Решение от 14 июля 2023 г. по делу № А56-909/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-909/2023
14 июля 2023 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 14 июля 2023 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Центр управления проектами» (адрес: Россия 190103, Санкт-Петербург, 8-я Красноармейская ул., д. 6А/5, ОГРН: <***>);

ответчик: Местная администрация муниципального образования Лебяженского городского поселения Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия 188532, Ломоносовский муниципальный район, Лебяженское г.п., Ленинградская область, ул. Приморская, д.68, ОГРН: <***>);

третьи лица: 1) Общество с ограниченной ответственностью «ПромЭнерго»; 2) акционерное общество «Инженерно-энергетический комплекс»,

о признании невозможным использования земельного участка,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 09.01.2023)

- от ответчика: не явился, извещен;

- от третьих лиц: не явились, извещены;



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр управления проектами» (далее – истец, Общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке, установленном частью1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Местной администрации муниципального образования Лебяженского городского поселения Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (далее – ответчик, Администрация, арендодатель) о признании невозможным использования земельного участка с кадастровым номером 47:14:1402029:103 общей площадью 8000 кв. м. по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский муниципальный район, Лебяженское городское поселение, <...> для осуществления разрешённого договором аренды земельного участка от 09.11.2015 № ЗО/ДА-2015 использования земельного участка: средне этажная жилая застройка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Промэнерго», АО «Инженерно-энергетический комплекс».

Ответчик и третьи лица, извещенные о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 АПК РФ, представителей в арбитражный суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителя истца, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

По итогам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка 09.11.2015 межу сторонами был подписан договор аренды земельного участка от № 30/ДА-2015 (далее - договор), согласно которому Обществу по акту приема-передачи от 09.11.2015 во временное владение и пользование предоставлялся земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский муниципальный район, Лебяженское городское поселение, <...> с кадастровым номером 47:14:1402029:103, площадью 8 000 кв.м (далее – Участок).

Договор заключен для целей, связанных со строительством.

Согласно пункту 1.3 договора, он действует 10 лет.

По акту приема-передачи от 09.11.2015 арендодатель передал земельный участок, при этом в акте указано, что стороны удовлетворены состоянием участка, взаимных претензий друг к другу не имеют.

Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 4 договора.

01.06.2020 сторонами заключено Дополнительное соглашение, согласно которому произведена реструктуризация задолженности арендатора, образовавшаяся за период с 14.09.2018 по 31.05.2020 в размере 14 432 575 руб., из которых 10 150 000 руб. основного долга, 4 282 575 руб. пени за просрочку исполнения обязательств, с условиями их погашения до 09.11.2015 (п. 2 Соглашения от 01.06.2020). Существенным условием обеспечения реструктуризации задолженности со стороны арендатора являлось безусловное исполнение обязательств по текущим платежам, в сроки и порядке установленным договором аренды (до 15.03, 15.05, 15.08, 15.11 текущего года в размере по 1 450 000 руб. каждый платеж, при ежегодной арендной плате 5 800 000 руб. (п. 4.1 договора аренды).

Однако с 19.09.2021 договор расторгнут Администрацией в связи с нарушением Обществом графика погашения задолженности.

Данное обстоятельство установлено решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.04.2022 № А56-101539/2021, оставленным без изменениями судами апелляционной и кассационной инстанций.

Общество ссылается на то, что в соответствии с пунктом 3.2.3 договора оно имело право использовать Участок в соответствии с разрешенным использованием, а также в соответствии с условиями предоставления, указанными в пункте 1 договора. Подпунктом 3.2.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан обеспечить осуществление проектирования и строительства объекта недвижимости на Участке в соответствии с требованиями норм и правил в области градостроительства, проектирования и строительства, действующих на территории Российской Федерации в срок действия договора.

При этом в аукционной документации было указано, что на участке имеется возможность подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с условиями договора Общество планировало осуществить на Участке строительство многоквартирного жилого дома (далее – Объект).

Вместе с тем, Общество указывает, что использование Участка по назначению невозможно, поскольку после заключения договора в период проектирования Объекта, в период подготовки к строительству, были выявлены препятствующие пользованию Участком недостатки, которые не были известны ни при заключении договора, ни при передаче Участка.

Так, в соответствии с письмом ООО «ПРОМЭНЕРГО» от 15.06.2021 № 88 техническая возможность на подключение строящегося на Участке Объекта к системе теплоснабжения ООО «Энергосервис» отсутствует в связи с отсутствием свободной мощности в точке подключения. Согласно письму ООО «Инженерно-энергетический комплекс» от 06.04.2017 № 551 в связи с отсутствием разработанной и утвержденной инвестиционной программы по развитию инфраструктуры, технической возможности для подключения Объекта к сетям инженерно-технического обеспечения нет.

