Решение от 11 октября 2021 г. по делу № А82-20025/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-20025/2020
г. Ярославль
11 октября 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена «20» сентября 2021 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Первый Бетонный ЖБИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Закрытому акционерному обществу Фирма "Ярстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 853007,70 руб. и расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 20062/1-о от 20.02.2018;

и встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Первый Бетонный ЖБИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о внесении изменений в договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 20062/1-о от 20.02.2018 между МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля и ЗАО Фирма "Ярстрой", ООО "Первый Бетонный ЖБИ" путем подписания дополнительного соглашения к нему;

третьи лица: ФИО2, Общество с ограниченной ответственностью "Авто-Мастер" (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО3, Общество с ограниченной ответственностью СК "ВСК" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии:

от истца – ФИО4, представитель по доверенности от 02.09.2021;

от ответчика (Общества с ограниченной ответственностью "Первый Бетонный ЖБИ") –ФИО5, представитель по доверенности от 27.04.2021;

от ответчика (Закрытого акционерного общества Фирма "Ярстрой") – ФИО6, представитель по доверенности от 24.11.2020;

от третьего лица (Общества с ограниченной ответственностью СК "ВСК") – ФИО7, представитель по доверенности от 31.05.2021;

от остальных третьих лиц – не явились;

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением о взыскании по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 20062/1-о от 20.02.2018:

- с Закрытого акционерного общества Фирма "Ярстрой" задолженности по арендной плате за период с 01.08.2020 по 30.09.2020 в размере 801322,56 руб., пени за период с 11.08.2020 по 07.10.2020 размере 51685,14 руб.,

- с Общества с ограниченной ответственностью "Первый Бетонный ЖБИ" задолженности по арендной плате за период с 01.08.2020 по 30.09.2020 в размере 843354,42 руб., пени за период с 11.08.2020 по 07.10.2020 в размере 54396,72 руб.;

а также о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 20062/1-о от 20.02.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, Общество с ограниченной ответственностью "Авто-Мастер", ФИО3, Общество с ограниченной ответственностью СК "ВСК".

В ходе рассмотрения дела истец уменьшил свои исковые требования, исключив из них требование о взыскании с ответчиков задолженности и пени в связи с их полной оплатой, просил расторгнуть договор № 20062/1-о от 20.02.2018.

Определением от 29.07.2021 принят к производству встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Первый Бетонный ЖБИ" о внесении изменений в договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 20062/1-о от 20.02.2018 между МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля и ЗАО Фирма "Ярстрой", ООО "Первый Бетонный ЖБИ" путем подписания дополнительного соглашения к нему в следующей редакции:

1.преамбула договора: «Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля, в лице директора ФИО8, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», действующего на основании Устава, и

Общество с ограниченной ответственностью "Первый Бетонный ЖБИ", в лице директора ФИО9, именуемое в дальнейшем «Арнедатор», с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору аренды № 20062/1-о от 20.02.2018 о нижеследующем:

2.п. 1.1. Договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет заплату, а Арендатор принимает в аренду и использует часть земельного участка общей площадью 140965 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:000000:103 (единое землепользование), расположенный по адресу: МКР № 12, МКР № 13, МКР № 15 в Дзержинском районе.

Кадастровый квартал № 000000.

Вид разрешённого использования: на период подготовки проектно-сметной документации и жилищного строительства МКР № 12, МКР № 13, МКР № 15.

Земельный участок предоставлен для завершения строительства объектов незавершенного строительства - многоквартирных жилых домов»;

3. п. 7.1. Договора изложить в следующей редакции: «состав земельного участка:76:23:010406:66».

В судебном заседании представитель истца поддержал требование о расторжении договора.

Представители ответчиков требования не признали, поддержали доводы, изложенные в ранее представленных отзывах, представители дополнительные документы.

Представитель ООО "Первый Бетонный ЖБИ" отказался от встречного иска в полном объеме.

Представитель третьего лица ООО СК "ВСК" поддержал правовую позицию ответчиков.

Остальные третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

ООО «Авто-Мастер» в направленном в суд отзыве просило в удовлетворении требования о расторжении договора отказать.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц ФИО2, ООО "Авто-Мастер", ФИО3.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон и третьего лица ООО СК «ВСК», суд установил следующее.

20 февраля 2018 года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" между истцом (арендодатель) и ответчиками (соарендаторы) заключен договор № 20062/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым ответчикам для завершения строительства многоквартирных домов предоставлен земельный участок общей площадью 140965 кв.м., с кадастровым номером 76:23:000000:103, расположенный по адресу: г. Ярославль, МКР №№ 12,13,15.

Договор заключен на срок с 24.01.2018 по 23.01.2021.

Согласно п. 3.1. договора пользование земельным участком является платным.

Оплата производится ежемесячно равными платежами по 9-е число текущего месяца включительно (п. 3.3 договора).

Также пунктами 3.4, 3.5. договора предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

Пунктом 5.1.договора предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области.

Дополнительным соглашением № 1 от 19.11.2020 срок действия договора продлен по 23.01.2024.

