Решение от 19 декабря 2019 г. по делу № А64-79/2019

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«19» декабря 2019 года Дело №А64-79/2019

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2019 года

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Хорошун Е.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Уколовой Л.В.,

рассмотрел в судебном заседании дело №А64-79/2019 по иску

Открытого акционерного общества «Торговый дом «Центральный», Тамбовская область, Мичуринский район, г.Мичуринск

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, Тамбовская область, Мичуринский район

о возврате недвижимого имущества

и встречное исковое заявление

Индивидуального предпринимателя ФИО1, Тамбовская область, Мичуринский район,

к Открытому акционерному обществу «Торговый дом «Центральный», Тамбовская область, Мичуринский район, г.Мичуринск

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилого помещения

при участии в заседании суда:

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО2, представитель по доверенности от 15.01.2019г.,

от ответчика (истца по встречному иску): ФИО1, представлен паспорт; ФИО3, представитель по доверенности от 10.04.2019г.,

установил:

Открытое акционерное общество «Торговый дом «Центральный», Тамбовская область, Мичуринский район, г.Мичуринск (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, Тамбовская область, Мичуринский район, с.н.Хмелевое (ОГРНИП 308680735800018, ИНН <***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения № б/н от 20.11.2012. и возврате данного помещения.

В процессе рассмотрения дела, истец изменил исковые требования и просит обязать ФИО1 вернуть имущество, арендованное по договору аренды от 20.11.2012г. №б/н, в пользу ОАО «Торговый дом «Центральный» 24.06.2019.

Определением Арбитражного суда Тамбовкой области от 12.08.2019г. принято к рассмотрению встречное исковое заявление ИП ФИО1 о признании недействительным одностороннего отказа от договора № б/н от 20.11.2012 и признания данного договора действующим.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик (истец по встречному иску) иск не признал.

ИП ФИО1 (истец по встречному иску) уточнил встречные исковые требования и просит суд признать отказ конкурсного управляющего от исполнения договора аренды недействительным.

ОАО «Торговый дом «Центральный» встречные исковые требования не признало.

Представитель истца по первоначальному иску представил в материалы дела дополнительные документы: Отчеты №08-02/19-2 от 16.05.2019г., №08-02/19-3 от 16.05.2019г., №08-02/19-З от 16.05.2019г., Статистический бюллетень ЕФРСБ (30.06.2019г.), Анализ торгов по банкротству (первое полугодие 2019г.), а также пояснительные записки от 05.12.2019г., согласно которым, совокупная стоимость имущества ОАО «ТДЦ» по результатам проведенной оценки составила 145 617 585 рублей, при этом рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила – 2 190 253 руб.

Также истец сообщил, что по состоянию на 05.12.2019г. совокупный размер требований конкурсных кредиторов составляет 135 840 726,63 руб. (из которых основной долг – 70 705 822,57 руб.).

Также представитель истца представил письменные пояснения по делу.

Указанные документы приобщены к материалам дела.

Представитель ФИО1 представил Отчет об оценке №03/6-2016 от 12.01.2016г. и фотографии, сделанные в 2012г., то есть на момент передачи спорного помещения ФИО1

Представитель истца возражал против приобщения данных документов к материалам дела.

Поскольку общая сумма рыночной стоимости имущества, указанная в пояснительной записке и в Отчетах от 16.05.2019г. не совпадала, а также для предоставления дополнительных документов и подготовки возражений относительно приобщения к материалам дела дополнительных документов, представленных ответчиком, в судебном заседании в порядке ст.163 АПК РФ был объявлен перерыв до 12.12.2019г. до 10 час. 00 мин.

Стороны об объявлении перерыва извещены надлежащим образом, что подтверждается подписями представителей сторон в протоколе судебного заседания.

12 декабря 2019 г. судебное заседание продолжено после перерыва, при участии представителей сторон.

ФИО1 заявил ходатайство о приобщении к материалам дела Технического заключения, подтверждающего невозможность использования подвального помещения спорного объекта.

Представитель истца возражал против приобщения данного документа, также представил письменные объяснения по возможности привлечения эксперта ФИО4 Иных документов и пояснений, в том числе в отношении рыночной стоимости имущества должника, истец в материалы дела не представил.

Суд рассмотрел все заявленные сторонами ходатайства.

Ходатайство об уточнении встречных исковых требований судом принято к рассмотрению.

Ходатайство о приобщении представленных ответчиком документов к материалам дела судом удовлетворено. Отчет об оценке №03/6-2016 от 12.01.2016г., фотографий, сделанных в 2012г., Техническое заключение приобщены к материалам дела.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы судом отклонено.

Иных дополнений и ходатайств сторонами заявлено не было.

Стороны поддержали заявленные ими ранее доводы в обоснование своих позиций по делу.

Материалы дела судом исследованы в полном объеме, о необходимости дополнительного исследования каких-либо документов стороны не заявили.

Представитель истца ходатайствовал об объявлении перерыва или об отложении судебного заседания для предоставления ему возможности подготовиться к судебным прениям.

Суд удовлетворил ходатайство истца и объявил перерыв в судебном заседании до 15 час. 00 мин. 12 декабря 2019г.

После перерыва судебное заседание было продолжено, каких-либо ходатайств сторонами заявлено не было.

Представители ОАО «Торговый дом «Центральный» и ИП ФИО1 выступили с обоснованием своей позиции по делу.

