Решение от 29 августа 2022 г. по делу № А28-1357/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А28-1357/2022
г. ФИО4
29 августа 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 29 августа 2022 года


Арбитражный суд ФИО4 ской области в составе судьи Погудина С.А.

при ведении протокола судебного заседания c использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Альтекс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610002, Россия, <...>)

к Администрации города ФИО4 а (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610027, Россия, <...>)

о понуждении передать долю в праве общей долевой собственности на земельный участок,


при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 01.04.2021,

от ответчика – ФИО3, по доверенности 10.01.2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью фирма «Альтекс» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд ФИО4 ской области с исковым заявлением к Администрации города ФИО4 а (далее – ответчик, Администрация) о понуждении передать муниципальную долю 41/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000307:39, расположенном по адресу: <...>, в рамках договора развития застроенной территории города ФИО4 а от 16.02.2017.

Исковые требования основаны на нормах статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением Администрацией своих обязательств по договору от 16.02.2017.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, указав, что Администрация не нарушала обязательств по Договору, поскольку не утвержден проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории. Администрация указала, что при выполнении истцом взятых на себя обязательств, Администрацией в соответствии с условиями договора будет рассмотрен вопрос о предоставлении 41/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <...>.

В дополнительных пояснениях истец указал, что документация по планировке застроенной территории сдана на проверку в соответствии со статьей 46 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, однако, после проверки документация возвращена на доработку. Одним из замечаний является: на чертеже межевания территории и опорном плане необходимо нанести ограничения в виде защитных зон объектов культурного наследия, размещенных в пределах квартала и на смежных территориях. По мнению истца, без утверждения единых зон охраны объектов культурного наследия не представляется возможным устранение данного замечания. Более того, истец отметил, что основания для передачи земельного участка по указанному адресу отсутствуют в связи с выявлением на территории объекта культурного наследия по адресу: <...>. Ответчик не имеет полномочий по передаче земельного участка по указанному адресу, что подтверждается решениями Первомайского районного суда города ФИО4 а от 23.12.2021, от 11.04.2022. По мнению истца, ответчик не предпринимает действий, направленных на исключение земельного участка по адресу: <...> из Договора. Также истец в дополнительных пояснениях указал, что обязанность, установленная пунктом 2.1.2 Договора, исполнена, поскольку, исходя из буквального толкования указанного пункта, следует, что истец должен подготовить и представить на утверждение проект планировки территории, что истцом было выполнено. Также, по мнению истца, обязанность Администрации, закрепленная пунктом 2.3.3 Договора, не зависит от условия утверждения проекта, предусмотренного пунктом 2.1.2 Договора.

В дополнении к отзыву ответчик указал, что после выполнения истцом обязательств, предусмотренных в пунктах 2.1.2-2.1.5, Администрация принимает решение о предоставлении земельного участка без торгов. Также ответчик заявил, что документация по планировке застроенной территории не утверждена. Более того, ответчик отметил, что истцом исполнена обязанность по расселению всех домов, вошедших в Договор, за исключением дома по адресу: <...>, в котором остались не выкупленными у собственников только 2 жилых помещения.

В дополнительных пояснениях истец указал, что обязанность по расселению дома по адресу: <...> не может быть исполнена, поскольку Решением Первомайского районного суда города ФИО4 а от 23.12.2021 отказано в удовлетворении требований об изъятии жилого помещения путем выкупа. Также истец считает, что Администрация по договору о развитии застроенной территории, заключенному с ООО «СМУ-5», предоставила долю в общей долевой собственности, несмотря на неполное исполнение обязательств со стороны застройщика, в связи с чем отказ от предоставления доли истцу по спорному договору считает необоснованным.

В судебном заседании истец на удовлетворении иска настаивал со ссылкой на то, что истец представил на утверждение проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в связи с чем исполнил обязательство по договору. Возврат на доработку проекта не свидетельствует о неисполнении обязательств по договору.

