Решение от 20 сентября 2017 г. по делу № А32-16723/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350025, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-16723/2017
г. Краснодар
20 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.09.2017

Полный текст решения изготовлен 20.09.2017.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации муниципального образования город – курорт Геленджик (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353460, <...> (далее – истец, администрация)


к обществу с ограниченной ответственностью «Командор групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 129110, <...> (далее – ответчик, общество)


третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – третье лицо, управление)


о расторжении договора аренды


при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – представитель, по доверенности;

от третьего лица: не явился, извещен



УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу о расторжении договора аренды от 14.07.2003 № 4000005087, земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402005:1 площадью 3 600 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Также истец просит указать в мотивировочной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о действии договора аренды от 14.07.2003 № 4000005087.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 26.06.2003 № 825-р «О предоставлении земельного участка ООО «Аста» для строительства и эксплуатации гостиницы и ресторана в городе Геленджике» между департаментом имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ООО «Аста» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402005:1 площадью 3 600 кв. м, расположенного по адресу: <...>, сроком на 49 лет, от 14.07.2003 № 000000298 (далее – договора).

Соглашением от 20.03.2007 к договору от 14.07.2003 № 0000000298 права и обязанности арендатора переданы от ООО «Аста» к ООО «Лайнер».

В связи с изменением вида разрешенного использования, сторонами договора заключено дополнительное соглашение от 14.11.2007, согласно которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 23:40:0402005:0001, площадью 3 600 кв. м, расположенный по адресу <...> для размещения торгово – развлекательного центра с гостиницей и конференц – залом.

На основании акта приема – передачи договора аренды земельного участка от 21.08.2013 № 0000000298 от департамента к администрации (в соответствии с Федеральным закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»), 20 июля 2015 года между ФИО4 и администрацией подписано дополнительное соглашение, согласно которого пункт 3.3 договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется с 01.01.2014, за каждый день использования т вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа, до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23.08.2017 за муниципальный образованием город – курорт Геленджик зарегистрировано право муниципальной собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402005:1 (запись государственной регистрации от 12.08.2015 № 23-23/012-23/012/600/2015-6585/1).

В ходе ряда переуступок права и обязанности по договору переданы обществу. Обременение в виде аренды в пользу ООО «Командор групп» зарегистрировано 20.02.2017.

Договор и соглашения к договору зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23.08.2017

Администрация указывает на то, что в ходе осуществления контроля за освоение земельных участков, расположенных на территории муниципального образования город – курорт Геленджик, выявлен факт неиспользования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402005:1. Освоение участка в соответствии с условиями договора аренды от 14.07.2003 № 4000005087 не осуществляется более 13 лет.

31 марта 2017 года ответчику направлено соглашение о расторжении договора аренды. Согласно сведениям с сайта ФГУП «Почта России» указанное предложение (35346096112484) получено ответчиком 15.04.2017.

Ввиду того, что соглашение о расторжении договора аренды ответчиком не было подписано, земельный участок не осваивается, администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

Такое положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума № 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, предусмотренные законом.

В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Кодекса обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

В пункте 3.2.5 договора стороны предоставили арендодателю право на односторонний отказ от исполнения договора при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года.

Ответчик указывает на то, что в целях освоения спорного земельного участка выполнены работы по подготовке и получению разрешительной документации: выполнены работы по инженерно – геологическим изысканиям; работы по геофизическим исследованиям участка; получены технические условия для подключения объекта к инженерным сетям; выполнены работы по установке и вводу в эксплуатацию трансформаторной подстанции; получено разрешение на строительство RU 23303000-046/Ю от 21.08.2008.

Как указано выше спорный договор аренды заключен 14.07.2003, согласно которого земельный участок, предоставлен для строительства и эксплуатации гостиницы и ресторана.

В целях выполнения проекта объекта «Торгово – развлекательный комплекс с гостиницей и конференц-залом в <...> б», ООО «Лайнер» заключен договор № 073.01 от 12.05.2007 на выполнение проектных работ. Проект сдан заказчику поэтапно 17.09.2007, 11.12.2007, 02.07.2008, 11.11.2008.

