Решение от 26 июня 2017 г. по делу № А63-412/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-412/2017
г. Ставрополь
26 июня 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 26 июня 2017 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего судьи Сиротина И.В.,


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Попковой С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление крестьянского (фермерского) хозяйства, главой которого является ФИО1, г. Невинномысск, ОГРНИП 304264835600224,

к обществу с ограниченной ответственностью «Агрокомпания «Руно», с. Дворцовское Кочубеевского района, ОГРН <***>,

третьи лица: администрация сельского поселения Стародворцовского сельсовета Кочубеевского района Ставропольского края, с. Стародворцовское,

администрация Кочубеевского муниципального района, с. Кочубеевское,

управление Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь,

о государственной регистрации перехода права собственности,

при участии в судебном заседании истца – ФИО1, его представителя – ФИО2 по доверенности от 27.01.17,

УСТАНОВИЛ:

крестьянское (фермерское) хозяйство, главой которого является ФИО1, г. Невинномысск (далее – КФХ «Березуева»), обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агрокомпания «Руно», с. Дворцовское Кочубеевского района (далее – общество), третьи лица: администрация сельского поселения Стародворцовского сельсовета Кочубеевского района Ставропольского края, с. Стародворцовское (далее – администрация), администрация Кочубеевского муниципального района, с. Кочубеевское (далее – администрация района), управление Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее – управление), о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: здание АВМ, литер Б, расположенное по адресу: Россия Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, инвентарный номер 4432, общей площадью 693,7 кв. м., расположенное на земельном участке кадастровый номер 26:15:000000:535; здание склада, литер В, расположенное по адресу: Россия, Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, инвентарный номер 4432, общей площадью 398 кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:15:000000:535.

Определением от 23.05.17 судебное разбирательство по делу отложено на 19.06.17.

Истец и его представитель в судебном заседании поддержали заявленные требования.

Согласно отзыву, управление просило вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Исследовав материалы дела, выслушав истца и его представителя, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между АОЗТ «Руно» (арендодатель) и КФХ «Березуева» (арендатор) 15.04.97 был заключен договор №236 на аренду нежилого помещения (строения) территории (далее – договор №236), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в пользование здание АВМ и здание склада, сроком с 15.04.97 по 15.04.2007 на 10 лет с последующим выкупом.

По акту приема-передачи от 15.04.97 арендуемое имущество передано арендатору в неудовлетворительном состоянии – требовалось проведение работ по замене 50 % шиферной кровли и укладке 4 кубических метров кирпича здания АВМ, а также 30 % шиферной кровли здания склада.

С целью проведения капитального ремонта КФХ «Березуева» неоднократно обращался к АОЗТ «Руно» с просьбой согласовать соответствующие работы на производство капитального ремонта (письмо №15 от 03.11.98, письмо №19 от 15.12.98, письмо №4 от 15.01.99), на что ответа получено не было.

В связи с невозможностью использования по целевому назначению переданных в первоначальном состоянии зданий, КФХ «Березуева» за свой счет произвело необходимые работы по капитальному и восстановительному ремонту.

В конце 1999 года АОЗТ «Руно» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском КФХ «Березуева» о расторжении договора №236 (дело №А63-917/1999). Решением от 24.04.00 по делу №А63-917/1999, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении иска было отказано.

В 1999 году АОЗТ «Руно» было реорганизовано в СПК – колхоз «Руно».

В 2000 году СПК – колхоз «Руно» обратилось в суд с иском к КФХ «Березуева» об изменении условий договора №236 (дело №А63-2028/2000). Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.01 утверждено мировое соглашение, заключенное между СПК колхоз «Руно» и КФХ «Березуева», согласно которому стороны обязались прекратить все споры и разногласия по вопросу изменения, уточнения условий договора №236, в точности: стоимости выкупа арендованного ответчиком имущества, суммы арендной платы, производимой ответчиком и т.д., а также обязались в дальнейшем руководствоваться в своих отношениях условиями дополнительного соглашения от 01.02.01 к вышеуказанному договору.

