Решение от 5 сентября 2018 г. по делу № А32-3073/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-3073/2018


г. Краснодар «05» сентября 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2018 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 05 сентября 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-3073/2018

по иску открытого акционерного общества «РЖД» (ИНН <***> ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 315230800000892) об определении возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:66,


при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ООО «Южный региональный центр оценки – ВЕАКОН»,


при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 (по доверенности от 27.12.2017), представителя ответчика – ФИО3 (по доверенности от 09.03.2017),

УСТАНОВИЛ:

первоначально ОАО «РЖД» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края в рамках дела №А32-51674/2017 со следующими требованиям:

- прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:66 площадью 25 322 +/- 278 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, Кореновский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- изъять в собственность Российской Федерации для государственных нужд у собственника земельный участок площадью с кадастровым номером 23:12:0303000:66 площадью 25 322 +/- 278 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, Кореновский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- определить возмещение за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:66 площадью 25 322 +/- 278 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, Кореновский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в размере: 830 840 (восемьсот тридцать тысяч восемьсот сорок) рублей 00 копеек (НДС не облагается), который включает в себя: итоговую величину рыночной стоимости - 744 578 (семьсот сорок четыре тысячи пятьсот семьдесят восемь) рублей 00 копеек, размер убытков - 86 262 (восемьдесят шесть тысяч двести шестьдесят два) рубля 00 копеек.

Определением суда от 25.12.2017 требование об определении возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:66 площадью 25 322 +/- 278 кв.м. выделено в отдельное производство с присвоением номера А32-3073/2018.

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 было подано ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от 30.01.2018 производство по делу приостановлено и назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено сотруднику ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» ФИО4.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Имеются ли на текущую дату, по месту нахождения земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:66 площадью 25322 кв.м., подлежащего изъятию для государственных нужд Российской Федерации, предложения к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения с характеристиками, схожими с характеристиками земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:66 площадью 25322 кв.м. выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:51, площадью 557649 кв.м;

2) Какова рыночная стоимость права требования компенсации убытков, возникающих у правообладателя земельного участка (части земельного участка), с кадастровым номером 23:12:0303000:51, площадью 557649 кв.м., в связи с изъятием участка (части земельного участка) с кадастровым номером 23:12:0303000:66, площадью 25322 кв.м для государственных нужд Российской Федерации, включая убытки, которые правообладатель несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

В материалы дела поступило экспертное заключение.

Экспертом установлено, что текущую дату, по месту нахождения земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:66 площадью 25322 кв.м., подлежащего изъятию для государственных нужд Российской Федерации, предложения к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения с характеристиками, схожими с характеристиками земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:66 площадью 25322 кв.м., выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:51, площадью 557649 кв.м. отсутствуют.

Относительно стоимости компенсации убытков, эксперт указал, что рыночная стоимость права требования компенсации убытков, возникающих у правообладателя земельного участка (части земельного участка), с кадастровым номером 23:12:0303000:51, площадью 557649 кв.м., в связи с изъятием участка (части земельного участка) с кадастровым номером 23:12:0303000:66 площадью 25322 кв.м.. для государственных нужд Российской Федерации, включая убытки, которые правообладатель несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, составляет 5 887 564 рубля.

Третье лицо ООО «Южный Региональный Центр Оценки – ВЕАКОН» в отзыве от 31.07.2018 просило признать недопустимым экспертное заключение №373-Э от 13.04.2018.

Истцом были представлены результаты оценки стоимости возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:66. С целью определения размера возмещения за часть земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:19, подлежащего изъятию, ОАО «РЖД» заключило договор с оценочной компанией ООО «ЮРЦО-Веакон» на проведение оценки рыночной стоимости и иных прав, подлежащих прекращению.

Результаты оценки стоимости возмещения содержатся в отчете ООО «Южный Региональный Центр Оценки - Веакон» об оценке от 12 июля 2017 года №19/0117/1/3-1/И. Размер возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:66 площадью 25 322 +/- 278 кв.м, составил 830 840 рублей 00 копеек, который включает итоговую величину рыночной стоимости – 744 578 рублей 00 копеек, размер убытков – 86 262 (восемьдесят шесть тысяч двести шестьдесят два) рубля 00 копеек.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 31 июля по 07 августа 2018 года, представитель ФИО1 настаивал на определении размера компенсации в соответствии с заключением судебной экспертизы по настоящему делу. Представитель АО «РЖД» просил установить размер компенсации в соответствии с оценочным заключением ООО «ЮРЦО-Веакон», подготовленным по заказу АО «РЖД». Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки представителей не обеспечили.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Согласно п.1, 2 ст. 58.6 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014) разъясняется, что для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правого образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 57 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае согласно ст. 55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу с п. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В материалы дела представлено экспертное заключение № 373-Э от 13.04.2018, подготовленное экспертом ООО «Региональный центр экспертизы и оценки».

ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» в отзыве от 31.07.2018 привело свои возражения на данное экспертное заключение, которые заключаются в следующем:

- земельный участок на дату принятия решения об изъятии не являлся орошаемым, тогда как оценка ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» выполнена из расчета убытков применительно к поливным землям;

- эксперт необоснованно произвел расчет размера возмещения в виде упущенной выгоды в связи с изъятием земельного участка по показателям двух урожаев за один год.

- эксперт производит расчет за период с 2018 по 2027 год и с 2027 года, применительно к земельному участку сельскохозяйственного назначения, на котором выращиваются однолетние культуры;

- экспертом ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» приводятся данные о севообороте, согласно которому в 2018 г. на земельном участке должна выращиваться пекинская капуста, но согласно данным осмотра на участке ничего не выращивается;

- в экспертном заключении неправомерно сделан вывод об отсутствии предложений к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения с характеристиками, схожими с характеристиками земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:66;

-оценщик неправомерно учел в расчете убытков договор аренды от 12.12.2017 земельного участка, который был заключен правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка.

В результате исследования материалов дела суд приходит к выводу о том, что проведенная судебная оценочная экспертиза не опровергает достоверность и методическую правильность отчета об оценке, подготовленного ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» и представленного истцом при обращении в арбитражный суд с иском об изъятии земельного участка.

Суд не может по результатам исследования заключений оценщиков и приведенных ими в заседании пояснений прийти к выводу о недостоверности отчета, подготовленного ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН».

В результате ознакомления с текстом экспертного заключения оценщика ФИО4 суд приходит к выводу о завышении указанным оценщиком размера убытков, понесенных ФИО1 в результате изъятия земельного участка.

Так, оценщиком ФИО4 используются такие критерии как:

- возможность организации полива и выращивания двух урожаев в год;

- возможность хранения овощей на собственной базе;

- наличие развитой материально-технической базы;

- непрерывное инвестирование денежных средств в развитие материально-технической базы;

- поступление арендных платежей за земельный участок по договору аренды, размер которых применяется для расчета убытков в виде упущенной выгоды, при этом договор аренды земельного участка заключен ФИО1 как арендодателем и арендатором ООО «Пищепромагро», директором и учредителем которого также является ФИО1

Представителем ФИО1 ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы заявлено не было.

Вместе с тем, отчет об оценке, подготовленный ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН», суд считает более реалистичным, построенным на объективных сведениях о фактическом состоянии и использовании земельного участка на момент проведения его оценки, а также на сопоставимых объектах-аналогах, в связи с чем, суд считает необходимым определить размер возмещения в соответствии с отчетом об оценке от 12.07.2017 года №19/0117/1/3-1/И, подготовленным ООО «Южный Региональный Центр Оценки – ВЕАКОН».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

определить возмещение за изъятый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:66 площадью 25 322 +/- 278 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, Кореновский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в размере: 830 840 (восемьсот тридцать тысяч восемьсот сорок) рублей 00 копеек (НДС не облагается), который включает в себя: итоговую величину рыночной стоимости - 744 578 (семьсот сорок четыре тысячи пятьсот семьдесят восемь) рублей 00 копеек, размер убытков - 86 262 (восемьдесят шесть тысяч двести шестьдесят два) рубля 00 копеек.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.Л. Назыков