Решение от 26 мая 2021 г. по делу № А32-2446/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-2446/2021

г. Краснодар «26» мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2021 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 26 мая 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-2446/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Южный региональный строительный комплекс» (ИНН <***> ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2

к акционерному обществу «Дом.РФ» (ИНН <***> ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования города Краснодар, департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края,

при участии в судебном заседании 20.04.2021 представителей истца – ФИО3 (по доверенности от 11.01.2021), ФИО4 (по доверенности от 05.04.2021), ФИО5 (по доверенности от 26.02.2021), представителя ответчика – ФИО6 (по доверенности от 15.09.2020), представителя администрации – ФИО7 (по доверенности от 11.03.2021), представителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края – ФИО8 (по доверенности от 13.05.2020),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Южный региональный строительный комплекс» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Дом.РФ» со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ; определение об отложении судебного разбирательства от 06.04.2021):

1. Урегулировать разногласия, возникшие между АО «ДОМ.РФ» и ООО «ЮРСК» в лице конкурсного управляющего ФИО2 в ходе заключения договора аренды земельного участка (кадастровый номер: 23:43:0106012:744, адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных Партизан/ул. Азовская) для завершения строительства объектов незавершенного строительства:

- объект незавершенного строительства № 1, кадастровый номер: 23:43:0106012:1221, адрес: <...>;

- объект незавершенного строительства № 2, кадастровый номер: 23:43:0106012:4464, адрес: <...>/Азовская.

2. Обязать Акционерное общество «ДОМ.РФ» (АО «ДОМ.РФ», ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес юридического лица: <...>) в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства:

- объект незавершенного строительства № 1, кадастровый номер: 23:43:0106012:1221, адрес: <...>;

- объект незавершенного строительства № 2, кадастровый номер: 23:43:0106012:4464, адрес: <...>/Азовская,

в котором нижеуказанные пункты изложить в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора: «Арендатор обязан оплачивать арендную плату за Земельный участок в размере 1 770 841 (одного миллиона семисот семидесяти тысяч восьмисот сорока одного) рубля, 20 копеек, НДС не облагается, в год».

Пункт 3.3. Договора: «Арендатор обязан оплачивать Арендную плату ежемесячно равными частями в размере 147 570 (ста сорока семи тысяч пятисот семидесяти) рублей 10 копеек не позднее 10-го числа каждого оплачиваемого календарного месяца на счет Арендодателя, указанный в Статье 13 Договора аренды».

Пункт 11.4. Договора: «В случае не урегулирования споров и разногласий во внесудебном порядке, спор подлежит рассмотрению по месту нахождения истца».

Представители истца в судебном заседании 20.04.2021 поддержали заявленные исковые требования. Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Представители администрации и департамента против удовлетворения исковых требований не возражали.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, пришел к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (в настоящее его функции переданы АО «Дом.РФ») и ЗАО «Партнерз Девелопмент» (арендатор, впоследствии переименовано в ЗАО «Сувар Эстейт») по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка, кадастровый номер: 23:43:0106012:14, площадью 756 137 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных Партизан/ул. Азовская, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, был заключен договор аренды земельного участка от 02.02.2011 № ДЗ-2, сроком до 02.02.2018.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 02.02.2011, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 05.03.2011.

Из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:14, предоставленного ЗАО «Сувар Эстейт», было образовано 38 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:43:0106012:744, площадью 19 869 кв. м, что отражено в дополнительном соглашении от 06.02.2013 № 1 к договору аренды от 02.02.2011 № ДЗ-2, заключенном между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и ЗАО «Сувар Эстейт».

Впоследствии право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:14, площадью 19 869 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных Партизан/ул. Азовская, было передано по договору передачи прав и обязанностей от 10.04.2014 ООО «Южный региональный строительный комплекс».

На данном земельном участке находятся два объекта незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «ЮРСК»:

- объект незавершенного строительства № 1, кадастровый номер: 23:43:0106012:1221, адрес: <...>;

- объект незавершенного строительства № 2, кадастровый номер: 23:43:0106012:4464, адрес: <...>/Азовская.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2019 по делу № А32-28639/2018 ООО «ЮРСК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО9.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2020 по делу № А32-28639/2018 ФИО9 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим ООО «ЮРСК» утвержден ФИО2.

АО «Дом.РФ» (арендодатель) направил в адрес ООО «ЮРСК» (арендатор) оферту (проект) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:744 для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Конкурсным управляющим ООО «ЮРСК» ФИО2 18.11.2020 в адрес АО «Дом.РФ» был направлен протокол разногласий.

Ответчик направил истцу ответ по протоколу разногласий, в котором указано, что в отношении пунктов 5.1 (размещении на объектах незавершенного строительства наружной рекламы) и 7.3 (штраф за неисполнение п. 5.1.16 Договора) договора не возражает внести указанные в протоколе разногласий изменения.

В отношении рыночной стоимости права аренды разногласия не были устранены.