Постановлением главы администрации муниципального образования город – курорт Геленджик от 21.05.2007 № 875 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402005:1 с «для строительства гостиницы и ресторана» на «для размещения торгово – развлекательного центра с гостиницей и конференц-залом».

Соответствующие изменения в части вида разрешенного использования спорного земельного участка внесены в договор дополнительным соглашением от 14.11.2007.

10 сентября 2007 года арендатор спорного земельного участка заключил договор на выполнение инженерно-строительных изысканий № 115. Работы по выполнению инженерно-строительных изысканий выполнены и приняты заказчиком 07.11.2007.

15 февраля 2008 года ООО «Лайнер» заключен договор подряда № 48, согласно которого подрядчик обязается по заданию заказчика выполнить комплекс работ по подготовке заявки на выполнение технических условий с графическим приложением (6 видов) на торгово-развлекательный комплекс с гостиницей и конферен-залом по адресу: <...>. Работы выполнены 15.02.2008.

18.02.2008 управлением жилищно – коммунального хозяйства администрации муниципального образования город – курорт Геленджик выданы технические условия на ливневую канализацию, на вывоз строительного мусора и грунта. Срок действия технических условий установлен 2 года. Также арендатором получены технические условия на водоснабжение и водоотведение, технические условия на присоединение к сетям теплоснабжения.

В целях подготовки градостроительного заключения 03 апреля 2008 года ООО «Лайнер» заключен договор подряда № 80.

Постановлением главы муниципального образования город – курорт Геленджик от 25.04.2008 № 245 утвержден градостроительный план земельного участка в <...>.

21 мая 2008 года ООО «Лайнер» получено положительное заключение главного государственного санитарного врача по городу Геленджику по отводу земельного участка под строительство.

Арендатором заключен договор от 25.06.2008 №Н-70 на проведение государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

ООО «Лайнер» выдано разрешение на строительство № RU 23303000-046/Ю от 21.08.2008, сроком до 21.03.2010.

Вступившим в законную силу решением Геленджикского горсуда Краснодарского края от 26.01.2010 по делу №2-281/2010 удовлетворены требования прокурора Азово-Черноморской межрайонной природоохранной прокуратуры. Признано недействительным разрешение администрации муниципального образования город Геленджик на строительство объекта «Торгово-развлекательный комплекс с гостиницей и конференц-залом» № RU 23303000-046/Ю от 21.08.2008, выданное ООО «Лайнер».

31 июля 2012 года ООО «Лайнер» получено разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки № 17/16-1.1-126.

23 декабря 2016 года ООО «Командор групп» приобрело трансформаторную подстанцию у ООО «Лайнер».

Ответчик указывает на то, что после установки подстанции строительные работы приостановлены, в связи с тем, что в муниципальном образовании город – курорт Геленджик разработаны и утверждены правила землепользование и застройки территории, которые непосредственно являются основным документом, регулирующим градостроительную деятельность. Согласно разработанному зонированию данный земельный участок располагается в зоне «КС» (Курортное строительство) и для продления разрешения на строительство требуется внесение существенных изменений в проектную документацию и получение дополнительных согласований, так как разрешение использование спорного земельного участка - для строительства торгово – развлекательного центра с гостиницей и конференц-залом.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что предпринимает меры для сбора документов, в целях продления разрешения на строительство.

Оценив представленные обществом в обоснование возражений против исковых требований доказательства, суд пришел к выводу, что они подтверждают наличие обстоятельств, объективно препятствующих использованию земельного участка арендатором для строительства в течение длительного срока. Кроме того, время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Кроме того, конкретные сроки освоения участка, с учетом возможных его особенностей, требующих осуществления арендатором дополнительных мероприятий и затрат, предшествующих началу строительства, стороны не определили, и в договоре не закрепили (абзац 5 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования администрации не подлежат удовлетворению.


Руководствуясь статьями 41, 49, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко