Решение от 23 сентября 2022 г. по делу № А40-105674/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-105674/22-1-624
г. Москва
23 сентября 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2022 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "КОНСАЛТ НЕДВИЖИМОСТЬ" (344064, РОСТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, РОСТОВ-НА-ДОНУ ГОРОД, РАДИАТОРНЫЙ <...>, ОГРН: <***>) к ООО "КЛ ГРУПП" (109147, <...>, ОГРН: <***>) о признании недействительным Договора субаренды нежилых помещений по адресу: <...> от «12» ноября 2020г., заключенного между Истцом и Ответчиком и примении последствия недействительности сделки

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 20.05.22, от ответчика – ФИО3 по дов. от 01.11.21

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании недействительным Договора субаренды нежилых помещений по адресу: <...> от «12» ноября 2020г., заключенного между Истцом и Ответчиком и применении последствий недействительности сделки. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 10, 166, 167 ГК РФ и основаны на том, что по условиям заключенного сторонами договора аренды истец был обязан зарегистрировать договор, однако Управление Росреестра приостановило регистрацию, в связи с тем, что не осуществлен кадастровый учет переданной в аренду части помещения, что должно производиться по заявлению собственника.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая на то, что отсутствие государственной регистрации не свидетельствует о недействительности договора.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска с возложением на истца расходов по госпошлине.

Судом установлено, что «12» ноября 2020г. между ООО «Консалт Недвижимость» (истец, субарендатор) и ООО «КЛ ГРУПП» (ответчик, арендатор) был подписан Договор субаренды нежилых помещений по адресу: <...> (далее по тексу -«Договор субаренды»), по которому Ответчик предоставляет Истцу, а Истец принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 47,3 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж 13к,36,37, расположенные в здании по адресу: <...> (далее по тексту - «Помещения») под кафе-пекарню. Помещения являются частью нежилого помещения общей площадью 863,5 кв.м., кадастровый номер 61:44:0050701:62.

Как следует из текста договора субаренды, передаваемыми в субаренду помещениями ответчик владеет на основании Договора аренды нежилых помещений по адресу: <...> от «17» марта 2014 г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 07 мая 2014 года № регистрации 61-61-01/279/2014-482, заключенным с собственником Помещений - Частной акционерной компанией с ограниченной ответственностью «Мэйджор ФИО4 Эн Би.Эйч.Ди» (Major Enterprise Sdn Bhd), Свидетельство о государственной регистрации права серии 61-АЗ № 283496, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 27.02.2013 г. Ответчик вправе сдавать Помещения в субаренду в соответствии с пунктом 2.5 Договора аренды нежилых помещений б/н от 17 марта 2014 г.

Срок субаренды помещений устанавливался - 5 (пять) лет с даты подписания Акта приема-передачи Помещений. Акт приема-передачи Помещений был подписан сторонами Договора субаренды «20» ноября 2020г.

В соответствии с п. 1.4. и п. 2.2.20 Договора субаренды спорный договор подлежал государственной регистрации в регистрирующих органах в течении 3 календарных месяцев с даты получения от Арендатора документов в соответствии с п. 2.1.5. Договора субаренды, который обязывает Арендатора передать Субарендатору документы, требующиеся от Арендатора нежилого помещения для государственной регистрации спорного договора. Обязанность по регистрации Договора субаренды лежала на Субарендаторе.

Как указывает истец, с заявлением от 07.12.2020г. он направил в адрес регистрирующего органа пакет документов, в том числе и спорный Договор субаренды, для его регистрации, однако уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-27617613/1 от 18.12.2020г. регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию прав субаренды указав, что заявителю необходимо осуществить кадастровый учет части объекта, указанной в Договоре, предоставив в Управление заявление о внесении изменений в кадастровый учет в связи с учетом части объекта с приложением документов (сведений), необходимых для осуществления таких действий, в частности, технического плана объекта в электронном виде, а также обратив внимание заявителя на то, что кадастровый учет и регистрация осуществляется по заявлению собственника объекта или уполномоченного им лица.

Истец указывает, что в целях исполнения обязательств по регистрации Договора субаренды он в порядке п. 2.1.5. Договора субаренды обратился в адрес Арендатора с просьбой о предоставлении требуемых для регистрации документов, на что ответчик порекомендовал обжаловать указанное выше уведомление регистрирующего органа или самостоятельно, за свой счет, подготовить техническую документацию, требуемую для предоставления в регистрирующий орган.

Истец также ссылается на то, что возражением от 20.01.2021 он обжаловал уведомление регистрирующего органа от 18.12.2020г. в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Ростовской области, а уведомлением от 18.03.2021г. об отказе государственной регистрации прав Управление Росреестра по Ростовской области отказало в государственной регистрации прав и возвратило документы.

Истец указывает, что предполагая расширение своей деятельности и дальнейшего ее осуществления как лицензируемой, не видя для себя дальнейшей экономической выгоды ввиду ущемления своих прав пользования и распоряжения арендуемыми помещениями по незарегистрированному регистрирующим органом Договору субаренды, он письмом исх. № 18 от 27.04.2021г. и письмом исх. № 19 от 11.05.2021г., обратился к ответчику с предложением о предоставлении требуемых технических документов или о расторжении Договора субаренды по соглашению сторон по истечении 60 дней с момента направления соответствующих уведомлений о расторжении Договора субаренды, однако ответчик документы не предоставил.

Истец объяснил, что соглашением сторон от 26.05.2021г. стороны расторгли Договор субаренды; одним из условий соглашения было удержание Арендатором суммы обеспечительного платежа в качестве штрафа в связи с досрочным расторжением Договора субаренды. Истец указывает, что был вынужден подписать данное соглашение.

Суд приходит к выводу о том, что перечисленные истцом обстоятельства не являются основанием признания подписанного сторонами договора недействительным.

При заключении договора истец располагал сведениями о том, каким образом описан объект субаренды в договоре, о чем свидетельствует подписанное истцом Приложение 1 к договору.

Изложенные истцом обстоятельства не подтверждают нарушение ответчиком при заключении договора статьи 10 ГК РФ.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны следующие разъяснения.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Из указанного следует, что уклонение стороны от государственной регистрации сделки, подлежащей такой регистрации, не является основанием признания сделки недействительной. Права стороны, нарушенные уклонением другой стороны от регистрации сделки, подлежат защите в порядке ст. 165 ГК РФ.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.



Судья:

Е.В. Коновалова