Решение от 3 августа 2017 г. по делу № А56-24143/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-24143/2017
03 августа 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 02 августа 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 03 августа 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: открытое акционерное общество «МегаФон Ритейл» (ИНН <***>, <...>, ОГРН: <***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Сеть аптек» (ИНН <***>, Санкт-Петербург, пр. Римского-Корсакова, д.15, лит.А, пом. 2Н, ОГРН: <***>);

о взыскании переплаты по договору аренды и обеспечительного платежа

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 01.07.2016),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 24.04.2017),

установил:

открытое акционерное общество «Мегафон Ритейл» (далее – истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сеть аптек» (далее – ответчик, арендодатель) о взыскании обеспечительного платежа в размере 152 000 руб. и излишне уплаченной арендной платы в размере 181 900 руб.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал.

Ответчик возражал относительно удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на отсутствие оснований для возврата денежных средств

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком 05.12.2011 заключен договор аренды №03/12, в соответствии с условиями которого во временное владение и пользование арендатора передана часть помещения площадью 20 кв.м., находящегося во временном сооружении – павильоне, расположенном на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, пр. Металлистов, уч.5 (юго-восточнее дома 59, литера А по проспекту Металлистов).

Как указано в пункте 1.2 договора, объект передан для осуществления розничной торговли и обслуживания абонентов операторов сотовой связи. Указанная цель использования объекта признана сторонами существенным условием договора.

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 4 договора, который предусматривает обязанность арендатора вносить базовый размер арендной платы и дополнительную часть, которая включает в себя компенсацию коммунальных и эксплуатационных услуг, в срок не позднее 1-го числа оплачиваемого месяца.

Также пунктом 4.5 договора предусмотрена обязанность арендатора внести на расчетный счет арендодателя залог в размере арендной платы за один месяц, который обеспечивает добросовестное исполнение арендатором своих обязанностей по договору. Уплаченный взнос засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды, либо возвращается по окончании срока действия договора аренды.

Основания и порядок расторжения договора аренды предусмотрены разделом 6 договора. В соответствии с пунктом 6.8.2 этого раздела договор может быть досрочно расторгнут арендатором в одностороннем внесудебном порядке с возвратом залога в случае если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, помещение окажется в состоянии не пригодном для использования в соответствии с целями договора. Пунктом 6.9 стороны предусмотрели, что договор может быть досрочно расторгнут арендатором в одностороннем внесудебном порядке (согласно части 3 статьи 450 ГК РФ), при условии направления арендодателю письменного извещения за 30 дней до даты предполагаемого расторжения договора. В случае нарушения указанного срока арендатор лишается права на возврат залога.

Помещение по акту приема-передачи передано арендатору 12.02.2011.

В последующем стороны дополнительными соглашениями неоднократно изменяли срок действия договора и размер арендной паты по нему. Так, дополнительным соглашением от 03.09.2012 №2 был изменен срок внесения платежей, в связи с чем арендная плата подлежит внесению арендатором до 20 числа оплачиваемого месяца. Согласно дополнительному соглашению №5 от 01.10.2013 размер базовой арендной платы составил 162 640 руб. в месяц, размер дополнительной арендной платы – 19 260 руб.

Платежным поручением от 23.04.2013 арендатор внес на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж по договору в размере 152 000 руб.

Однако, как указывает истец, 31.03.2016 в арендуемом помещении произошел пожар, в результате которого помещение было значительно повреждено и использовать его для целей, предусмотренных договором, стало невозможно.

28.04.2016 арендатор направил арендодателю телеграмму с просьбой обеспечить явку своего представителя 28.04.2016 с 10 до 14 часов для подписания акта возврата помещения.

Поскольку представители арендодателя для подписания акта возврата помещения не явились, арендатор подписал акт в одностороннем порядке.

В последующем в ответе на претензию арендатора о погашении задолженности по арендной плате от 10.08.2016, истец потребовал от арендатора возврата переплаты за апрель 2016 года, а также возврата уплаченного обеспечительного платежа по договору.

Неисполнение данного требования послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Возражая на требования истца, ответчик ссылался на то, что телеграмма, в которой ему предлагалось обеспечить явку представителя для приемки помещения, не была получена арендодателем. Кроме того, направление телеграммы 28.04.2016 делало в принципе невозможной явку представителя арендодателя в этот же день. Также ответчик указывает, что помещение не было разрушено полностью, а было лишь повреждено, в связи с чем арендатор мог его использовать для хранения товаров.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства и оценив их в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального законодательства в совокупности и взаимосвязи, суд считает требования арендатора подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в силу положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1.2 договора аренды стороны согласовали цели, для которых предоставляется в аренду имущество, а именно: для осуществления розничной торговли и обслуживания абонентов операторов сотовой связи. Причем указанная цель использования объекта признана сторонами существенным условием договора.

