Решение от 14 июня 2019 г. по делу № А75-3120/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А75-3120/2019
14 июня 2019 г.
г. Ханты-Мансийск
Резолютивная часть оглашена в судебном заседании 06 июня 2019 года

В полном объеме судебный акт изготовлен 14 июня 2019 года

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента строительства и земельных отношений администрации Сургутского района (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 05.01.2001, место нахождения: 628433, Ханты- Мансийский автономный округ – Югра, р-он Сургутский, пгт. Белый Яр, ул. Маяковского, д. 1А) к обществу с ограниченной ответственностью «Запсибстройсбыт» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 24.01.2013, место нахождения: 628452, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, р-он Сургутский, <...>) об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Служба жилищного и строительного надзора по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

при участии представителей: от истца – не явились,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 04.02.2019, от третьих лиц – не явились,

установил:

Департамент строительства и земельных отношений администрации Сургутского района (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Запсибстройсбыт» (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства со степенью готовности 25%, принадлежащий ответчику на праве собственности, о чем в ЕГРН 01.10.2018 сделана запись регистрации № 86:03:0051510:478-86/139/2018-1, кадастровый номер 86:03:0051510:478, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, п. Солнечный, ул. Советская, условный № 2, расположенный на земельном участке в кадастровым номером 86:03:0051510:115, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 01.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (т.1 л.д. 1-4).

Определением суда от 06.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Служба жилищного и строительного надзора по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (т.2 л.д. 77-79).

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 06.05.2019 судебное разбирательство по делу отложено (т. 2 л.д. 77-79)..

Истец, третьи лица явку представителей не обеспечили.

Истец представил письменные пояснения, в которых указал, что в связи с тем, что договор аренды земельного участка от 17.03.2016 № 10772 был заключен после 01.03.2015, то отсутствуют основания для продления договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 88-89).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре представило отзыв на исковое заявление, решение просило принять на усмотрение суда (т.2 л.д. 84-85).

Служба жилищного и строительного надзора по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре представила отзыв на заявление, решение просила принять на усмотрение суда.

Представитель ответчика явился, исковые требования не признал по доводам отзыва на исковое заявление, сообщил, что срок действия разрешения на строительство не окончен (продлен до 29.07.2019). Обратил внимание на то, что обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Указал на то, что согласно техническому отчету от 30.04.2019 № 03/04-2019, представленного в материалы дела, готовность объекта составляет 98%, при этом 2% готовности объекта относится к уличному благоустройству придомовой территории, которая в настоящее время выполняется ответчиком.

Неявка или уклонение лиц, участвующих в деле, от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных им Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

Дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенных истца, третьего лица.

Арбитражный суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, На основании постановления администрации Сургутского района от 08.10.2015 № 342 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка», а также итоговым протоколом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 17.02.2016 № 07 между администрацией сельского поселения Солнечный и ООО «Альбик» был заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2016 № 10772, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, <...> условный № 2 под строительство многоквартирного жилого дома, кадастровый номер 86:03:0051510:115 общей площадью 0,3642 га, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» (т.1 л.д. 20-28).

В соответствии с договором передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.01.2018 ООО «Альбик» передает, а ООО «Запсибстройсбыт» принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.03.2016 № 10772 (т.1 л.д. 29-33).

Согласно пункту 1.5. договор № 10772 заключён сроком на 32 месяца, с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация осуществлена 27.04.2016 (т.1 л.д. 28)

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 01.10.2018 внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Запсибстройсбыт» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:030051510:478, степенью готовности 25% расположенный

на вышеуказанном земельном участке, запись о государственной регистрации права № 86:03:0051510:478-86/139/2018-1 (выписка из ЕГРП, т. 1, л.д. 43-53).

Согласно акту визуального обследования земельного участка от 06.12.2018 № 225, составленному специалистом отдела по контролю и охране земель ДСиЗО администрации Сургутского района следует, что на земельном участке площадью 0,3642 га с кадастровым номером 86:03:0051510:115 расположен четырехэтажный кирпичный жилой дом, неоконченный строительством, в западной части размещаются башенный кран, спецтехника, железобетонные изделия в восточной части участка размещается вагон- бытовки и металлические контейнеры. Замечаний по состоянию земельного участка не выявлено (т.1 л.д. 38-39).

Поскольку срок действия договора аренды истек, объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию, а права на него как на объект недвижимого имущества не зарегистрировано, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении

имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий: земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона; земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

Норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В настоящем случае участок предоставлен ответчику без проведения торгов (а не для окончания строительства) для строительства многоэтажного жилого дома (пункт 1.1 договора).

Следовательно, в настоящем случае, нет совокупности условий предусмотренных статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации

от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации

и отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен

до 01.03.2015.

В данном случае арендные правоотношения в целях строительства спорного объекта с застройщиком возникли 17.03.2016, следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на их регулирование.

Между тем, формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В настоящем случае ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 86:03:0051510:115, площадью 0,3642 га., расположенный по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, <...> условный № 2 под строительство многоквартирного жилого дома.

Согласно представленных ответчиком в материалы дела документов следует, что актом проверки Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 19.04.2019 № 284-01-14 на объекте капитального строительства в полном объеме выполнены работы по возвещению несущих и ограждающих конструкций здания, устройству рулонной кровли, отделке фасадов,

монтажу ограждения и остекления балконов, монтажу оконных и дверных конструкций. Выполнены работ по монтажу и приемосдаточные испытания наружных сетей электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и канализации. Выполнены работы по монтажу и пусконаладке внутренних систем инженерно- технического обеспечения, в том числе: внутренние электромонтажные работы; санитарно-технические работы(системы хозяйственно-бытовой канализации, холодного водоснабжения); работы по монтажу слаботочных систем. В результате проверки установлено, что нарушений обязательных требований не выявлено (т. 2 л.д. 14-22).

Согласно технического отчета от 30.04.2019 № 03/04-2019, выполненного ООО «ВС-проект», готовность объекта составляет 98% исходя из следующих параметров: все строительные работы выполнены в полном объеме. Жилой дом обеспечен всеми необходимыми ресурсами и готов к полноценной эксплуатации; 2% готовности объекта относится к уличному благоустройству придомовой территории (т. 1 л.д. 101-120).

Согласно акту о выполнении технических условий от 26.04.2019 № 125-ТП/18, подготовленного МУП «Сургутские районные электрические сети» технические условия по присоединению жилого дома к электрическим сетям выполнены (т.2 л.д.20).

Согласно справки о соответствии объекта техническим условиям от 26.04.2019 № СРЭГ-202, подготовленного ООО «Нэт Бай Холдинг», работы по подключению жилого дома к телекоммуникационным сетям связи выполнены в соответствии с техническими условиями (т.2 л.д. 21).

Согласно справки МУП «ТО УТВиВ № 1» от 25.04.2019, работы по подключению жилого дома к сетям теплоснабжения, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение выполнены в соответствии с техническими условиями (т.2 л.д. 22).

Земельный участок используется по назначению.

Из материалов дела не усматривается, что в настоящем случае изъятие объекта путем продажи его с публичных торгов приведет к более быстрому окончанию строительства объекта (поскольку оно фактически окончено по состоянию на 30.04.2019), а, следовательно, будет способствовать достижению цели эффективного использования земель населенного пункта.

Согласно пункту 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299

«Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов

незавершенного строительства».

В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства

у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пп. з п. 7 правил).

Истец в нарушение статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мер к проведению оценки рыночной стоимости спорного объекта не принял, отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта не представил.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов в указанной части, арбитражным судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Департамента строительства и земельных отношений администрации Сургутского района отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья Н.Ю. Яшукова