Решение от 25 октября 2018 г. по делу № А45-17906/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело № А45-17906/2017
город Новосибирск
26 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Завод строительных материалов 7», г. Новосибирск

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №51933 от 20.02.2006 в размере 1 317 888.70 руб., неустойки в размере 170 239.40 руб.

при участии в судебном заседании представителей:

истца: не явился, извещен

ответчика: ФИО2 решение 11.02.2016, паспорт, ФИО3 по доверенности от 01.10.2018, паспорт,

установил:

мэрия города Новосибирска (ИНН <***>) (далее- истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Завод строительных материалов 7" (ИНН <***>) (далее - ответчик, общество, ООО "ЗСМ 7") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №51933 от 20.02.2006 в размере 1 317 888 рублей 70 копеек, неустойки в размере 170 239 рублей 40 копеек.

Определением от 22.08.2017 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № 2-3849/2017, рассматриваемому Ленинским районным судом города Новосибирска.

В связи с вступлением в законную силу судебного акта по делу № 2-3849/2017, Арбитражный суд Новосибирской области возобновляет производство по делу А45-17906/2017.

Исковые требования мотивированы фактом ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды от 20.02.2006 № 51933 в части внесения арендной платы.

В судебное заседание мэрия города Новосибирска явку своего представителя не обеспечила.

Изучив доводы искового заявления и отзывов на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам.

Между мэрией города Новосибирска (далее - Арендодатель) и ООО «Сервис Сибири и Ко» был договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 20.02.2006 № 51933, сроком действия до 31.12.2015 (в редакции дополнительного соглашения №8 к договору аренды).

Дополнительным соглашением №6 к договору аренды стороны исключилииз договора п. 6.3, в соответствии с которым договор прекращается по истечении срока действия, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации. В связи с чем, в настоящее время, договор возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

Соглашением от 30.04.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды ООО «Сервис Сибири и Ко» предало права и обязанности арендатора ООО «ЗСМ7» (далее - Арендатор).

Согласно п. 1.1. (в редакции дополнительного соглашения №8), п. 7.1 Арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:063590:8, площадью 3581 кв. м., с местоположением: Ленинский район, ул. Волховская, для завершения строительства жилого дома с пристроенным магазином непродовольственных товаров (в редакции дополнительного соглашения №3 к договору).

В соответствии с п. 5 дополнительного соглашения №7 к договору и п.п. 6 п. 4.2 договора, Арендатор взял на себя обязанность по своевременной оплате арендных платежей, которые должны вноситься ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. В случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.

В нарушение взятых на себя обязательств, требований ст. 614 ГК РФ, ст. 65 Земельного кодекса РФ, у арендатора возникла задолженность по арендной плате на сумму 1 317 888, 70 руб. за период с февраля 2016 по март 2017. Неустойка составила 170 239, 40 руб. за период с 02.03.2016 по 20.06.2017.

Досудебным уведомлением от 03.05.2017 арендатору было предложенооплатить сумму задолженности по арендной плате и неустойку.

Сумма задолженности арендатором не оплачена.

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств и оценки доводов сторон суд пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика предъявленных мэрией города Новосибирска сумм.

К договору подписан ряд дополнительных соглашений в связи с разделом земельного участка и изменением площади арендуемого земельного участка.

Дополнительным соглашением от 30.10.2007 N 1 изменено назначение земельного участка и указано, что земельный участок передается для завершения строительства жилого дома с пристроенным магазином непродовольственных товаров и трансформаторной подстанции. Срок действия договора продлен до 20.02.2010.

Дополнительным соглашением от 02.03.2009 N 2 стороны определили размер задолженности и согласовали график платежей на 2009 год.

Дополнительным соглашением от 16.07.2010 N 3 стороны изменили площадь земельного участка на 10 446 кв. м и назначение земельного участка - для завершения строительства жилого дома с пристроенным магазином непродовольственных товаров по ул. Волховской. Срок действия договора до 31.12.2010. Срок действия договора был продлен до 31.12.2011 дополнительным соглашением от 31.03.2011 № 4.

Дополнительным соглашением от 26.12.2011 N 5 стороны согласовали разбивку земельного участка на части 1 и 2 площадью 1 466 кв. м и 2 629 кв. м соответственно, и в аренду переданы только эти части земельного участка общей площадью 10 446 кв. м. Срок действия договора продлен до 26.11.2012. При этом изменен размер арендной платы, который составил 496 919,53 в год за обе части земельного участка. Указанное дополнительное соглашение расторгнуто сторонами дополнительным соглашением от 27.12.2011 N6.

Дополнительным соглашением от 16.08.2013 N 7 стороны согласовали изменения в части срока действия договора до 31.12.2013, ежемесячные платежи равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Размер арендной платы установлен в приложении 7 к договору и составил 1 567 221,53 руб. в год или 130 601,79 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 13.12.2013 N 8 по договору установлен срок до 31.12.2015, в связи с вводом в эксплуатацию пяти блок секций жилого дома и трансформаторной подстанции выделен земельный участок 54:35:063590:8 площадью 3 581 кв. м, арендная плата составила 848 268,09 руб. в год.

Как указано в решении Ленинского районного суда города Новосибирска от 16 марта 2018 года, образование земельного участка с кадастровым номером 54:35:063590:8, выделенного из земельного участка 54:35:063590:0001, признано незаконным, поскольку с даты регистрации права собственности на квартиры (с апреля 2011 года), земельный участок с кадастровым номером 54:35:063590:0001 входит в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности всем собственникам жилых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, при заключении дополнительных соглашений № 4, 5, 6, 7 8 нарушены требования закона о порядке заключения договора аренды, указанные соглашения являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, мэрия города Новосибирска не вправе распоряжаться частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:063590:0001, в том числе, путем сдачи его в аренду, поскольку его владельцами являются собственники помещений в многоквартирном доме, который расположен на указанном земельном участке.

По смыслу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом.

В силу части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учёта земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

С учётом правового регулирования спорных правоотношений суд приходит к выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого правообладателя, мэрия города Новосибирска утратила права на распоряжение земельным участком, на котором расположены данные дома, в связи с чем начисление арендной платы представляется неправомерным.

Принятая обеспечительная мера подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать,

обеспечительную меру, принятую определением арбитражного суда от 21.07.2017, отменить с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Д.В. Векшенков