Решение от 10 апреля 2018 г. по делу № А56-95018/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-95018/2017
11 апреля 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Закрытое акционерное общество «Аврора Инвест» (191014, <...>, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***>)

заинтересованные лица: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***>) 2) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (191023, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 32, пом. 11-Н, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу,

о признании недействительным распоряжения, отсутствующим права оперативного управления, незаконным отказа, обязании,

при участии

- от заявителя: представитель ФИО2, по доверенности от 08.11.2017, представитель ФИО3, по доверенности от 08.11.2017,

- от заинтересованных лиц: 1) представитель ФИО4, по доверенности от 28.12.2017, 2) представитель ФИО5, по доверенности от 04.12.2017,

- от третьего лица: представитель не явился, извещен,

установил:

Закрытое акционерное общество «Аврора Инвест» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) о признании недействительным распоряжения Комитета от 16.08.2017 № 174-р «Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера А; Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера Б»; признании отсутствующим права оперативного управления Учреждения на нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: <...>, литера А; нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:001039:2007, расположенное по адресу: <...>, литера Б.

В рамках дела № А56-94131/2017 Общество обратилось с заявлением о признании незаконным отказа Комитета, выраженного в письме от 27.10.2017 № 93347-25 по заявлению Общества от 21.08.2017 вх. № 96472-25, о намерении реализовать преимущественное право приобретения объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 191014, <...>, лит. А и лит. Б, кадастровые номера 78:31:0001039:2006 и 78:31:0001039:2007, совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1.

В рамках дела № А56-103051/2017 Общество обратилось с заявлением о признании недействительным распоряжения Комитета от 16.08.2017 № 174-р «Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера А; Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера Б»; признании отсутствующим права оперативного управления Учреждения на нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: <...>, литера А; нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:001039:2007, расположенное по адресу: <...>, литера Б; признании недействительными отказов Комитета от договоров аренды № 20-В055868 от договоров аренды от 09.10.2000 № 20-В055868, от 06.10.2000 № 20-В052077, от 19.12.1997 № 20/В055869, от 01.10.1999 № 20/ЗД-01655, выраженных в уведомлениях исх. от 16.08.2017 № 82812, № 82813, № 82814, от 17.11.2017 № 14619-25/17.

Определением от 27.12.2017 дела № А56-95018/2017, № А56-103051/2017 и № А56-94131/2017 объединены в одно производство, делу присвоен № А56-95018/2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – третье лицо).

В судебном заседании 30.01.2018 заявитель уточнил требования, просил:

- признать недействительным распоряжение Комитета от 16.08.2017 № 174-р «Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера А; Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера Б»;

- признать отсутствующим право оперативного управления Учреждения на нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: <...>, литера А; нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:001039:2007, расположенное по адресу: <...>, литера Б;

- признать незаконным отказ Комитета, выраженный в письме от 27.10.2017 № 93347-25, по заявлению Общества от 21.08.2017 вх. № 96472-25 о намерении реализовать преимущественное право приобретения объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 191014, <...>, лит. А (часть здания 1-н (155-195), 1-н (111-118, ч/<...>), 2-н, 3-н, 5-н, 1-н (1-33, 36-38, 40-110) и лит. Б, кадастровые номера 78:31:0001039:2006 и 78:31:0001039:2007, совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1;

- обязать Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 191014, <...>, лит. А (часть здания 1-н (155-195), 1-н (111-118, ч/<...>), 2-н, 3-н, 5-н, 1-н (1-33, 36-38, 40-110) и лит. Б, кадастровые номера 78:31:0001039:2006 и 78:31:0001039:2007, совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1 на условиях типовой формы договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом № 233-р от 03.08.2006 по цене, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уточнение требований.

Общество поддержало заявленные требования в полном объеме, а Комитет и Учреждение против удовлетворения заявления возражали по основаниям, изложенным в представленных письменных отзывах.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения спора, своего представителя в судебное заседание не направило, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела по существу в его отсутствие.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Форма-Сервис» (арендатор) заключен договор аренды от 06.10.2000 № 20-В052077 части объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: <...> 1-Н, лит. А, общей площадью 7 300,1 кв.м, подвал-1-2 этаж, кадастровый номер 78:1039:1:2:3, а именно части помещения 35, 144, подвал, площадью 93,2 кв.м, 1-го этажа площадью 67,7 кв.м; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составила 160,9 кв.м.

Впоследствии на основании дополнительного соглашения от 01.06.2007 № 07 общество с ограниченной ответственностью «Мальцевский рынок» приняло на себя права и обязанности арендатора по упомянутому договору аренды. Кроме того, в пункте 5 соглашения стороны уточнили предмет договора аренды, установив, что в аренду передается часть здания 1Н (34, 35, 39) площадью 91,2 кв.м, подвал, а также часть здания 1Н (часть ч/п 119) площадью 65,7 кв.м, 1-й этаж, расположенные по адресу: <...>, лит. А, с кадастровым номером 78:31:1039:1:2; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составила 156,9 кв.м.

На основании дополнительного соглашения от 13.01.2011 № 10 общество с ограниченной ответственностью «Мальцевский рынок» уступило свои права и обязанности арендатора Обществу (в том числе по существующей задолженности).

19.12.1997 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Мальцевский рынок» (арендатор) заключен договор № 20/В055869 аренды объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, лит. Б, пом. 1Н-8Н, здания целиком; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составила 1 257 кв.м.

На основании дополнительного соглашения от 15.09.1998 к договору от 19.12.1997 стороны уточнили предмет договора аренды, определив, что в аренду передается нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, лит. Б, пом. 1Н, 2Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н, 7Н, 8Н, площадью 1 257 кв.м.

Дополнительным соглашением от 18.02.2007 стороны вновь уточнили предмет договора аренды от 19.12.1997, указав, что в аренду передается здание площадью 1 234,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:1039:1:6, расположенное по адресу: <...>, лит. Б.

13.11.2011 права и обязанности арендатора по договору от 19.12.1997 приняло на себя Общество (в том числе по существующей задолженности).

09.10.2000 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Мальцевский рынок» (арендатор) заключен договор № 20-В055868 аренды части помещений 1-34, 36-143, 145-160 площадью 7 139,2 кв.м, пом. 2-Н, подвал, площадью 49,4 кв.м, пом. 3-Н, подвал, площадью 28,2 кв.м, расположенных в здании по адресу: <...> 1-Н, лит. А.

Дополнительным соглашением от 12.02.2007 № 013 стороны уточнили предмет договора аренды от 09.10.2000, указав, что в аренду передаются помещения в здании по адресу: <...>, лит. А, а именно часть здания 1Н (111-118, ч/<...>) площадью 2 620,9 кв.м, 1-й этаж, часть здания 2Н, 3Н, 5Н, 1Н (1-33, 36-38, 40-110) площадью 2 445,2 кв.м, подвал, часть здания 1Н (155-195) площадью 2 094,1 кв.м, 2-й этаж, общей арендуемой площадью 7 160,2 кв.м.

На основании дополнительного соглашения от 13.01.2011 № 16 права и обязанности арендатора по договору от 09.10.2000, в том числе по существующей задолженности, приняло на себя Общество.

01.10.1999 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Мальцевский рынок» (арендатор) заключен договор № 20/ЗД-01655 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:1039:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, площадью 5 488 кв.м, для размещения Мальцевского рынка.

На основании дополнительного соглашения от 13.01.2011 № 3 арендатором по договору от 01.10.1999 стало Общество.

Уведомлением от 16.08.2017 № 82812-25 Комитет отказался от договора от 09.10.2000 № 20-В055868, на основании которого Общество занимает части здания 1-Н (155-195), 1-Н (111-118, ч/<...>), 2-Н, 3-Н, 5-Н, 1-Н (1-33, 36-38, 40-110) площадью 7 160,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, лит. А.

Уведомлением от 16.08.2017 № 82813-25 Комитет отказался от договора от 19.12.1997 № 20-В055869, на основании которого Общество занимает часть здания, расположенного по адресу: <...>, лит. Б, площадью 1 234,1 кв.м.

