922 руб.) и составит 1 199 687,20 руб. Указанное уведомление, было направлено арендодателю 19.02.2024 г. посредством курьерской службы КСЕ и получено адресатом 22.02.2024 г., о чем свидетельствует отчет о доставке почтового отправления по накладной № 497-0001620502.

Впоследствии арендодателем устранены нарушения, послужившие основанием для применения к последнему меры ответственности в виде снижения постоянной части арендной платы, о чем свидетельствует двусторонний акт осмотра к договору от 26.02.2024 г.

Поскольку на момент направления уведомления арендатор уже произвел оплату постоянной части арендной платы арендодателю за февраль 2024 года, то указанное в уведомлении снижение постоянной части арендной платы произведено в другом платежном периоде — в мае 2024 года, о чем свидетельствует представленное в материалы дела платежное поручение от 13.05.2024 г. № 186517, из расчета 20 % от суммы постоянной части арендной платы за февраль 2024 (1 499 609,20 руб.) пропорционально количеству дней нарушения (26 дней), что составило 268 895,33 руб.

Таким образом, на основании выше изложенного, ответчик ссылается на снижение выставленной истцом по счету постоянной арендной платы на 20% (на 268 895,33 руб.) в связи с не предоставлением последним парковочных мест.

Вторым возражением ответчика против заявленных требований явились следующие доводы.

Уведомлением от 31.01.2024 г. № 12 арендодатель уведомил арендатора об индексации постоянной части арендной платы на 4 % которая составит 1 559 593 руб. Данное уведомление получено арендатором 02.02.2024 г. и зарегистрировано в журнале входящей корреспонденции за номером 31. Отсюда обязанность по индексации постоянной части арендной платы возникла у арендатора с 03.03.2024 г., а общий размер постоянной части арендной платы в марте 2024 составил 1 555 723 руб. из расчета: 2 дня от размера постоянной части арендной платы до индексации (1 499 609,20 руб.) и 29 дней от размера постоянной части арендной платы с учетом индексации (1 559 593 руб.).

Таким образом, требование истца о недоплаченной суммы в размере 3 870 руб. по результатам индексации постоянной части арендной платы в марте 2024 года ответчик считает не правомерным и не подлежащим удовлетворению.

Изучив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные сторонами документальные доказательства и выслушав пояснения сторон, суд пришел к выводу о необоснованном снижении ответчиком выставленной платы на 20% в виду отсутствия парковочных мест.

Ответчик связывает право на одностороннее уменьшение арендной платы с нарушением обязательства истцом по обеспечению объекта аренды парковочными местами в установленном договором количестве (не менее 68 штук). В обоснование указанного довода ответчик приводит акт совместного осмотра от 01.02.2024 г., в соответствии с которым, по мнению ответчика, зафиксировано отсутствие парковочных мест в количестве 68 штук. Однако, данный акт не содержит сведений о точном количестве парковочных мест. По итогам совместного осмотра прилегающей к зданию территории стороны установили, что определить точное количество парковочных мест невозможно ввиду отсутствия на дату проведения осмотра дорожной разметки на земельном участке.

Ответчик вводит суд в заблуждение относительного того, что уже после осмотра собственник устранил допущенные нарушения в результате чего был подписан акт, которым зафиксированы парковочные места в количестве 76 штук. Парковочные места были на прилегающей территории в указанном количестве изначально, что подтверждается, в том числе и проектом «Проектирование схемы полностью автоматизированной плоскостной внеуличной парковки закрытого типа на 70 м/м по адресу: <...> уч. 142». Ссылка на указанный проект имеется и в акте от 01.02.2024 г.

Действительно, дорожная разметка на парковке нанесена после 01.02.2024 г.,  26.02.2024 г. проведен повторный совместный осмотр, по результатам составлен акт, которым стороны зафиксировали наличие парковочных мест в количестве 76 штук. При этом, площадь земельного участка не увеличивалась, объекты на земельном участке в ущерб парковочным местам не возводились. Проект схемы парковки имелся у истца уже на дату составления первого акта (01.02.2024 г.), о чем в самом акте имеется соответствующая отметка.

Более того, пользуясь объектом аренды еще с 2015 года и не заявляя претензий до 2024 года о несоответствии количества парковочных мест, ответчиком не приведено суду разумных объяснений, что же произошло с парковочными местами в 2024 году (что изменилось с парковкой с 2015 года). При этом, условиями договора предусмотрено определенное количество паковочных мест, а не наличие разметки.

Таким образом, уведомление АО «Тендер» № 59 от 16.02.2024 г. о снижении выставленной платы на 20 % не являться основанием для неоплаты аренды.

Возражения ответчика относительно доплаты суммы в размере 3 870 руб. по результатам индексации постоянной части арендной платы в марте 2024 года судом признаются правомерными, поскольку как указано выше уведомление об увеличении арендной платы на 4% получено ответчиком 02.02.2024 г., соответственно с учетом условий п. 4.7 договора обязанность арендатора об индексации постоянной арендной платы на 4% возникла с 03.03.2024 г., а не за весь март как считает истец.

На основании выше установленного, исковые требования истца о взыскании задолженности подлежат удовлетворению в размере 268 895,33 руб. (272 765,33 руб. – 3 870 руб.).

В удовлетворении остальной части требований о взыскании основной задолженности надлежит отказать.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 13.05.2024 г. по 18.06.2024 г. в размере 1 009,23 руб.

Рассматривая требования о взыскании пени, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 7.3 договора за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы. Арендодатель вправе потребовать выплаты арендатором неустойки в размере 0,01% от неоплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки до фактического исполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований в части взыскания основной задолженности, судом самостоятельно произведен расчет пени:

С 13.05.2024 г. по 18.06.2024 г. - 268 895,33 руб. х 37 дней х 0,01% = 994,91 руб.

Таким образом, исковые требования о взыскании пени за период с 13.05.2024 г. по 18.06.2024 г. подлежат удовлетворению в размере 994,91 руб.

В удовлетворении остальной части пени за указанный период надлежит отказать.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании пени, начиная с 19.06.2024 г. до фактического исполнения обязательств по оплате задолженности.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта», данными в пункте 1 постановления от 04.04.2014 г. № 22, по смыслу статей 330, 395, 809 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки или иных процентов по день фактического исполнения обязательства.

Поскольку денежное обязательство до принятия решения по делу ответчиком не исполнено, требования о взыскании пени по день фактической оплаты суммы долга правомерны.

Расходы по оплате госпошлины в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям (удовлетворено 98,58%).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 137, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Подготовку дела к судебному разбирательству окончить.

Завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Взыскать с АО «ТАНДЕР», г. Краснодар (ОГРН: 1022301598549, ИНН: 2310031475) в пользу ИП Василенко Светланы Васильевны, г. Краснодар (ОГРНИП: 310231007100021, ИНН: 231203929299) задолженность по договору аренды нежилого помещения № КрФ/85666/15 от 16.12.2015 г. в размере 268 895,33 руб., неустойку за период с 13.05.2024 г. по 18.06.2024 г. в размере 994,91 руб., неустойку, начиная с 19.06.2024 г. по день фактической оплаты суммы долга из расчета 0,01%, а также расходы по оплате госпошлины в размере 8 354,66 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий