Решение от 28 февраля 2018 г. по делу № А12-39636/2017

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



город Волгоград

«28» февраля 2018 г.

Дело № А12-39636/17



Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2018 года


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Любимцевой Ю.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зотовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 315010500005696)

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Волгоградэнерго», общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Волгоградневтепереработка»,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 – доверенность от 16.08.2017

от ответчика – ФИО3 – доверенность от 13.08.2016

от ДМИ – ФИО2 – доверенность от 08.08.2017

от ООО «ЛУКОЙЛ-Волгоградэнерго» - ФИО4 – доверенность от 01.01.2018, после перерыва – ФИО5 – доверенность от 01.01.2018

от ООО «ЛУКОЙЛ-ВНП» - не явился, извещен


Администрация Волгограда обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании с учетом уточнений, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), задолженности по арендной плате по договору № 6028 от 28.07.2005 аренды земельного участка за период с 07.04.2011 по 23.12.2013 и с 30.09.2015 по 26.04.2016 в сумме 5054537,65 руб., неустойки за период с 09.06.2011 по 23.12.2013 и с 11.10.2015 по 26.04.2016 в сумме 1625690,34 руб., всего 6680227,99 руб.

Ответчик против иска возражает по основаниям, изложенным в отзыве, кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд


УСТАНОВИЛ:

26.07.2005 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ОАО «Генерирующая компания «Волжская» (Арендатор) заключён договор № 6028 аренды земельных участков:

- участок № 1 с кадастровым номером 34:34:080142:0013 площадью 66077 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Вилянская, 30, для эксплуатации мазутохранилища энергетического производственно-технического комплекса «Волгоградская ТЭЦ-2», сроком до 05.03.2052;

- участок № 2 с кадастровым номером 34:34:080137:0005 площадью 545624 кв.м., расположенный по адресу: <...> для эксплуатации энергетического производственно-технического комплекса «Волгоградская ТЭЦ-2», сроком до 09.10.2051.

Изменениями к договору от 17.09.2007 площадь земельного участка № 2 установлена равной 544244 кв.м.

09.06.2011 в договор внесены изменения в состав арендаторов земельного участка № 2, в соответствии с которыми с 07.04.2011 арендаторами данного земельного участка стали ООО «ЛУКОЙЛ-Волгоградэнерго» и ФИО1

Постановлением Администрации Волгограда от 29.09.2011 № 2907 из земельного участка с кадастровым номером 34:34:080137:0005 путем раздела образованы следующие земельные участки:

- с кадастровым номером 34:34:080137:143 площадью 544007 кв.м.,

- с кадастровым номером 34:34:080137:142 площадью 973 кв.м.,

- с кадастровым номером 34:34:080137:141 площадью 643 кв.м.

Пунктом 2.1 постановления кадастровый номер земельного участка 34:34:080137:0005 заменен на кадастровый номер земельного участка 34:34:080137:143.

Пунктом 2.2 постановления площадь земельного участка 544244 кв.м. заменена на площадь земельного участка 544007 кв.м.

11.10.2011 внесены соответствующие изменения в договор аренды № 6028 от 28.07.2005.

27.12.2011 решением Министерства по управлению государственным имуществом по Волгоградской области № 1134 из земельного участка с кадастровым номером 34:34:080137:143 площадью 544007 кв.м. путем раздела образовались земельные участки с кадастровыми номерами:

- 34:34:080137:160 площадью 68300 кв.м.,

- 34:34:080137:161 площадью 474328 кв.м.,

- 34:34:080137:162 площадью 1379 кв.м.

При этом только земельный участок с кадастровым номером 34:34:080137:160 площадью 68300 кв.м. занят объектами ООО «ЛУКОЙЛ-Волгоградэнерго» и ИП ФИО1

На земельном участке с кадастровым номером 34:34:080137:161 площадью 474328 кв.м. расположены объекты, принадлежащие только ООО «ЛУКОЙЛ-Волгоградэнерго», на земельном участке с кадастровым номером 34:34:080137:162 площадью 1379 кв.м. расположены объекты муниципальной имущественной казны (реестровые номера 1-2-114293 – 1-2-114301).

Доказательства иного ответчиком в материалы дела не представлены.

Таким образом, в период с 07.04.2011 по 23.12.2013 и с 30.09.2015 по 26.04.2016 собственником части объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 34:34:080137:160 площадью 68300 кв.м., являлась ИП ФИО1, что подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.05.2017 и от 13.07.2017.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ и пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Вместе с тем, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, не зависимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В соответствии с пунктом 2.4 договора № 6028 от 26.07.2005 арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Разделом 3 и 4 договора предусмотрены прав и обязанности сторон.

Так, истец представил расчет задолженности, из которого усматривается, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы за период с 07.04.2011 по 23.12.2013 и с 30.09.2015 по 26.04.2016, в связи с чем, образовалась задолженность по уплате арендных платежей в сумме 55054537,65 руб., и начислена неустойка за период с 09.06.2011 по 23.12.2013 и с 11.10.2015 по 26.04.2016 в сумме 1625690,34 руб.

В связи с тем, что имеется задолженность по уплате арендных платежей и неустойке, ответчик требование истца не исполнил, задолженность не погасил, истец обратился в суд.

При расчете суммы иска истец исходил из того, что по земельному участку с кадастровым номером 34:34:080137:160 площадью 68300 кв.м. между ООО «ЛУКОЙЛ-Волгоградэнерго» и ФИО1 был согласован расчет земельных долей, согласно которому площадь земельной доли, приходящаяся ФИО1, составила 49650 кв.м.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 271, статьей 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным, поэтому обязательство землепользователя по внесению платежей возникает в силу закона. Формами платы за использование являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ (действовавшей до 01.03.2015) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно положениям пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, ли помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пункт 10 указанной статьи предусматривает, что размер долей в праве собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 – 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них, либо по решению суда.

Таким образом, законодательство определяет размер арендной платы для арендатора, являющегося одним из собственников недвижимости на неделимом земельном участке, с учетом доли этого арендатора в недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке на котором расположены объекты недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом земельном участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Судом принято во внимание, что спорный земельный участок площадью 68300 кв.м. является неделимым, прошел государственный кадастровый учет, на земельном участке находятся несколько объектов недвижимости и несколько собственников этой недвижимости.

На основании указанных выше норм права, а также с учетом того, что между собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 68300 кв.м., в спорный период имелось соглашение о распределении земельных долей, которое никем не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке, истцом правомерно применена для ответчика площадь земельного участка равная 49650 кв.м.

Ссылку ответчика на договор № 11016 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:080137:160 площадью 68300 кв.м., заключенный 20.07.2016 между Администрацией Волгограда с одной стороны и ООО «ЛУКОЙЛ-Волгограднефтепереработка» и ИП ФИО1 с другой стороны, согласно которому расчет арендной платы для ФИО1 произведен исходя из площади земельного участка равной 1248,40 кв.м., суд признает несостоятельной, поскольку данный договор подлежит применению с 27.04.2016 и, соответственно, его условия не распространяются на правоотношения, возникшие в период действия договора № 6028 от 26.07.2005, в рамках которого собственники объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке (ООО «ЛУКОЙЛ-Волгоградэнерго» и ФИО1) распределили между собой иные земельные доли.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.9 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащей перечислению арендодателю.

По мнению истца, ответчиком обязанность по своевременному внесению арендной платы исполнялась ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с 07.04.2011 по 23.12.2013 и с 30.09.2015 по 26.04.2016, образовалась задолженность по уплате арендных платежей в сумме 55054537,65 руб., кроме того, истец в порядке пункта 2.9 договора начислил пени за период с 09.06.2011 по 23.12.2013 и с 11.10.2015 по 26.04.2016 в сумме 1625690,34 руб.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

На основании статьи 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ срок исковой давности устанавливается в три года.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из материалов дела видно, что истцом заявлено требование о взыскании арендной платы за период с 07.04.2011 по 23.12.2013 и с 30.09.2015 по 26.04.2016. Иск по настоящему дел заявлен 18.10.2016, то есть с пропуском общеустановленного трехгодичного срока исковой давности (статей 196, 200 ГК РФ) по арендной плате и пени за период с 07.04.2011 по 17.10.2013.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске в указанной части, в связи с чем, требование истца о взыскании задолженности и пени, начисленной за период с 07.04.2011 по 17.10.2013, удовлетворению не подлежит.

Из информационного расчета, представленного истцом с учетом срока давности, следует, что задолженность ИП ФИО1 по арендной плате за период с 30.09.2015 по 26.04.2016 составляет 1487387 руб., задолженность по пене за указанный период составляет 102141,92 руб.

Заявление со стороны ответчика об уменьшении размера пени суду не представлено, в связи с чем, оснований для снижения пени в соответствии со статьей 333 ГК РФ суд не усматривает.

При таких обстоятельствах суд признает требование истца обоснованным и подлежащим удовлетворению только в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 1487387 руб. и пени в сумме 102141,92 руб.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истце был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, суд


РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 315010500005696) в пользу Администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1589528,92 руб., в том числе: 1487387 руб. задолженность по арендной плате, 102141,92 руб. пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 315010500005696) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 21686 руб.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.

В соответствии с частью 2 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший судебный акт.


Судья Любимцева Ю.П.