Уведомлением от 16.08.2017 № 82814-25 Комитет отказался от договора от 06.10.2000 № 20-В052077, на основании которого Общество занимает части здания 1-Н (34, 35, 39), 1-Н (часть ч/п 119) площадью 156,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, лит. А.

Названные уведомления направлены в порядке статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; содержат указание на то, что по истечении 3 месяцев с момента их получения договоры прекратят свое действие, а также на то, что Обществу необходимо освободить арендуемые объекты и передать их Комитету.

Кроме того, на основании распоряжения от 16.08.2017 № 174-р Комитет закрепил на праве оперативного управления за Учреждением нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: <...>, лит. А, а также нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2007, расположенное по адресу: <...>, лит. Б.

Государственная регистрация права оперативного управления осуществлена 08.09.2017.

21.08.2017 Общество обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда.

Уведомлением от 20.09.2017 Комитет указал на отсутствие у Общества такого права, сославшись на закрепление упомянутых объектов на праве оперативного управления за Учреждением.

Ссылаясь на незаконность действий Комитета по закреплению спорных объектов на праве оперативного управления за Учреждением, по отказу Обществу в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в собственность, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Представленными в материалы дела Комитетом и Учреждением расчетами пеней по договорам от 19.12.1997, от 06.10.2000 и от 09.10.2000 по состоянию на 21.08.2017 (дату подачи Обществом заявки на выкуп арендуемого имущества) подтверждается наличие у Общества задолженностей по пеням, в том числе в пределах срока исковой давности.

Доказательств своевременного внесения арендных платежей Обществом не представлено; расчеты Комитета и Учреждения надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Как в силу норм действующего гражданского законодательства, так и в силу условий заключенных договоров аренды, Общество обязано своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование предоставленным имуществом.

Срок внесения арендных платежей предусмотрен каждым из перечисленных договоров.

Действуя разумно и осмотрительно, Общество имело возможность своевременно рассчитать и уплатить арендную плату (с учетом времени, необходимого для фактического поступления денежных средств на счет казначейства), а в случае допущенных просрочек – уплатить пени.

Кроме того, принимая на себя права и обязанности арендатора по названным договорам, в том числе по существующей задолженности, Общество, желая выкупить арендуемое имущество, должно было принять меры к выявлению задолженности, в том числе по пеням и погасить ее.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что условие, предусмотренное для приобретения арендуемого имущества в упрощенном порядке, закрепленное в пункте 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, в данном случае не соблюдено.

Таким образом, право на выкуп спорных помещений в порядке, установленном данным Законом, у Общества отсутствует.

Кроме того, как указано выше, на основании распоряжения от 16.08.2017 № 174-р Комитет нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: <...>, лит. А, и нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2007, расположенное по адресу: <...>, лит. Б, закреплены на праве оперативного управления за Учреждением.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ действие данного закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Закрепление имущества, находящегося в аренде, на праве оперативного управления не противоречит действующему законодательству.

С учетом того, что в отношении спорных помещений зарегистрировано право оперативного управления, у Общества не возникло преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ. В этой связи Комитет правомерно отказал в удовлетворении заявления.

Доказательств совершения Комитетом действий, свидетельствующих о злоупотреблении своими правами, с учетом фактического наличия у Общества задолженности по договорам аренды (что является основанием для отказа в реализации преимущественного права приобретения имущества в собственность в силу императивной нормы закона), материалы дела не содержат.

При таком положении оспариваемый отказ Комитета не противоречит требованиям упомянутого Закона и не нарушает прав Общества в сфере предпринимательской либо иной экономической деятельности.

В ходе судебного разбирательства Обществом было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 21.08.2017.

Принимая во внимание установление судом законности оспариваемых актов Комитета, а также положения части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, оснований для удовлетворения заявленного Обществом ходатайства у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1. В удовлетворении ходатайства закрытого акционерного общества «Аврора Инвест» о назначении судебной экспертизы отказать.

2. В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяГаленкина К.В.