Согласно техническим условиям на подключение Объекта к сетям водоснабжения и водоотведения, подготовленным АО «Инженерно-энергетический Комплекс» от 11.06.2021 № 74/21 по заказу Общества, отсутствуют резервы мощности системы хозяйственно-питьевого водоснабжения.

Таким образом, Общество полагает, что Администрация ввела его в заблуждение относительно технической возможности на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения Объекта и указывает, что заключение договора в отсутствие возможности использования Участка по назначению является нецелесообразным, а сам участок не пригоден для использования в целях, указанных в договоре и в аукционной документации.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленное требование не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из пункта 1 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору в том числе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Пунктом 2 статьи 620 ГК РФ также предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование иска Общество ссылается на письма ООО «ПРОМЭНЕРГО» от 15.06.2021 № 88, ООО «Инженерно-энергетический комплекс» от 06.04.2017 № 551 и технические условия АО «Инженерно-энергетический Комплекс» от 11.06.2021 № 74/21, заключение специалиста АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» от 13.12.2019 № АС19/601-СТЭ, которые, по мнению Общества, однозначно свидетельствуют о технической невозможности подключения Объекта к инженерно-техническим сетям.

Согласно представленной в материалы дела аукционной документации, в описательной части указано на наличие возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. При этом в договоре не содержится каких-либо обязательств арендодателя по обеспечению подключения к вышеуказанным сетям. Аукционная документация, как и договор не содержат и конкретных показателей объемов подключения.

Общество в обоснование доводов о невозможности подключения коммуникаций, ссылается на заключение специалиста от 13.12.2019, выполненного специалистом АНО «Центр судебной экспертизы «Петроэксперт» ФИО3

Однако в указанном заключении сказано, что на земельном участке с кадастровым номером 47:14:1402029:103, площадью 8 000 кв.м., установлены охранная зона электросетевого хозяйства и охранная зона газораспределительной сети. Сам участок относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием – среднеэтажная жилая застройка. По результатам инженерно-геодезических изысканий на участке установлено наличие трех веток бытовой канализационной сети, четыре ветки водопроводов, сеть газопровода низкого давления, сеть ливневой канализации, четырехтрубная теплосеть, две бронированных линии связи, телефонная линия связи, электросети. Таким образом, на спорном земельном участке имеются многочисленные коммунальные сети, которые не позволяют осуществить строительство многоквартирного жилого дома без полного переноса существующих сетей из пятна застройки и прилегающих территорий.

Таким образом, выводы, сделанные в заключении, опровергают утверждение самого истца об отсутствии возможности подключения участка к коммуникациям, поскольку через сам участок коммуникации проходят.

Также в материалы дела представлены письма от 06.04.20187 № 551, от 15.06.2021 энергоснабжающих организаций, из содержания которых усматривается возможность подключения участка к коммуникациям при соблюдении определенных условий. В частности, согласно письму ООО «Промэнерго» от 15.06.2021 в настоящее время техническая возможность подключения строящегося многоквартирного дома к системе теплоснабжения ООО «Энергосервис» отсутствует в связи с отсутствием свободной мощности в точке подключения. Однако в этом же письме заявителю предложено для подключения к системам теплоснабжения осуществить подключение за плату, установленную в индивидуальном порядке, либо внести необходимые изменения в инвестиционную программу.

В письме от 25.04.2017 ООО «Промэнерго» также указывал на то, что создания технических условий подключения жилого комплекса необходимо увеличение тепловой мощности котельной с установкой дополнительного котла.

Указанные письма свидетельствует о потенциальной возможности подключения МКД к теплосети при совершении заявителем определенных действий.

В письме ООО «Инженерно-энергетический комплекс» от 11.12.2015 указано о наличии возможности подключения среднеэтажного жилого комплекса к сетям водоснабжения, а в технических условиях от 11.06.2021 указаны условия для подключения к системе водоснабжения.

Также следует отметить, что доводы Общества о невозможности использования Участка в связи с отсутствием подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, положенные в основу искового заявления, были оценены ранее Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела № А56-50306/2019 и им отклонены.

Вместе с тем, суд соглашается с доводами Общества о том, что при составлении аукционной документации Администрацией не была в полном объеме раскрыта информация о том, что для подключения участка к коммуникациям необходимо выполнение комплекса работ, в том числе внесение изменений в инвестиционную программу, что безусловно могло повлиять на принятие Обществом решения об участки в аукционе.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Обществом не доказано реальное отсутствие возможности подключения Объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, в связи с чем доводы о невозможности использования Участка по целевому назначению необоснованны, следовательно, исковое заявление удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

В иске отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья Вареникова А.О.