Решение от 14 ноября 2017 г. по делу № А71-9794/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

________________________________________________________________________


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А71-9794/2017
г.Ижевск
15 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 8 ноября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2017 года.


Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Коньковой Е.В., при ведении  протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «СтройПолимер» к Администрации города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства, с участием третьих лиц: Общества с ограниченной ответственностью «Альтаир» и Общества с ограниченной ответственностью Земельный кадастровый центр «Релиз» о расторжении договора аренды земли №6008 от 4 мая 2016 года и взыскании 1 898 284 руб. 93 коп. убытков,

при участии представителей:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 13.04.2017,

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности №05227/01-34ДО от 28.07.2017,

от третьих лиц:

1) ФИО3 – представитель по доверенности от 02.11.2017,

2) ФИО4 – директор,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СтройПолимер» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Администрации города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства (далее – администрация) о расторжении договора аренды земли №6008 от 4 мая 2016 года и взыскании 1 898 284 руб. 93 коп. убытков (согласно уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями договора №6008 от 4 мая 2016 года (далее – договор аренды), заключенного в связи с признанием несостоявшимся аукциона, оформленного протоколом №39 от 27 апреля 2016 года, администрация предоставила обществу в пользование земельный участок с кадастровым номером 18:26:020016:957, общей площадью 19263 кв.м, с адресным ориентиром: Удмуртская Республика, г.Ижевск, Индустриальный район, в 380 метрах на северо-запад от здания проходной, расположенной по адресу: Воткинское шоссе, 31, с разрешенным использованием: ПД1-зона многофункциональной производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки; склады и оптовые базы IV и V классов.

Договор заключен сторонами на 10 лет с даты подписания и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.1. договора аренды).

Государственная регистрация сделки произведена 9 июля 2016 года за номером 18-18/001-18/001/017/2016-3928/1.

1 июня 2016 года между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, где указано, что земельный участок передан в состоянии пригодном для его использования в соответствии с видом разрешенного использования.

Между тем, фактически проезд к земельному участку, необходимый для его эксплуатации по назначению, отсутствует.

Земельный участок с кадастровым №18:26:020016:957 является смежным с земельными участками, на которых расположен завод «Альтаир» (правообладатель – Общество с ограниченной ответственностью «Альтаир», далее – общество «Альтаир»), чья территория огорожена бетонным забором, вдоль которого нет проезда и не имеется возможности его организовать.

9 августа 2016 года истец обратился к администрации с просьбой рассмотреть вопрос внесения изменений в генплан города Ижевска в части обустройства въезда на переданный в аренду земельный участок.

На просьбы истца выдать разрешения на вырубку зеленых насаждений для обустройства подъездных путей к спорному земельному участку администрация ответила отказом (исх. №06-02-1957 от 10 октября 2016 года и исх. №06-02/224718 от 11 ноября 2016 года).

В свою очередь, общество «Альтаир» отказало истцу в установлении сервитута для организации проезда через земельные участки, на которых расположен завод «Альтаир».

Учитывая, что договором аренды определено разрешенное использование земельного участка – для складов и оптовых баз, в отсутствии дороги, предназначенной для свободного проезда неограниченного круга лиц и транспорта, истец не может использовать арендованный земельный участок по назначению.

Письмом от 24 мая 2017 года (вх. от 25 мая 2017 года) истец обратился к администрации с требованием расторгнуть договора аренды и вернуть уплаченную арендную плату.