Предписанием от 07.10.2020 № 8436 истец потребовал от ответчиков в срок до 21.10.2020 погасить задолженность по арендной плате:

- ЗАО Фирма «Ярстрой» - 3402059,97 рублей текущей задолженности, 910035,53 рублей пени, а также задолженность по исполнительному листу;

- ООО «Первый бетонный ЖБИ» - 2487779,89 рублей задолженности и 371738,61 рублей пени,

в противном случае – подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Указывая на то, что задолженность по арендной плате, образовавшаяся более чем за два периода, ответчиками не погашена, соглашение о расторжении договора не подписано, арендодатель обратился в суд с рассматриваемым иском.

В ходе рассмотрения дела, уменьшая исковые требования в связи с оплатой ответчиками задолженности и пени, истец настаивал на расторжении договора, указывая на то, что задолженность погашена ответчиками с большой просрочкой и только после предъявлении в суд иска о расторжении договора, у истца отсутствуют основания полагать, что условия договора будут надлежащим образом исполняться ответчиками в будущем, притом, что финансовое состояние ЗАО «Фирма «Ярстрой» не позволяет данному арендатору осваивать земельный участок.

В подтверждение довода о том, что земельный участок ответчиками по назначению не используется, истцом представлен в материалы дела акт осмотра земельного участка от 23.07.2021 № 344.

Ответчики, возражая против требования о расторжении договора, указывают на полное погашение задолженности и плату пени, а также на то, что расторжение договора не позволит завершить строительство многоквартирных домов, и, как следствие, исполнить обязательства перед участниками долевого строительства.

Оценивая материалы дела, доводы сторон и третьих лиц, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, и при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Из материалов дела следует, что на момент обращения Агентства в суд с рассматриваемым иском и ответчика ЗАО «Фирма «Ярстрой» имелась задолженность по арендной плате более чем за два периода подряд (решением от 30.10.2019 по делу № А82-15862/2019 взыскано 524463,10 рублей задолженности за период с 01.03.2019 по 31.05.2019), а решением от 15.12.2020 по делу № А82-12149/2020 взыскано 1164740,62 рублей задолженности за период с 01.06.2019 по 31.03.2020.

При этом указанная задолженность, а также задолженность за период с 01.08.2020 по 30.09.2020 погашена ЗАО Фирма «Ярстрой».

Задолженность ООО «Первый бетонный ЖБИ» в сумме 843354,42 рублей образовалась за период с 01.08.2020 по 30.09.2020, то есть за два расчетных периода по договору, и также погашена в ходе рассмотрения дела.

Таким образом, основания дл расторжения договора с арендатором ООО «Первый бетонный ЖБИ» на момент обращения Агентства в суд с рассматриваемым иском отсутствовали.

Между тем, по договору № 20062/1-о земельный участок предоставлен ответчикам для совместного использования.

В приложении № 2 к договору «расчет арендной платы» определена площадь земельного участка для каждого арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 322 Гражданского кодекса РФ обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Таким образом, при распределении площади арендуемого земельного участка в договоре аренды обязательства ответчиков по данному договору нельзя считать солидарными.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен ответчикам в 2018 году для завершения строительства объектов незавершенного строительства - многоквартирных жилых домов.

ООО «Первый бетонный ЖБИ» осуществляет строительство на основании разрешения от 03.06.2019 № 76-301000-102-2019, срок действия которого истекает 04.12.2021.

Часть земельного участка, приходящаяся на ЗАО Фирма «Ярстрой», передана в субаренду третьему лицу ООО «Авто-Мастер», которым 07.09.2021 также получено разрешение № 76-301000-169/2021 на строительство многоквартирного жилого дома.

Представленным в материалы дела актом осмотра земельного участка от 23.07.2021 № 344 подтверждается как наличие на земельном участке объектов незавершенного строительства, так и факт осуществления ответчиками строительных работ.

Таким образом, на момент разрешения спора судом земельный участок используется обоими ответчиками по назначению при отсутствии задолженности по арендной плате.

Также суд учитывает, что дополнительным соглашением № 1 от 19.11.2020 срок действия договора продлен по 23.01.2024.

Указанное дополнительное соглашение заключено истцом и ответчиками в соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", согласно которой до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Таким образом, срок действия договора с ответчиками продлен как с добросовестными арендаторами вследствие чрезвычайной ситуации, сложившейся в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Совокупность указанных обстоятельств позволяют сделать вывод о том, что расторжение договора аренды в настоящий момент не будет отвечать принципам разумности и добросовестности действий сторон, соблюдения баланса интересов участников гражданских правоотношений, в связи с чем суд считает требование о расторжении договора не подлежащим удовлетворению.

Отказ ООО «первый Бетонный ЖБИ» от встречного иска заявлен уполномоченным лицом, не нарушает права и законные интересы сторон сора и (или) иных ли, принимается судом.

Руководствуясь статьями 49,110,150,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Принять отказ Общества с ограниченной ответственностью "Первый Бетонный ЖБИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от встречного иска, производство по делу в данной части прекратить.

В удовлетворении иска Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.