ООО «ЮРСК» (истец) указал арендную плату за земельный участок в размере 82 (восемьдесят два) рубля 27 коп. за 1 кв. м земельного участка в год, что составляет 1 634 622 рубля 63 копеек в год, АО «ДОМ.РФ» настаивает на стоимости права пользования участком на условиях аренды в размере 1 198 рублей 85 копеек за 1 кв. м площади участка, что составляет 23 819 950 рублей 65 копеек в год.

Поскольку ответчик отклонил протокол разногласий в отношении стоимости арендной платы, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или и; законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 23 июня 2016 г. № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, созданного в соответствии с Федеральным законом № 161-ФЗ, по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных Федеральным законом № 161-ФЗ, перешли к единому институту развития в жилищной сфере в лице АО «ДОМ.РФ».

В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 21 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с п. 14 ст. 201.10, п. 1 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», у застройщика, который является собственником объекта незавершенного строительства, в обязательном порядке должны быть права на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.

При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Следовательно, для ответчика заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства является обязательным.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

В проекте договора аренды земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, направленном ответчиком истцу, пункт 3.1. был изложен в следующей редакции: «Арендатор обязан оплачивать арендную плату за земельный участок в размере 1 198 (одна тысяча сто девяносто восемь) рублей 85 коп. за 1 кв. м земельного участка в год, что составляет 23 819 950 (двадцать три миллиона восемьсот девятнадцать тысяч девятьсот пятьдесят) рублей 65 коп., НДС не облагается, в год». Рыночная стоимость права пользования спорным земельным участком определена ответчиком на основании отчета об оценке от 25.08.2020 № Н-02/1666-19/2019/12, достоверность отчета и его соответствие требованиям действующего законодательства подтверждены экспертным заключением от 12.10.2020. Ответчик настаивает на том, что в соответствии с частью 5 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» земельные участки единого института развития в жилищной сфере подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности в случае предоставления их в аренду для жилищного строительства.

Исследовав представленные в дело доказательства и позиции сторон, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил следующее.

В п. 4.5.1. договора от 02.02.2011 № ДЗ-2 была предусмотрена формула расчета ежеквартального арендного платежа за пользование Участком, Образованными участками, в случае их образования до истечения первого года аренды:

A1=A/4*S*0,5

А1 - размер ежеквартального арендного платежа

А - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади)

S - площадь Участка, Образованных участков

В п. 4.5.2. договора была определена формула расчета ежеквартального арендного платежа со второго года аренды за пользование Участком (в случае, если из Участка до истечения первого года аренды не образованы участки), Образованными участками:

A2=A/4*Sl*k

А2 - размер ежеквартального арендного платежа

А - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади)

S1 -площадь Образованных участков. Участка

к - повышающий коэффициент, рассчитываемый по формуле: к=1+0,5/(Т-1), где Т -срок аренды в годах.

В соответствии с извещением о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства и протоколом об итогах аукциона, арендная плата за участок устанавливается в размере 82 (восемьдесят два) рубля 27 копеек, в том числе НДС 18 %, за 1 кв.м площади участка в год.

Из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:14, предоставленного ЗАО «Сувар Эстейт», было образовано 38 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:43:0106012:744, площадью 19 869 кв.м, что отражено в дополнительном соглашении от 06.02.2013 № 1 к договору аренды от 02.02.2011 № ДЗ-2.

В абз. 2 п. 4 дополнительного соглашения от 06.02.2013 № 1 к договору аренды от 02.02.2011 № ДЗ-2 было указано, что размер ежеквартального платежа за использованиео участков определяется в порядке, предусмотренном пп. 4.5.2. Договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 02 февраля 2011 г. № № ДЗ-2, заключенного 06 февраля 2013 г., то есть по следующей формуле:

A2=A/4*Sl*k

А2 - размер ежеквартального арендного платежа

А - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади)= 82,27 руб.

S1 - площадь Образованных участков, Участка

к - повышающий коэффициент, рассчитываемый по формуле: к=1+0,5/(Т-1), где Т -срок аренды в годах.

10 апреля 2014 г. между ЗАО «Сувар Эстейт» и ООО «ЮРСК» был заключен Договор передачи прав и обязанностей, согласно которому право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:14, площадью 19 869 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных Партизан/ул. Азовская, было передано ООО «ЮРСК».

По сделке перенайма новый арендатор приобретает полный объем прав и обязанностей по договору аренды в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении тех прав и обязанностей, которые возникнут после совершения сделки перенайма (ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Срок аренды, определенный договором № ДЗ-2 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 02 февраля 2011 г., был установлен до 02 февраля 2018 г.

После прекращения действия данного Договора, 16 ноября 2020 г. АО «ДОМ.РФ» (Арендодатель) в адрес ООО «ЮРСК» (Арендатор) была направлена оферта (проект) договора аренды земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства. Конкурсным управляющим ООО «ЮРСК» ФИО2 18 ноября 2020 г. в адрес АО «ДОМ.РФ» был направлен протокол разногласий, полученный АО «ДОМ.РФ» (стороной, направившей оферту) 26 ноября 2020 г.