Ответчик в судебном заседании поддержал ранее заявленные доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление и дополнениях. Ответчик сослался на то, что обязательства истцом по предоставлению проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории в полном объеме не исполнено, в связи с возвращение проекта на доработку. Кроме того, не исполнено в полном объеме обязательство о расселении дома по адресу: <...>. Таким образом, по мнению ответчика момент исполнения обязательства Администрацией по передаче доли в праве общей долевой собственности не наступил.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между муниципальным образованием «Город ФИО4» (Администрация) и обществом с ограниченной ответственностью «Альтекс» (Застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории в городе ФИО4 от 16.02.2017 (далее – Договор), по условиям которого Застройщик обязуется в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 2.1.2-2.1.10 Договора, связанные с развитием застроенной территории в границах улиц Герцена-Володарского-Спасская-Свободы в <...>), площадь территории – 0,2868 га., далее – «Территория», а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.3.1-2.3.3 Договора (пункт 1.1 Договора).

Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу:

- <...>, общая площадь жилого фонда 340,9 кв.метра;

- г. ФИО4, ул. Спасская, д.14Б, общая площадь жилого фонда 45,3 кв.метра;

- <...>, общая площадь жилого фонда 205,5 кв.метра;

- <...>, общая площадь жилого фонда 141,5 кв.метра (пункт 1.2 Договора).

В соответствии с пунктом 2.1.2 Договора Застройщик обязан подготовить и представить на утверждение в Администрацию (управление градостроительства и архитектуры) проект планировки застроенной Территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования. Максимальные сроки подготовки документов – 6 месяцев с момента заключения Договора. Сведения о земельных участках, включенных в границы застроенной территории:

- кадастровый номер 43:40:00307:39. Местоположение: <...>; категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация жилого дома; площадь земельного участка – 997 +- 11 кв.метров;

- кадастровый номер 43:40:00307:34. Местоположение: <...>; категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация жилого дома; площадь земельного участка – 191 кв.метр;

- кадастровый номер 43:40:00307:35. Местоположение: <...>; категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация жилого дома; площадь земельного участка – 688 кв.метров;

- кадастровый номер 43:40:00307:24. Местоположение: <...>; категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация жилого дома; площадь земельного участка – 992 +- 11 кв.метров.

Застройщик обязан создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города ФИО4 а благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на Территории, в отношении которого принято решение о развитии (пункт 2.1.3 Договора).

Также застройщик обязан уплатить возмещения (выкупную цену) за изымаемые на основании решения Администрации города ФИО4 а, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности Российской Федерации, ФИО4 ской области, муниципального образования «Город ФИО4», в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 2.1.3 Договора (пункт 2.1.4 Договора).

Застройщик обязан компенсировать затраты по переселению граждан, обязанность по переселению которых согласно Договору возложена на застройщика, учитываемые при формировании цены на право заключения договора о развитии застроенной территории, произведенные в рамках реализации муниципальной целевой программы «Переселение граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда с учетом развития застроенных территорий в муниципальном образовании «Город ФИО4» и (или) за счет средств бюджета муниципального образования «Город ФИО4» в ходе исполнения судебных решений о предоставлении жилых помещений гражданам (пункт 2.1.5 Договора).

Застройщик имеет право осуществлять поэтапное строительство на застроенной территории. Строительство может происходить поэтапно в соответствии с документацией по планировке территории, подготовленной в соответствии с пунктом 2.1.2 Договора, по мере освобождения и формирования земельных участков (пункт 2.2.2 Договора).

Администрация обязана утвердить проект планировки застроенной Территории, включая утверждение проекта межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными или местными нормативами градостроительного проектирования. Максимальный срок выполнения данного обязательства – 3 месяца с момента направления указанной документации, после проверки и проведения публичных слушаний в порядке статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации главе местного самоуправления (пункт 2.3.1 Договора).

Также Администрация обязана принять решение о предоставлении застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, и которые представлены в пользование и (или) владение иным гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, указанных в подпунктах 2.1.2-2.1.5 Договора. Максимальный срок выполнения обязательства – 1 месяц после поступления заявления от застройщика. Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, застройщиком осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством (пункт 2.3.3 Договора).