Истец (ответчик по встречному иску) уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, встречные исковые требования считает не подлежащими удовлетворению.

Ответчик (истец по встречному иску) уточенный иск не признал, уточненные встречные требования поддержал в полном объеме.

ОАО «Торговый дом «Центральный» уточненные встречные требования не признал.

Все представленные сторонами документы судом исследованы и оценены, в соответствии с положениями главы 7 АПК РФ.

Из представленных сторонами в материалы дела документов следует, что 20.11.2012г. между ОАО «Торговый дом «Центральный» (далее- Истец, ОАО «ТДЦ», Арендодатель) и ИП ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1, Арендатор) был заключен договора аренды (том 1, л.д.11-14, далее - Договор).

Согласно п.1.1 Договора, истец передал ответчику во временное пользование за плату здание мясного корпуса №4, расположенное по адресу: <...>.

Арендная плата определена в пункте 2.1 Договора устанавливается в размере 42 000 рублей в месяц из расчета 150 руб. за 1 квадратный метр арендуемой площади. После полного зачета в счет арендной платы затрат Арендатора на ремонт объекта недвижимости, арендная плата устанавливается в размере 56000 руб. в месяц из расчета 200 руб. за одни квадратный метр.

Согласно п.2.3. Договора, в арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг. Коммунальные услуги оплачиваются Арендатором самостоятельно на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги, либо путем внесения денежных средств в кассу Арендодателя (расчет оплаты производится Арендодателем по показаниям приборов учета и предоставлению счетов Арендатору, без заключения сторонами агентского договора).

Срок действия Договора аренды установлен с 20.11.2012г. по 19.11.2047г. (пункт 3.1. Договора).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 02.11.2018 по делу №А64-1825/18 в отношении Открытого акционерного общества «Торговый дом «Центральный» открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

В соответствии с п. 3 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее также - Закон о банкротстве) конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном ст. 102 Закона о банкротстве.

В случаях, предусмотренных п. 2 ст. 102 Закона о банкротстве, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

19.12.2018г. конкурсный управляющий, на основании ст.102 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее также - Закон о банкротстве), направил в адрес Ответчика уведомление о расторжении договора аренды с требованием передать арендуемое недвижимое имущество по акту приема-передачи в течение двух рабочих дней с момента получения данного уведомления.

Поскольку Ответчик отказался передать Истцу арендуемое недвижимое имущество, Открытое акционерное общество «Торговый дом «Центральный» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения № б/н от 20.11.2012. и возврате данного помещения.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просит обязать ФИО1 вернуть имущество, арендованное по договору аренды от 20.11.2012г. №б/н, в пользу ОАО «Торговый дом «Центральный».

ИП ФИО1 считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Ответчик также заявил встречное требование о признании недействительным отказа конкурсного управляющего от исполнения договора аренды от 20.11.2012г. (с учетом уточнений).

Встречное исковое требование ИП ФИО1 обосновывает тем, что Отказ конкурсного управляющего от исполнения договора ответчиком не был получен.

Кроме того, ИП ФИО1 считает, что сам по себе Отказ от исполнения договора в данном случае неправомерен, поскольку отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника.

ИП ФИО1 пояснил, что с его стороны договор исполнялся и исполняется надлежащим образом, что подтвердил квитанциями о полной и своевременной оплате арендной платы в соответствии с условиями спорного договора.

Своевременная и полная оплата арендной платы по мнению ИП ФИО1 не препятствует, а, наоборот, способствует платежеспособности должника.

ОАО «Торговый дом «Центральный» считает, что встречное исковое требование следует оставить без рассмотрения, поскольку данное требование должно рассматриваться в рамках дела о банкротстве.

Данное ходатайство судом отклонено по следующим основаниям.

Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве (пункт 1 статьи 61.1, пункты 1, 3 статьи 61.3 названного Закона).

Из пункта 34 Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" следует, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Как разъяснено в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в порядке главы III.1 Закона о банкротстве (в силу пункта 1 статьи 61.1) подлежат рассмотрению требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок должника как по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве (статьи 61.2 и 61.3 и иные содержащиеся в этом Законе помимо главы III.1 основания), так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом или законодательством о юридических лицах). При этом заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом или законодательством о юридических лицах), предъявляемые другими помимо арбитражного управляющего лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности.

Также суд считает обоснованными доводы ИП ФИО1 о том, что требование о признании недействительным Отказа конкурсного управляющего от исполнения договора не является реестровым, поскольку в результате рассмотрения настоящего дела для должника в деле о банкротстве новых обязательств в отношении денежных средств не возникает. Каких-либо денежных требований к ОАО «Торговый дом «Центральный» по настоящему делу заявлено не было.

Аналогичная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.08.2018 N 305-ЭС18-3667 по делу N А40-94006/2016.

Кроме того, первоначальные исковые требования основаны именно на одностороннем отказе конкурсного управляющего от исполнения сделки.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Поскольку истцом заявлены требования о возврате имущества вследствие одностороннего отказа от исполнения договора, а односторонний отказ от договора представляет собой одностороннюю сделку, прекращающую обязательство во внесудебном порядке, оспаривание которой допустимо по правилам параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, то судом при рассмотрении настоящего спора дается оценка обоснованности такого отказа и соответствие его закону.

Более того, выяснение таких фактических обстоятельств, как исполнены ли (полностью или частично) сделки к моменту отказа от них конкурсного управляющего, препятствуют ли они восстановлению платежеспособности должника, повлечет ли их исполнение должником за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, являются юридически значимыми при рассмотрении спора, вытекающего из отказа конкурсного управляющего от исполнения сделок должника.

Заявленное в рамках настоящего спора требование носит гражданско-правовой неимущественный характер, не связано с определением и установлением кредиторской задолженности, ввиду чего подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Таким образом, у арбитражного суда не имеется правовых оснований для оставления встречного иска без рассмотрения.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд считает, что первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат, а встречные исковые требования следует удовлетворить в полном объеме. При этом суд руководствовался следующим.

Спор между истцом и ответчиком возник в связи с тем, что конкурсный управляющий ОАО «Торговый дом «Центральный», на основании ст.102 Закона о банкротстве, заявил об отказе от исполнения договора аренды, заключенного между ФИО1 и ОАО «Торговый дом «Центральный».

Конкурсный управляющий считает, что им соблюдены формальные требования для совершения отказа от исполнения сделки, Договор является расторгнутым, но Ответчик не возвращает арендованное имущество.

Из материалов дела следует, что 19.12.2018г. в адрес Ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды с требованием передать арендуемое недвижимое имущество по акту приема-передачи в течение двух рабочих дней с момента получения данного уведомления.

Согласно сведениям с официального сайта Почты России указанное уведомление (РПО № 39200030089668) получено Ответчиком 21.12.2018.

Однако, Истец не смог представить суду уведомление, подтверждающее получение ответчиком письма с отказом от исполнения договора, пояснив, что у него данное уведомление отсутствует.

Ответчик – ФИО1 утверждает, что данное Уведомление им получено не было, ходатайствовал о направлении судом запроса на Почту, для подтверждения того факта, что письмо ему вручено не было.

Арбитражный суд Тамбовской области для выяснения обстоятельств дела направил соответствующий запрос в почтовое отделение (том 2, л.д.80).

13.05.2019г. в материалы дела поступил ответ на запрос от 24.04.2019г. (том 2, л.д.84) с приложением копии почтового извещения, в котором Мичуринский почтамт УФПС Тамбовской области – филиала ФГУП «Почта России» сообщает, что в ходе служебного расследования было установлено, что ценное письмо №39200030089668, направленное ОАО «Торговый Дом «Центральный» в адрес ИП ФИО1, было получено 21.12.2018г. ФИО1 лично.

Однако на представленном почтой извещении (копии) расшифровки имеющейся подписи не содержится.

ФИО1 пояснил, что данная подпись ему не принадлежит и Уведомление об отказе от исполнения договора он не получал.

О назначении судебной почерковедческой экспертизы стороны ходатайство не заявили, поскольку истец считает, что свою обязанность по направлению отказа от исполнения договора он выполнил надлежащим образом, а ответчик пояснил, что подпись неизвестного лица на извещении почты не доказывает, что Уведомление им было получено.

Таким образом, конкурсный управляющий свою обязанность по направлению Уведомления об отказе от исполнения договора исполнил надлежащим образом, однако доказательств, однозначно подтверждающих, что данное Уведомление ответчиком получено в материалах дела не имеется.

Истец пояснил, что отказ конкурсного управляющего от исполнения договора вызван следующими причинами (том 1, л.д.107-108):

В ходе деятельности по оценке имущества предприятия, конкурсный управляющий установил, что размер месячной арендной платы за арендуемое здание на момент заключения спорного договора аренды составлял 42 000 рублей. Таким образом, ставка арендной платы за 1 квадратный метр составила 150 руб. (п. 2.1 Договора).

Согласно Отчету №22/2-19 от 11.03.2019, подготовленному ООО «Тамбов-Альянс» (далее - «Отчет») с целью определения рыночной стоимости объекта оценки, рыночная стоимость 1 кв.м. указанного объекта составляла 333 руб. по состоянию на 31.12.2012г. и 840 руб. по состоянию на 31.12.2018г.

Операционная прибыль предприятия отражает ту прибыль, которая была получена после вычета всех расходов, которые были связаны с осуществлением деятельности предприятия.

Согласно данным бухгалтерского учета Истца за 2017 год, операционная прибыль составляет 8 533 000 рублей за 2017 год. Следовательно, размер операционной прибыли в месяц составил 711 083,33 рублей.

Истец пояснил, что в декабре 2018 года в адрес конкурсного управляющего поступило коммерческое предложение ООО «Авангард» о заключении договора аренды имущественного комплекса и оборудования Истца на следующих условиях:

- срок аренды - с 01.02.2019 по 01.01.2020 (п. 2.1 Договора);

- арендная плата - 1 000 000 рублей в месяц (п. 7.1.1 Договора);

-переменная арендная плата - возмещение расходов Арендодателя на электроэнергию, потребление воды и пользование канализацией, теплоснабжение, услуги телефонной и иной связи, вывоз бытовых отходов, которая рассчитывается ежемесячно по факту понесенных расходов (п.7.1.2 Договора);

-Арендатор обеспечивает и несет ответственность за соблюдение правил противопожарной, электрической, экологической, природоохранной, санитарной, эпидемиологической, радиационной, химической и иных видов безопасности, а также иных требований, обусловленных нормативными техническими документами, назначением и эксплуатацией Имущества, поддерживает системы обеспечения безопасности в надлежащем состоянии и несет расходы по их текущему содержанию (п. 5.2 Договора);

-Арендатор обеспечивает сбор, утилизацию, вывоз в установленном порядке образующихся отходов производства и потребления своими силами и за свой счет (п.5.3 Договора);

-Арендатор обеспечивает охрану Имущества своими силами и за свой счет (п. 5.4 Договора);

-Арендатор обязан нести расходы по содержанию и эксплуатации Имущества, за исключением капитального ремонта и иных случаев, прямо установленных Договором (п.3.3.3 Договора).

Учитывая вышеперечисленные условия, конкурсный управляющий усмотрел возможность сократить операционные расходы Должника и увеличить его чистую прибыль, поскольку по сравнению с условиями аналогичных сделок (то есть сохранением существующих договоров аренды) условия сделки с ООО «Авангард» позволяют увеличить поступления в конкурсную массу Должника и сократить расходы на содержание имущества (пояснения истца, том 1, л.д.108).

Истец пояснил, что по договору с ООО «Авангард» он передал в аренду весь имущественный комплекс. Это позволило конкурсному управляющему:

- отказаться от договора на оказание охранных услуг с ООО «ЧОО Калита»;

- сократить фонд оплаты труда с 45,5 до 2 штатных единиц;

- сократить обязательные страховые отчисления на работников;

- полностью переложить на ООО «Авангард» обязанность по уплате коммунальных платежей;

- полностью переложить на ООО «Авангард» расходы на содержание и эксплуатацию имущества;

- полностью переложить на ООО «Авангард» расходы по соблюдению санитарно-эпидемиологических правил;

- полностью переложить на ООО «Авангард» расходы по вывозу снега.

Переложение возмещения коммунальных расходов на ООО «Авангард» позволило Истцу сократить соответствующие расходы. Данное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о том, что договор аренды с ООО «Авангард» предусматривает выгодные условия, которые одновременно обеспечивают пополнение конкурсной массы Истца в большем объеме и сокращение расходов конкурсной массы.

В процессе рассмотрения дела, истец заявил дополнительные доводы, которые, по его мнению, подтверждают обоснованность действий конкурсного управляющего.

Истец пояснил, что договор аренды от 20.11.2012г. препятствует восстановлению платежеспособности Истца, так как предусматривает нерыночную ставку арендной платы, предусматривает заниженную арендную плату по сравнению с договорами аренды Истца с другими арендаторами; предусматривает заниженную арендную плату по сравнению с условиями, сложившимися на рынке аренды коммерческой недвижимости в городе Мичуринске; в совокупности с иными договорами с прежними арендаторами приносит значительно меньший размер прибыли по сравнению с договором с ООО «Авангард»; заключен сроком на 35 лет и не предусматривает возможность изменения ставки арендной платы иным образом, кроме как соглашением сторон (том 5, л.д.88-91)

Ответчик считает, что вышеизложенные доводы истца не обоснованны и не подтверждают правомерность действий конкурсного управляющего, а именно одностороннего отказа от исполнения спорного договора.

ФИО1 пояснил, что при заключении договора аренды с ОАО «Торговый дом «Центральный», сторонами детально согласовывались все условия договора, в том числе условие по арендной плате.

Именно размер арендной платы являлся существенным условием для сторон данного договора, поскольку нежилое помещение, которое передавалось ФИО1, находилось в состоянии непригодном для его использования в коммерческих целях.

Из пояснений ответчика следует, что между сторонами была достигнута договоренность, согласно которой ФИО1 согласился взять в аренду имущество, которому требовался капитальный ремонт и произвести данный ремонт за счет собственных средств, при условии, что в последующем арендная плата по договору аренды будет составлять 200 рублей за квадратный метр.

Между ФИО1 и ОАО «ТДЦ» были заключены дополнительные соглашения к Договору аренды нежилого здания от 20.11.2012 г.

В соответствии с п.1 Дополнительного соглашения от 30.04.2013г., Арендатор в соответствии с п.6.4 договора аренды нежилого здания от 20.11.2012 г. в срок до 30.04.2013 г. за счет собственных средств производит капитальный ремонт арендуемого здания: мясного корпуса № 4, строения № 5 расположенного: <...>, общей стоимостью 3 008 394 руб.

В соответствии с п.2.1. Дополнительного соглашения от 30.04.2013г. Арендодатель был обязан с 01.05.2013 г. по 31.05.2019 г. осуществлять ежемесячное начисление арендной платы и производить зачет в счет погашения арендной платы согласно расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению арендуемого мясного павильона в сумме 3 008 394 руб.

Также между ФИО1 и ОАО «ТДЦ» 15.01.2013 г. было заключено соглашение к договору аренды нежилого здания от 20.11.2012 г. о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы.

После завершения ремонта спорного нежилого помещения, в соответствии с отчетом № 03/63-2016 от 12.01.2016г., подготовленным ООО «Антэкс», рыночная стоимость мясного корпуса на дату составления отчета составила 3 844 197 руб.

Таким образом, при заключении договора аренды нежилого здания ИП ФИО1 взял на себя обязательство произвести дорогостоящий капитальный ремонт и некоторое время с момента заключения договора аренды не имел возможность использовать мясной павильон по назначению.

Ответчик считает, что истец действует недобросовестно, заключив в период действия договора аренды по мясному павильону с ИП ФИО1 договор аренды на это же имущество по более низкой цене с ООО «Авангард».

Согласно договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2019 г. за № 07, заключенному между ОАО «ТДЦ» и ООО «Авангард», общая арендная плата за все переданное в аренду имуществу составляет 1000 000 (один миллион) руб. (п.7.1.1.). Согласно перечню имущества, с указанием арендной платой по каждому объекту, за здание с кадастровым номером 68:26:0000158:657 площадью 279,9 кв.м определена арендная плата в размере 53 923,71 руб., то есть арендная стоимость 1 кв.м. составляет: 53 923,71 руб. : 279,9 кв.м. = 192, 65 руб.

Таким образом, ИП ФИО1 выплачивает арендную плату в большем размере, чем может платить ООО «Авангард», а также самостоятельно несет все расходы по содержанию арендованного им имущества.

Также в материалы дела представлено Техническое заключение №051219/2-П-ТЗ, согласно которому площадь подвала (которая входит в общую площадь, переданную по Договору аренды) фактически не может быть использована ответчиком, так как вход в подвал отсутствует.

Данное Техническое заключение содержит вывод о том, что подвал спорного помещения (площадью 78,6 кв.м.) в его фактическом состоянии не может эксплуатироваться ни как торговое, ни как подсобное помещение, а также не может входить в общую площадь здания (лист 7 указанного Технического заключения).

Однако, несмотря на данное обстоятельство, ФИО1 вносит арендную плату за площадь, указанную в Договоре, – 279,9 кв.м., хотя использовать подвал площадью 78,6 кв.м. не имеет возможности, в связи с тем, что физически попасть в данный подвал невозможно.

Кроме того, ИП ФИО1 за свой счет и своими силами полностью оборудовал арендуемое им здание мясного корпуса элементами газоснабжения и отопления, принимал участие в долевом строительстве линии газопровода к зданию мясного корпуса № 4.

Между ФИО1 и «Газпром межрегионгаз Тамбов» заключен договор поставки газа № 50-4-20118 от 25.02.2013 г., в соответствии с которым на ФИО1 открыт лицевой счет, и, в соответствии с которым, он производит оплату за поставку газа в индивидуальном порядке.

Аналогичная ситуация сложилась с электроснабжением. В соответствии с договором № 10 подряда на выполнение электромонтажных работ от 21.01.2013 г. между ФИО1 и ООО «Электроторг-Проект-Монтаж» в торговом павильоне (мясном корпусе № 4) за счет ФИО1 были выполнены монтажные работы. В соответствии с договором энергоснабжения № 3789 от 11.03.2016 г. электрическая энергия поставляется в мясной корпус №4 напрямую, лицевой счет открыт на имя ФИО1, оплату он также производит в индивидуальном порядке по счетчику потребления электроэнергии.

Таким образом, помимо арендной платы, ответчик – ФИО1 несет дополнительные затраты на содержание арендуемого помещения, а также оплачивает коммунальные услуги.

При этом, в соответствии с п. 2.3 Договора, в арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемых Арендатором (электроэнергия, газоснабжение и др.).

Однако, несмотря на условия Договора и добросовестность арендатора, конкурсный управляющий посчитал возможным в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора аренды.

При подаче иска о возврате арендованного имущества, конкурный управляющий объяснял свой отказ от исполнения договора аренды от 20.11.2012г. тем, что в декабре 2018г. от ООО «Авангард» ему поступило коммерческое предложение заключить договор аренды имущественного комплекса и оборудования истца.

Конкурсный управляющий усмотрел возможность сократить операционные расходы Должника и увеличить его чистую прибыль, поскольку по сравнению с условиями аналогичных сделок (т.е. сохранением существующих договоров аренды) условия сделки с ООО «Авангард» позволяют увеличить поступления в конкурсную массу Должника и сократить расходы на содержание имущества (пояснения истца, том 1, л.д.108).

В процессе рассмотрения дела истец длительное время поддерживал данное основание заявленных в иске требований и представлял доказательства того, что сделка с ООО «Авангард» экономически более выгодна для должника по сравнению со спорным Договором. Однако, в последующем свою позицию по делу истец стал обосновывать тем, что на момент отказа от исполнения договора, заключенного с ФИО1, имелись иные аналогичные сделки, по сравнению с которыми Договор аренды был невыгоден конкурсному управляющему.

Согласно пункту 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.

Ссылаясь на Отчет об оценке, истец говорит о том, что рыночно обоснованная величина арендной платы за 1 кв.м. в 2012-2019г.г. колеблется от 330 до 848 рублей, следовательно, рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м. объекта превышает фактический размер арендной платы по Договору от 2 до 5 раз. Такое существенное занижение размера арендной платы, по мнению истца, не могло быть неочевидным для Сторон договора, если они действовали добросовестно и разумно при заключении и исполнении Договора (письменные пояснения, том 3, л.д.60-67).

Суд считает данные довод ответчика необоснованным. Наоборот, при заключении Договора стороны действовали разумно и добросовестно.

Арендодатель, сдавая в аренду имущество, которое нуждалось в дорогостоящем ремонте, предлагал Арендатору условия, приемлемые для обстоятельств, существовавших на момент заключения Договора.

Руководитель ОАО «ТДЦ» со своей стороны обеспечивал сохранение объекта недвижимости (проведение капитального ремонта), не вкладывая в это собственные денежные средства, в то время, как ИП ФИО1, для осуществления дорогостоящего ремонта был вынужден привлекать заемные (кредитные) денежные средства, проценты по которым оплачивал Арендатор, а не Арендодатель.

Дополнительным соглашением от 30.04.2013 к Договору стороны согласовали сумму капитального ремонта, а также порядок ее зачета Истцом в счет арендных платежей.

Дополнительным соглашением от 21.12.2016 к Договору стороны установили обязанность Истца компенсировать стоимость капитального ремонта в размере 1 202 394,00 рублей путем перечисления указанной суммы на расчетный счет Ответчика.

Истец исполнил обязанность по компенсации капитального ремонта в полном объеме путем зачета его стоимости в счет арендной платы в размере 1 806 000 рублей и путем перечисления денежных средств в размере 1 202 394 рублей на расчетный счет Ответчика.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела актами сверки взаимных расчетов за период 01.05.2013 - 30.11.2016 и платежным поручением №671 от 21.12.2016г.

Стоимость капитального ремонта, согласованная в Дополнительном соглашении от 30.04.2013г., действительно была возмещена Арендодателем, однако, необходимо учитывать, что существенным условием для Арендатора является условие, отраженное в п.2.1 Договора, согласно которому, после проведенного им ремонта и зачета требований арендная плата будет установлена в размере 200 рублей за 1 квадратный метр.

Без данного условия ИП ФИО1 не заключил бы спорный Договор.

Кроме того, только ввиду того, что арендная плата будет составлять 200 руб. за 1 кв.м., ФИО1 был согласен нести дополнительные затраты на восстановление торгового павильона и платить проценты по кредитам, которые в будущем не подлежали возмещению со стороны Арендодателя.

В соответствии с отчетом № 03/63-2016 от 12.01.2016 г., подготовленным ООО «Антэкс», рыночная стоимость мясного корпуса на дату составления отчета (после проведения ремонта) составляла 3844 197 руб. То есть фактически, при заключении договора аренды нежилого здания, ИП ФИО1 взял в аренду за плату помещение, в котором необходимо было произвести дорогостоящий капитальный ремонт и некоторое время с момента заключения договора аренды не имел возможности использовать мясной павильон по назначению и получать доход.

Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что Договор аренды был заключен с ИП ФИО1 на индивидуальных условиях, исходя из особенностей сдаваемого в аренду нежилого помещения, что соотносится со ст.421 ГК РФ, согласно которой стороны свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон.

Однако, истец считает, что размер арендной платы по спорному Договору необоснованно занижен сторонами, в связи с чем, было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в рамках данного дела.

В случае установления в спорный период более высокой рыночно обоснованной величины арендной платы по сравнению с условиями договора с Ответчиком результаты судебной экспертизы, по мнению истца, будут являться дополнительным подтверждением обоснованности направления конкурсным управляющим уведомления об отказе от исполнения сделки (письменные объяснения от 03.12.2019г.).

При этом истец, противореча ранее заявленным им в иске доводам, указывает, что Договор аренды с ООО «Авангард» №7 от 01.02.2019г. не является аналогичной сделкой по смыслу п.2 ст.102 Закона о банкротстве. Поскольку уведомление об отказе от исполнения сделки с Ответчиком было направлено 19.12.2018г., а Договор аренды с ООО «Авангард» №7 заключен 01.02.2019г., то есть спустя полтора месяца с момента направления уведомления.

В материалы дела истцом представлен реестр договоров и сами договоры аренды с другими арендаторами. Кроме того, Истец отдельно представил в материалы дела сводную аналитику по заключенным договорам аренды на мясные корпусы (в том числе переданный Ответчику мясной корпус) и сами договоры аренды.

Учитывая, что имеются договоры аренды, в которых размер арендной платы за один квадратный метр превышает размер арендной платы по спорному договору, Истец ходатайствовал о проведении судебной экспертизы по данному делу.

Суд считает, что данное ходатайство не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент отказа от исполнения Договора аренды от 20.11.2012г. конкурсный управляющий располагал информацией о сделках, которые можно было бы считать аналогичными договору аренды от 20.11.2012г.

Все доводы истца сводятся к тому, что аналогичность сделки определяется исключительно по размеру арендной платы.

Однако, как было отмечено выше, Договор аренды был заключен с ИП ФИО1 на индивидуальных условиях, исходя из особенностей сдаваемого в аренду нежилого помещения, которое требовало капитального ремонта, и, соответственно, временных и материальных затрат.

Иные договоры аренды, на которые ссылается истец, заключены в большинстве своем на нежилые помещения, расположенные внутри здания торгового комплекса, которое находилось в состоянии пригодном для ведения торговли.

Помещение же ИП ФИО1 представляет собой самостоятельный, отдельно стоящий объект недвижимости, который на момент сдачи его в аренду был непригодным для использования его в коммерческих целях и находился в полуразрушенном состоянии, что подтверждается представленными в материалы дела фотографиями спорного объекта, сделанными в 2012г., а также Отчетом ООО «Антэкс» №03/63-2016 от 12.01.2016г. и дополнительным соглашением к Договору от 30.04.2013г.

После завершения ремонта, в соответствии с отчетом № 03/63-2016 от 12.01.2016г., подготовленным ООО «Антэкс», рыночная стоимость мясного корпуса на дату составления отчета составила 3 844 197 руб. При этом стоимость капитального ремонта, которая была фактически возмещена истцом, составила 3008394 руб.

Истцом не представлено аналогичных договоров аренды, которые содержали бы условие о необходимости проведения капитального ремонта в отдельно стоящем нежилом помещении.

Назначение экспертизы в данном случае приведет к затягиванию процесса, и, не будет являться доказательством обоснованности действий конкурсного управляющего в декабре 2018 года, поскольку на тот момент конкурсный управляющий не располагал соответствующей информацией.

Договор аренды с ООО «Авангард», на который истец ссылался при подаче иска, также не может расцениваться как аналогичная сделка. Кроме того, данный договор также заключен истцом без учета рыночно обоснованного размера арендной платы, указанного в Отчете ООО «Тамбов-Альянс».

Так, согласно представленному в материалы дела Договору аренды недвижимого имущества №07 от 01.02.2019, заключенного между ОАО «Торговый дом «Центральный» в лице конкурсного управляющего ФИО5 с арендатором ООО «Авангард», арендная плата на аналогичное имущество, расположенное по тому же адресу (<...>) ниже арендной платы, указанной в представленном истцом отчете об оценке имущества № 27-19 от 12 марта 2019. Пояснения истца, что низкая цена аренды, установленная в договоре с ООО «Авангард», обусловлена сокращением расходов на содержание и охрану арендуемого имущества и увеличением поступлений в конкурсную массу должника по сравнению с сохранением существующих договоров аренды, судом отклоняется, как противоречащая материалам дела.

Обязанность арендатора поддерживать переданное в аренду имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества установлена пунктом 2 статьи 616 ГК РФ для всех арендаторов.

Изъятие из этого правила распределения расходов спорным договором не предусмотрено.

Напротив, как следует из пункта 6.4 Договора от 20.11.2012, арендатор обязан поддерживать нежилое помещение в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

Аналогичная обязанность арендатора (ООО «Авангард») закреплена в пункте 3.3.3 договора аренды № 07 от 01.02.2019 г.

В период, когда истец просит расторгнуть Договор аренды с ответчиком, обосновывая заниженную аренду (из расчета 200 руб. за 1 кв.м.), истец одновременно заключает с иным арендатором договор аренды по еще более низкой цене (без учета коммунальных платежей).

Таким образом, истцу не удалось подтвердить, что объем обязанностей ответчика по спорному договору существенным образом отличается от того, что входит в круг обязанностей других арендаторов.

В обоснование своих требований истец также ссылается на то, что Договор аренды, заключенный с Ответчиком, является долгосрочным договором, при этом не предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменить арендную плату. Согласно п.6.3 Договора аренды, Арендатор имеет преимущественное право заключения договора аренды на новый срок, право выкупа объекта договора, включая земельный участок под ним плюс 1,5 м по его периметру по инвентаризационной оценке по сведениям ГУПТИ на день заключения договора купли-продажи.

Считая условия Договора не выгодными для потенциальных покупателей имущества должника, конкурсный управляющий не предпринял попыток заключить с ответчиком Дополнительное соглашение к Договору, в котором будет увеличен размер арендной платы, а сразу заявил об отказе от исполнения данного Договора.

Суд предлагал сторонам рассмотреть вопрос о заключении мирового соглашения в части увеличения размера арендной платы. Однако проект мирового соглашения, представленный истцом в материалы дела (том 2, л.д.103), содержал условия, существенно изменяющие условия Договора.

Ответчик по делу – ФИО1 пояснил, что условия мирового соглашения, представленного истцом, для него неприемлемы, поскольку ущемляют его права как арендатора и являются злоупотреблением правом со стороны ОАО «ТДЦ».

Истец в свою очередь указывает, что условия Договора являются невыгодными для потенциального покупателя имущества Истца и существует риск значительного снижения цены имущества на торгах.

В обоснование данного довода истец ссылается на судебную практику. Однако вся судебная практика, на которую ссылается истец, основана на иных обстоятельствах и не применима к данному делу.

Кроме того, судом учтено, что договор с ответчиком заключен сроком на 35 лет, что предполагает стабильное поступление денежных средств истцу в течение данного срока, при этом договор с иным арендатором (ООО «Авангард») заключен сроком на 11 месяцев (п. 2.1 договора аренды № 07 от 01.02.2019), что противоречит стабильности экономических отношений и экономическим интересам истца.

Анализируемый договор аренды с ответчиком носит возмездный характер, его исполнение предполагает не наличие расходов в процедуре конкурсного производства, а получение платы за предоставление имущества в аренду. Ответчиком уплачиваются арендные платежи, которые регулярно поступают в конкурсную массу и могут быть использованы конкурсным управляющим, в том числе в целях расчетов с кредиторами и восстановления платежеспособности должника.

Довод истца о том, что потенциальных покупателей не устроят условия Договора аренды, носит предположительный характер.

Кроме того, объект аренды – мясной павильон, является отдельным объектом недвижимости и может быть продан отдельно от всего торгового комплекса, что не является нарушением прав конкурсных кредиторов.

Суд считает довод истца о том, что условия Договора снижают привлекательность имущества и препятствует его реализации по наиболее высокой цене, что невыгодно для потенциального покупателя и конкурсных кредиторов, не может быть принят во внимание.

Действующим законодательством не установлен приоритет прав и интересов конкурсных кредиторов и потенциальных покупателей имущества должника перед иными контрагентами должника.

В рассматриваемых обстоятельствах отказ от спорного договора со стороны Арендодателя указывает на необоснованное предпочтение одному из арендаторов перед другим арендатором, а потому не подлежит судебной защите.

Исходя из общих принципов права, взаимоотношения сторон основываются на признании равенства участников отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Добросовестность участников отношений предполагается.

Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Согласно пункту 2 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявить отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего федерального закона.