В преамбуле проекта договора аренды земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства указано, что договор заключается в соответствии с пунктом 21 статьи 3 и пунктом 16 статьи 3.4 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», сроком на три года для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Названный порядок приобретения прав на земельные участки (не на торгах) для лиц, являющихся собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов по существу является льготным.

Согласно п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г., положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Однако заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения торгов не допускалось и до 1 марта 2015 г. (ст. 38.2 ЗК РФ, действующая до 1 марта 2015 г.).

По своей сути, действующее земельное законодательство в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 21 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ разрешает вопрос об условиях определения арендной платы, закрепляя право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (по сути «однократную пролонгацию» отношений) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Так, действующее законодательство устанавливает льготный порядок приобретения прав на земельные участки (не на торгах) лицами, являющимися собственниками объектов незавершенного строительства.

Заключая договор аренды для завершения строительства, арендатор предполагает использовать земельный участок в целях, определенных при заключении договора аренды с проведением торгов, поэтому правомерным является сохранение принципа расчета арендной платы применительно к сложившимся между арендатором и арендодателем отношениям, и оснований для изменения стоимости арендной платы, определенной по итогам аукциона, не имеется.

Соответственно, оснований для изменения условий, определяющих размер арендной платы, установленных договором, заключенным по результатам торгов, не имеется.

Частью 5 ст. 16.1 ФЗ № 161-ФЗ предусмотрен механизм формирования начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Поскольку в настоящем споре речь идет о предоставлении земельного участка в льготном порядке (без проведения торгов), нормы о формировании начальной цены предмета аукциона не подлежат применению.

Следовательно, размер арендной платы в договоре, заключаемом ООО «ЮРСК» сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов, должен соответствовать размеру арендной платы, указанной в договоре аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 02 февраля 2011 г. № № ДЗ-2, заключенном на аукционе, и составлять:

А2=82,27/4*19 869 кв.м*1,0833= 442 710,3 руб.

А2 - размер ежеквартального арендного платежа

А - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади)

S1 - площадь образованных участков, участка

к - повышающий коэффициент, рассчитываемый по формуле: к=Т+0,5/(Т-1), где Т -срок аренды в годах; к=1+0,5/(7-1).

Соответственно, размер арендных платежей за год составляет 442 710,3 руб.*4=1 770 841,2 руб.

Таким образом, в данной части требования истца подлежат удовлетворению.

Также суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца об урегулировании разногласий по пункту 11.4 договора.

В редакции, представленной АО «Дом.РФ», пункт 11.4. Договора звучит так: «В случае не урегулирования споров и разногласий во внесудебном порядке, спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде города Москвы».

Конкурсный управляющий ООО «ЮРСК» в протоколе разногласий предлагает следующую редакцию данного пункта: «В случае не урегулирования споров и разногласий во внесудебном порядке, спор подлежит рассмотрению по месту нахождения истца».

Статьей 37 АПК РФ подсудность, установленная статьями 35 и 36 настоящего Кодекса, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству.

Рассмотрение споров по данному договору в арбитражному суде по месту нахождения истца лишь облегчает процессуальную позицию соответствующей стороны договора, которая сочтет необходимым обратиться по нему к другой стороне с иском. Таким образом, данное договорное условие в редакции, предложенной истцом, интересов другой стороны договора не нарушает, напротив, облегчает процессуальную защиту интересов той стороны договора, которая сочтет необходимым обратиться к другой стороне с иском по данному договору.

При указанных обстоятельствах, суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что не является организацией, освобожденной от уплаты государственной пошлины, выступает как акционерное общество, а не как орган государственной власти.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

урегулировать разногласия, возникшие между акционерным обществом «Дом.РФ» (ИНН <***> ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Южный региональный строительный комплекс» (ИНН <***> ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:744, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных Партизан/ул. Азовская, для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0106012:1221, расположенного по адресу: <...>, и с кадастровым номером 23:43:0106012:4464, расположенного по адресу: <...>/Азовская, обязав акционерное общество «Дом.РФ» (ИНН <***> ОГРН <***>) в течение 10 дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу заключить договор аренды указанного земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0106012:1221 и с кадастровым номером 23:43:0106012:4464, изложив спорные пункты договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0106012:744 в следующей редакции:

Пункт 3.1. договора: «Арендатор обязан оплачивать арендную плату за Земельный участок в размере 1 770 841 рубль 20 копеек, НДС не облагается, в год».

Пункт 3.3. договора: «Арендатор обязан оплачивать Арендную плату ежемесячно равными частями в размере 147 570 рублей 10 копеек не позднее 10-го числа каждого оплачиваемого календарного месяца на счет Арендодателя, указанный в Статье 13 Договора аренды».

Пункт 11.4. договора: «В случае не урегулирования споров и разногласий во внесудебном порядке, спор подлежит рассмотрению по месту нахождения истца».

Взыскать с акционерного общества «Дом.РФ» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объеме.

СудьяА.Л. Назыков