Администрация имеет право оказывать застройщику содействие в получении разрешений, согласований и информации, необходимой для исполнения застройщику своих обязанностей по Договору (пункт 2.4.1 Договора).

Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и заключен на срок – 6 лет (пункт 3.1 Договора).

В соответствии с положениями пункта 2.3.3 Договора истец обратился к ответчику с требованием от 07.12.2021 №21-04/07 о предоставлении 49/100 доли земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

В ответ на требование Администрация указала в письме от 30.12.2021 № 2104/07 об отказе в предоставлении доли, поскольку истец не исполнил все обязательства по Договору.

Также истец обращался к Департаменту муниципальной собственности Администрации города ФИО4 а с письмом от 06.12.2012 № 2104/06 о разъяснениях возможности передачи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, в связи с включением дома, расположенного по указанному адресу, в перечень вновь выявленных объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. В письме №9876-01-06ДМС Администрация пояснила, что в связи с выявлением объекта культурного наследия по адресу: <...>, передача земельного участка невозможна. Истцу предлагалось обратиться в суд с требованием о внесении изменений в Договор, в части исключения из данной территории дома и земельного участка по адресу: <...>

Полагая, что Администрация необоснованно уклоняется от исполнения обязательства по передаче доли в праве общей долевой собственности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Спорные правоотношения возникли в рамках исполнения договора о развитии застроенной территории, правовое регулирование которого предусмотрено главой 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения истцом и ответчиком договора о развитии застроенной территории от 16.02.2017) (далее – ГрК РФ), а также общими положениями гражданского законодательства об обязательствах.

В статьях 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 46.2 ГрК РФ).

Согласно части 3 статьи 46.2 ГрК РФ к существенным условиям договора являются, в том числе:

обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части.

Спорный Договор является действующим между истцом и ответчиком, в судебном порядке не оспорен, в связи с чем обязательства между сторонами регулируются законом и условиями заключенного Договора. Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу определен сторонами в пункте 1.2 Договора. Таким образом, моментом исполнения обязательств каждой из сторон признается исполнение возложенных на сторону обязанности в отношении каждого из объектов.

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Из анализа приведенных норм и условий Договора (в том числе пункт 2.3.3 Договора) следует, что договор о развитии застроенной территории носит взаимный характер, поскольку обязанность Администрации, закрепленная в пункте 2.3.3 Договора, возникает после выполнения истцом обязательств, указанных в подпунктах 2.1.2-2.1.5 Договора.

Возврат на доработку проекта планировки застроенной Территории истцом подтвержден в судебном заседании. Правомерность возрврата проекта на доработку не оспорена истцом.

Таким образом, истец не исполнил обязательство по подготовке и представлению администрации проекта планировки территории. Следовательно, обязанность по предоставлению земельного участка у Администрации не возникла.

Судом отклоняются доводы истца о том, что Администрация не предпринимает действий, направленных на исключение объекта культурного наследия из Договора, а также о том, что ответчик обязан обратиться в суд с изменением условий Договора.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Таким образом, истец не лишен возможности предъявления требований об изменении условий действующего договора, исходя из установленных в процессе его исполнения обстоятельств, препятствующих получению всех предусмотренных договором земельных участков для строительства.

Довод истца о том, что Администрация по договору о развитии застроенной территории предоставила долю ООО «СМУ-5» в общей долевой собственности, несмотря на неполное исполнение обязательств со стороны застройщика отклоняется как не имеющий отношения к настоящему спору.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требование истца о предоставлении доли в общей долевой собственности по спорному объекту заявлено преждевременно, в связи с неисполнением обязанностей, возложенных на него пунктами 2.1.2, 2.1.3 Договора.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В силу положений части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные участвующими в настоящем деле лицами, в пользу которых принят судебный акт, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд ФИО4 ской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.



СудьяС.А. Погудин