Согласно указанному дополнительному соглашению от 01.02.01 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание АВМ, расположенной по адресу: Россия, Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, общеполезной площадью 703,9 кв. м., остаточной балансовой стоимостью 288 751 руб. 34 коп., здание склада, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, общей площадью 398 кв. м., остаточной балансовой стоимостью 64 673 руб. 15 коп., территорию, расположенную по адресу: Россия, Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, общей площадью 697 кв. м.

Пунктом 3.1.1 дополнительного соглашения от 01.02.01 предусмотрено, что арендодатель обязан передать вышеуказанное имущество при полной оплате выкупной стоимости или по окончании срока договора.

В соответствии с пунктом 6.2 дополнительного соглашения от 01.02.01 в расчетную стоимость входит стоимость арендных платежей, внесенная арендатором за весь период с 15.04.97 по 15.04.07, а также стоимость произведенных арендатором работ по капитальному ремонту и восстановлению помещений, проведенному арендатором с 15.04.97 по 15.04.07.

В 2014 году СПК – колхоз «Руно» реорганизовано в ООО «Агрокомпания «Руно».

Общество обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к КФХ «Березуева» с иском о взыскании денежных средств и обязании возвратить арендуемое имущество (дело №А63-10432/2014). Решением от 08.08.16 по делу №А63-10432/2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 19.12.16, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Материалами дела №А63-10432/2014 установлено, что условие дополнительного соглашения от 01.02.01 к договору №236 наступило 18.05.07, то есть в момент исполнения обязательств КФХ «Березуева» по оплате арендных платежей за весь период действия договора. В то же время КФХ «Березуева» полностью оплатил выкупную стоимость арендованного имущества (пункт 6.2 дополнительного соглашения от 01.02.01), что является вторым самостоятельным основанием приобретения права собственности.

Таким образом, материалами дела №А63-10432/2014 подтверждается, что КФХ «Березуева» полностью исполнило свои обязательства по уплате арендных платежей, а также в соответствии с пунктом 6.2 дополнительного соглашения от 01.02.01 произвело выкуп арендованного имущества.

Письмом, направленным ответчику 22.08.16, истец обратился к ответчику с требованием о совершении действий по госрегистрации перехода права собственности на спорные объекты, на которое ответчик не ответил.

Истец, указывая, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты, обратился в суд с данным иском.

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) определяет, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

Согласно пункту 2 статьи 218 Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 223 Кодекса право собственности у приобретателя вещи на основании договора возникает с момента ее передачи, если иное не установлено законом. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 Кодекса установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 Кодекса в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно статье 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Судом установлено, что КФХ «Березуева» осуществило необходимый капитальный ремонт и в соответствии со статьей 616 Кодекса получило право зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы, которая одновременно является выкупной платой.

Таким образом, сделка – договор №236 с правом последующего выкупа (с учетом дополнительного соглашения от 01.02.01), выполнена сторонами в полном объеме и соответствует требованиям законодательства.

Также судом установлено, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем суд удовлетворяет требования истца.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-180, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление крестьянского (фермерского) хозяйства, главой которого является ФИО1, г. Невинномысск, ОГРНИП 304264835600224, удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности к крестьянскому (фермерскому) хозяйству, главой которого является ФИО1, Невинномысск, ОГРНИП 304264835600224, на объекты недвижимости:

- здание АВМ (лит Б), инвентарный номер 4432, общей площадью 693,7 кв.м., расположенное по адресу: Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества 26:15:000000:535;

- здание Склада (лит В), инвентарный номер 4432, общей площадью 398,0 кв.м., расположенное по адресу: Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества 26:15:000000:535.

Настоящее решение служит основанием для регистрации в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю права собственности на указанные объекты недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.В. Сиротин