Решение от 12 сентября 2024 г. по делу № А82-6279/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-6279/2024
г. Ярославль
12 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 13 августа 2024 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Захаровой М.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Параниной О.Н.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ВИА" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и взыскании судебной неустойки,

и встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "ВИА"

о взыскании 3307501,50 руб.

при участии:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 20.06.2023 (с использованием веб-конференции);

от ответчика – ФИО3 – представитель по доверенности от 23.04.2024 (с использованием веб-конференции);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ВИА" (далее – истец, Общество, продавец) обратилось с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, покупатель) об обязании в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу заключить основной договор купли - продажи недвижимого имущества с обществом с ограниченной ответственностью "ВИА"(ОГРН <***>) в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2023; и взыскании судебной неустойки на случай неисполнения решения суда, подлежащую начислению со дня, следующего за днём истечения десятидневного срока исполнения решения суда, до дня фактического исполнения решения суда, в следующих размерах: в размере 30000 руб. за каждый день неисполнения решения в течение первого месяца; в размере 40000 руб. за каждый день неисполнения решения в течение второго месяца; в размере 50000 руб. за каждый день неисполнения решения начиная с третьего месяца.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась к Обществу с ограниченной ответственностью "ВИА" со встречным иском о взыскании сумму обеспечительного платежа по Предварительному договору от 13.03.2023 в размере 2 870 000 руб., в качестве убытков (упущенной выгоды) денежные средства в размере 437 501,50 руб.;

проценты, начисляемые на общую сумму причиненного вреда (3 307 501,50 руб.) в соответствии со статьей 395 ГК РФ, с момента вступления в законную силу решения суда по день уплаты суммы основного долга.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, встречные требования не признает по основания, изложенным в письменном отзыве: 22.12.2023 в ЕГРН в отношении нежилого помещения внесены сведения о виде разрешенного использование«Гостиница», в связи с чем ООО «ВИА» направило в адрес ИП ФИО1 письмо с предложением заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, счет на оплату договорной цены, ИП ФИО1 уклонилась от заключения основного договора; ИП ФИО1 не обращалась к ООО «ВИА» с требованием о возврате обеспечительного платежа в размере 2 870 000 руб., тем самым не соблюла претензионный порядок до обращения в суд.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве: на дату рассмотрения настоящего спора отсутствуют сведения об исполнении со стороны ООО «ВИА» договорной обязанности по смене вида разрешенного использования строения (помещения). ИП ФИО1 полагает, что вступая с ней в договорные отношения, ООО «ВИА» приняло на себя предпринимательские риски, связанные с возможным неисполнением существенных условий договора со своей стороны, поэтому несет ответственность за такое неисполнение в соответствии с п.3 ст.401 ГК РФ; вместе с тем, вследствие длительности допущенной ООО «ВИА» просрочки по исполнению обязанности по смене вида разрешенного использования объекта недвижимости, такое исполнение уже утратило интерес для ИП ФИО1, встречные требования поддерживает.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Между ООО «ВИА» (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) 13.03.2023 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (далее Договор), предметом которого являются взаимоотношения сторон по купле-продаже объектов недвижимого имущества в виде:

- нежилого помещения, общей площадью 742,7 кв.м., кадастровый номер 29:22:040751:434, назначение - нежилое, расположенное по адресу: <...>, далее именуемое «Объект 1»;

- 7427/45459 долей в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью 1 317 кв. м. кадастровый номер 29:22:040751:3, вид разрешённого использования - гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: <...>, далее именуемые «Объект 2».

Согласно п. 2.1. договора цена «Объекта 1»- 53 000 000 (Пятьдесят три миллиона) рублей, а «Объекта 2» - 2 700 000 (Два миллиона семьсот тысяч) рублей, оплата которых должно быть произведена в полном объеме до заключения основного договора (п. 2.2).

Срок действия Предварительного договора стороны определили в п.5.5 - до 31 декабря 2023. При этом, заключение основного договора купли-продажи стороны поставили под условие (п.3.3 Предварительного договора) – ООО «ВИА» обязалось перед заключением Основного договора зарегистрировать в отношении нежилого помещения один из видов разрешенного использования: «гостиница», или «здание гостиницы», или «гостиничное обслуживание».

В соответствии с условиями договора (п. 3.1.) Стороны обязались в срок не позднее 30 дней с момента внесения в ЕГРН сведений, указанных в п. 3.3 заключить основной договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости.

15.03.2023 во исполнение предварительного договора (п. 2.4) и на основании счета Ответчик внес обеспечительный платеж в размер 2870000 рублей.

17.02.2023 ООО «Виа» обратилось в Управление с заявлением № КУВД-001/2023- 6435433 об изменении характеристики объекта недвижимости, а именно внесение в Единый

государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) вида разрешенного использования на объект – «Гостиница».

02.03.2023 на основании пунктов 10, 33.1 части 1 статьи 26 Закона регистрация Управлением была приостановлена сроком на три месяца.