Несогласие администрации с предъявленными требованиями послужило обществу основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании с администрации убытков в общей сумме 1 898 284 руб. 93 коп. убытков, составляющих сумму внесенных арендных платежей.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, указав на то, что у истца была возможность ознакомиться с конкурсной документацией и предварительно осмотреть земельный участок; что земельный участок был принят обществом в аренду без замечаний; что в соответствии с градостроительным планом и технико-экономическим обоснованием доступ к земельному участку возможен, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды и взыскания убытков не имеется.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель – даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что прилегающие к арендуемому земельному участку с северной стороны земельные участки  с кадастровыми номерами 18:26:020016:804 и 18:26:020016:801 находятся в пользовании общества «Альтаир» и существующий проезд по территории завода перекрыт правообладателем земельных участков бетонным забором. Кроме того, обществом «Альтаир» установлен на территории завода контроль-пропускной режим, не допускающий возможность свободного доступа неограниченного круга лиц и транспорта.

С восточной стороны смежный земельный участок с кадастровым номером 18:26:020016:88 относится к землям населенных пунктов: городские леса, лесопарки (Р2), на которых размещение линейных объектов, в том числе дорог, запрещено.

На момент обращения в арбитражный суд истцом исчерпаны возможности по организации доступа к арендуемому земельному участку, в связи с чем он фактически, не может реализовать право на использование спорного земельного участка по указанному в договоре аренды назначению, что является основанием для расторжения договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательства, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе об обременениях земельного участка и об ограничениях его использования.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что при проведении торгов на право заключения договора аренды администрацией была предоставлена недостоверная информация о наличии проезда к земельному участку и возможности организации проезда через смежные земельные участки.

Данные обстоятельства нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Доводы администрации о том, что наличие доступа к спорному земельному участку подтверждается технико-экономическим обоснованием и обозначено на схеме расположения земельного участка, исполненной Земельным кадастровым центром «Релиз», судом отклоняются по следующим основаниям.

Из пояснений представителя Общества с ограниченной ответственностью Земельный кадастровый центр «Релиз» следует, что основой для исполнения кадастровым инженером схемы расположения спорного земельного участка послужила информация, предоставленная Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска о районе проведения кадастровых работ в соответствии с топографическим планом города Ижевска, хранящимся единственном экземпляре.

          Согласно предоставленным администрацией сведениям подъезд к спорному земельному участку возможен с восточной стороны по имеющейся там дороге. Фактически этой дороги на момент проведения аукциона и заключения договора не существовало, так как она заросла лесом и кустарником. Данные обстоятельства также подтверждаются представленными истцом фотографиями.

          Информации о необходимости установления частного сервитута для обеспечения прохода и проезда к спорному земельному участку по территории завода «Альтаир» в конкурсной документации не имелось.

Таким образом, на основании представленных в материалы дела доказательств, судом установлено, что администрация (арендодатель) не исполнила принятых на себя обязательств по передаче обществу земельного участка пригодного для использования в соответствии с целями его предоставления.

Доказательств того, что на момент участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка, общество знало о недостатках переданного имущества либо должно было о них знать суду не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13, в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Поскольку отсутствие доступа и свободного проезда к спорному земельному участку исключает его эксплуатацию в соответствии с видом разрешенного использования, суд пришел к выводу о наличии оснований для возложения на администрацию, как организатора торгов, ответственности за возникшие у истца убытки, составляющие перечисленные в счет арендной платы денежные средства в сумме 1 898 284 руб. 93 коп.

С учетом вышеизложенного, суд признал исковые требования правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При этом, принимая во внимание, что администрация не участвует в деле от своего имени и в своих интересах, а лишь осуществляет функции судебного представительства соответствующего муниципального образования, убытки подлежат взысканию с Муниципального образования «город Ижевск» за счет казны муниципального образования.

В соответствии с принятым решением, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы относятся на ответчика.

При этом учитывая, что на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) №6008 от 4 мая 2016 года, заключенный между Администрацией города Ижевска и Обществом с ограниченной ответственностью «СтройПолимер» и зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике 9 июля 2016 года за номером 18-18/001-18/001/017/2016-3928/1.

Взыскать с Муниципального образования «город Ижевск» за счет казны муниципального образования «город Ижевск» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СтройПолимер» 1 898 284 руб. 93 коп. убытков.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья                                                                                                                 Е.В.Конькова