Невозможность использования помещения для указанной цели в соответствии с разделом 6 договора является основанием для его досрочного расторжения.

Судом установлено, что помещение было передано арендатору в надлежащем состоянии, которое позволяло его использование для целей установленных договором, что отражено в акте приема-передачи помещения.

Между тем, ввиду произошедшего 31.03.2016 пожара помещению был причинен ущерб (повреждена крыша помещения, проводка, одна из стен помещения), в результате чего использование помещения для целей осуществления розничной торговли и обслуживания абонентов операторов сотовой связи без проведения предварительного ремонта стало невозможно.

Указанные обстоятельства подтверждаются актом о пожаре от 31.03.2016, протоколом осмотра места происшествия от 31.03.2016 и фототаблицей к нему, техническим заключением, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 29.04.2016. Причем из перечисленных документов следует также, что вероятной причиной пожара послужило воспламенение сгораемых материалов при тепловом проявлении электроэнергии при аварийном режиме электрооборудования либо участка сети. Вина арендатора в случившемся пожаре не установлена и ответчиком не доказана.

Следовательно, у арендатора возникло предусмотренное пунктом 6.8.2 право на односторонний отказ от договора с возвратом уплаченного обеспечительного взноса. Причем в силу положений пункта 6.9 договора о таком отказе арендатор должен был заявить путем письменного направления извещения арендодателя за 30 дней до предполагаемого расторжения договора. В ином случае арендатор лишается права на возврат обеспечительного взноса.

Возражая на требования истца, арендодатель ссылается на то, что отсутствуют основания для расторжения договора, поскольку помещение можно было использовать для иных целей. Указанные доводы отклоняются судом, поскольку цель использования помещения определена в договоре и признана его существенным условием. Состояние помещения отражено в представленных в материалы дела фототаблицах и очевидно свидетельствует о невозможности использования помещения для розничной торговли и обслуживания населения.

В то же время судом установлено, что об отказе от договора в связи с тем, что объект пришел в состояние, не пригодное для использования, арендатор заявил арендодателю только 28.04.2016. При этом, как пояснил в судебном заседании представитель истца, и это отражено на аудиозаписях судебного заседания, арендатор не отказывался от договора, полагая, что арендодатель произведет ремонт в помещении, который позволит его дальнейшую эксплуатацию. Более того, арендатор 20.04.2016 внес арендную плату за апрель, что подтверждает признание им факта того, что договор действовал в спорном периоде.

Поскольку положения договора аренды предусматривают обязанность арендатора вносить арендую плату до момента возврата помещения, а действия по расторжению договора и возврату помещения были предприняты истцом только в конце апреля 2016 года, утверждение об отсутствии оснований для взимания платы за этот период необоснованны.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за апрель 2016 года.

В то же время, суд считает, что и у ответчика отсутствуют основания для удержания обеспечительного взноса, поскольку, во-первых, арендодатель знал о произошедшем пожаре, поскольку его представители, как собственники объекта, вызывались на место происшествия. Во-вторых, уведомление об отказе от договора в связи с утратой помещением своих качестве, позволяющих его использование для целей, установленных договором, направлено ответчику, и он знал о намерениях арендатора отказаться от договора. Кроме того, с 28.04.2016 помещение фактически освобождено; а факт невозможности использования помещения для целей, предусмотренных договором, установлен судом на основании представленных материалов правоохранительных органов. Таким образом, арендные отношения между сторонами прекращены по основаниям, предусмотренным договором с апреля 2016 года, а основания удерживать спорный платеж как плату за май 2016 года у арендодателя не имеются.

Положения пункта 6.9 договора, в соответствии с которыми арендатор утрачивает право на возврат залога, если направит заявление об отказе от договора с нарушением предусмотренного тридцатидневного срока, суд считает в данном случае не подлежащими применению, поскольку лишение арендатора права на получения залога – это ответственность арендатора за нарушение порядка направления заявления об отказе от договора. Однако при условиях реальной невозможности использовать помещение для заявленных в договоре целей, удержание арендодателем обеспечительного взноса будет является проявлением злоупотребления правом со стороны арендодателя, что в силу положений статьи 10 ГК РФ является недопустимым.

В связи с изложенным суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика 152 000 руб. обеспечительного платежа подлежит удовлетворению.

В связи с частичным удовлетворением иска, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит также 4 406 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сеть аптек» (ИНН <***>, Санкт-Петербург, пр. Римского-Корсакова, д.15, лит.А, пом. 2Н) в пользу открытого акционерного общества «МегаФон Ритейл» (ИНН <***>, <...>) 152 000 руб. обеспечительного платежа и 4 406 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

2. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.