Считая оспариваемое уведомление незаконным, Истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 31.08.2023 признано недействительным уведомление Управления от 16.03.2023 № КУВД-001/2023-6435433/5 о неустранении причин приостановления действий по государственному кадастровому учету; на Управление возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда произвести действия по государственному кадастровому учету в связи с установлением вида разрешенного использования здания с кадастровым номером 29:22:040751:51 – «гостиница».

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 решение от 14.12.2023 оставлено без изменения.

18 декабря 2023 в адрес ИП ФИО1 поступило письмо от ООО «ВИА» с предложением о заключении основного договора купли-продажи, однако ни в самом письме, ни в прилагаемых к нему документах сведений об исполнении продавцом обязанности по смене вида разрешенного использования не имелось, о чем покупатель сообщил ООО «ВИА» в ответном письме от 29.12.2023.

Истец указывает, что 22.12.2023 в Единый государственный реестр недвижимости в отношении нежилого помещения внесены сведения о виде разрешенного использование«Гостиница».

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2024 судебные акты нижестоящих судов были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Согласно выписке из ЕГРН, полученной по состоянию на 16 мая 2024 сведения о виде разрешенного использования в отношении объекта недвижимости с кад. № 29:22:040751:51 в ЕГРН не указаны.

Поскольку покупатель уклонился от заключения основного договора купли-продажи, продавец обратился с настоящим иском в суд, не возврат обеспечительного платежа послужил основанием для обращения со встречным иском в суд.

Оценивая материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению, встречные требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пунктам 5, 6 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести

месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Пунктом 3.3. предварительного договора установлено, что Продавец обязуется перед заключением Основного договора купли - продажи получить один из видов разрешенного использования нежилого здания: «гостиница» или «здание гостиницы» или «гостиничное обслуживание».

Истец указывает, что по состоянию на 22.12.2023 запись об изменении вида разрешенного использования нежилого здания на «гостиница» была внесена в ЕГРП, однако документов, подтверждающий указанный факт покупателю не представлено.

Согласно выписке из ЕГРН, полученной по состоянию на 16 мая 2024 сведения о виде разрешенного использования в отношении объекта недвижимости с кад. № 29:22:040751:51 в ЕГРН не указаны.

Таким образом, не наступили события, согласованные в п. 3.3 предварительного соглашения в виде изменения разрешенного вида использования нежилого здания, оснований для понуждения покупателя к заключению основного договора купли-продажи не имеется, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 2.6 предварительного договора в случае невозможности исполнения Продавцом обязательства, предусмотренного п. 3.3. настоящего договора по независящим от Продавца причинам, Обеспечительный платеж должен быть возвращен в полном размере Покупателю, при этом настоящий договор считается расторгнутым досрочно с момента возврата Обеспечительного платежа, Основной договор заключению не подлежит.

В соответствии с частью 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, обязательства по перечислению обеспечительного платежа в размере 2870000 руб. ответчиком исполнены надлежащим образом, нежилое помещение и земельный участок Обществом предпринимателю не переданы.

Требование о возврате обеспечительного платежа подлежит удовлетворению.

Предпринимателем заявлено о взыскании 437501,50 руб. убытков в виде упущенной выгоды, рассчитанной как неполученный доход в виде процентов за пользование денежными средствами в сумме 2 870 000 руб., переданными ООО «ВИА» во исполнение п.2.4 Предварительного договора. В качестве источника для расчета процентной ставки Истцом использованы сведения о средневзвешенных процентных ставках по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в период 20232024 г.г., опубликованные на сайте ЦБ РФ.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждения его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для применения ответственности в виде взыскания убытков, предусмотренных ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, противоправность поведения, вину

причинителя вреда и причинно-следственную связь между действиями причинителя и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера убытков.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Кодекса)

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, доводы, возражения сторон, учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, суд пришел к выводу о недоказанности совокупности условий для привлечения Общества к ответственности в виде возмещения убытков в испрашиваемой сумме.

Из пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

При рассмотрении дел о возмещении убытков также следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 19.01.2016 N 18-КГ15-237 отметила, что лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, ставшим единственным препятствием для получения дохода.

Согласно действующей судебной практике лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14- 735).

В материалы дела не представлены надлежащие доказательства несения истцом убытков.

В соответствии с частью 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В силу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания,

уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу изложенного, требование предпринимателя о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с момента вступления судебного акта в законную силу по день возврата обеспечительного платежа в сумме 2870000 руб. подлежит удовлетворению.

Возражения Общества относительно несоблюдения предпринимателем досудебного порядка урегулирования спора судом отклонены, т.к. соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется (Пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18).

Расходы по уплате госпошлины за подачу искового заявления относятся на Общество.

Госпошлина, уплаченная предпринимателем при обращении со встречным иском в суд, подлежит возмещению Обществом пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать. Встречные требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ВИА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 2 870 000 руб. обеспечительного платежа, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента вступления судебного акта в законную силу по день возврата обеспечительного платежа в сумме 2870000 руб., а также 34308 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

В остальной части встречные требования оставить без удовлетворения.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья М.А. Захарова