В случаях, предусмотренных п. 2 ст.102 Закона о банкротстве, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления об отказе от исполнения договора (пункт 3 статьи 102 Закона о банкротстве).

В силу пункта 2 статьи 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

В Уведомлении об отказе от исполнения договора от 19.12.2018г. (л.д.15 том 1) не содержится пояснений в отношении обстоятельств, на основании которых конкурсный управляющий отказался от исполнения спорного Договора.

Указанными выше нормами Закона о банкротстве предусмотрены как форма отказа от исполнения договора (письменное заявление конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для заявления этого отказа, то есть для признания такого отказа действительным.

К этой совокупности в обязательном порядке относятся следующие условия: сделки к моменту заявления отказа не исполнены сторонами полностью или частично; отсутствуют обстоятельства, препятствующие восстановлению платежеспособности должника; сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или их исполнение должником повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Из анализа указанной нормы следует, что конкурсный управляющий вправе заявить отказ от исполнения договоров и иных сделок в ходе конкурсного производства, только в целях восстановления платежеспособности должника и при наличии такого существенного условия как отсутствие обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Таким образом, наличие обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника, исключает возможность отказа конкурсным управляющим от исполнения договоров должника.

Следовательно, применительно к указанной норме права, конкурсный управляющий обязан доказать, что имеется возможность для восстановления платежеспособности должника, однако исполнение спорной сделки препятствует этому.

Для реализации возможности отказа от сделок (неисполненных хотя бы в части, влекущих убытки или препятствующих восстановлению платежеспособности) конкурсный управляющий должен доказать, что по результатам продажи имущества должника все требования кредиторов будут удовлетворены, останутся средства для деятельности должника, тем самым будет восстановлена платежеспособность. Однако в ходе рассмотрения спора конкурсным управляющим в материалы дела не представлены доказательства погашения требований кредиторов на момент рассмотрения дела, а также сведения о наличии у должника имущества, достаточного для погашения требований кредиторов.

Из смысла понятия «восстановление платежеспособности», используемого в Законе о банкротстве, речь идет о ситуации, при которой за счет определенных мероприятий (в том числе за счет отказа от исполнения ранее не исполненных должником сделок) достигается погашение всех требований, включенных в реестр требований кредиторов должника, с сохранением действующего должника (без его ликвидации и с наличием активов, позволяющих вести хозяйственную деятельность).

Доказательств того, что продажа спорного объекта недвижимости, в случае его изъятия у ответчика, существенно повлияет на состояние конкурной массы истцом не представлено.

В материалы дела истец представил Анализ торгов по банкротству (первое полугодие 2019г.), а также пояснительные записки от 05.12.2019г., согласно которым, совокупная стоимость имущества ОАО «ТДЦ» по результатам проведенной оценки составила 145 617 585 рублей, при этом рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила – 2 190 253 руб.

Обстоятельств, свидетельствующих о возможности восстановления платежеспособности ОАО «Торговый дом «Центральный» при отказе от исполнения спорного Договора аренды, судом также не установлено.

Доказательств того, что спорный Договор аренды является убыточным для истца, в материалы дела также не представлено.

Арендные платежи по спорному Договору стабильно поступают в конкурсную массу и могут быть использованы с целью погашения кредиторской задолженности.

Судом установлено, что, выражая несогласие с ценой Договора, конкурсный управляющий не предпринял попыток заключить с ответчиком дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, в целях увеличения поступлений денежных средств в конкурсную массу для последующего удовлетворения требований кредиторов.

При этом убыточность спорной сделки, от которой истцом был заявлен отказ, как обстоятельство само по себе недостаточно для оценки его правомерности в отсутствие иных условий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу, что отказ конкурсного управляющего ОАО «Торговый дом «Центральный»» от исполнения сделки - договора аренды от 20.11.2012г. не соответствует условиям действительности, предусмотренным статьей 102 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», нарушение обязанности действовать разумно и добросовестно при осуществлении стороной права на односторонний отказ от исполнения обязательства может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что ответчик – ФИО1 добросовестно исполнял и продолжает исполнять условия Договора.

Довод истца о погашении записи в ЕГРН в отношении спорного Договора не относится к рассматриваемому спору, поскольку само по себе техническое внесение записи не свидетельствует о наличии основании для одностороннего отказа от исполнения договора.

Договор аренды от 20.11.2012г. продолжает действовать, арендные платежи перечисляются ИП ФИО1 на расчетный счет ОАО «ТДЦ», платежеспособность должника не нарушается.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что в удовлетворении первоначальных исковых требований следует отказать, а встречные исковые требования удовлетворить.

Судебные расходы по уплате госпошлины за рассмотрение первоначального и встречного исковых требований на основании ст.110 АПК РФ подлежат отнесению на ОАО «Торговый дом «Центральный».

Денежные средства, перечисленные ОАО «Торговый дом «Центральный» в счет оплаты судебной экспертизы по данному делу подлежат возвращению на основании заявления истца, в котором будет указан расчетный счет, на который могут быть перечислены денежные средства.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,


АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕШИЛ:

1. В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

2. Встречное исковое требование удовлетворить. Признать недействительным отказ конкурсного управляющего от исполнения договора аренды №б/н от 20.11.2012г.

3. Взыскать с Открытого акционерного общества «Торговый дом «Центральный», <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, Тамбовская область, Мичуринский район, с.н.Хмелевое (ОГРНИП 308680735800018, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья Е.А. Хорошун