Решение от 10 декабря 2018 г. по делу № А38-9430/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002 Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-9430/2018
г. Йошкар-Ола
10» декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 10 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению заместителя прокурора Республики Марий Эл в интересах городского округа «Город Волжск» в лице администрации и Волжского городского комитета по управлению имуществом

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304122421200088)

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и о применении последствий недействительности сделки

третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл

с участием представителей:

от прокурора – старший помощник прокурора Алтынбаева Ф.Р.,

от истцов городского округа «Город Волжск» в лице администрации и Волжского городского комитета по управлению имуществом – не явились, заявили о рассмотрении дела в их отсутствие,

от ответчика – не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие,

от третьего лица Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл – ФИО3 по доверенности,

от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл – не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Республики Марий Эл обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском в интересах городского округа «Город Волжск» в лице администрации и Волжского городского комитета по управлению имуществом к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2, о признании договора № 66/2015 от 21.09.2015 купли-продажи земельного участка площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером 12:16:0301002:134, расположенного по адресу: <...>, ничтожной сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить указанный земельный участок в собственность городского округа «Город Волжск» по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, а в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 взыскать с городского округа «Город Волжск» за счет казны денежные средства, уплаченные по договору, в сумме 141 905 руб. 83 коп.

В исковом заявлении, в дополнении к нему и в судебном заседании прокурором изложены доводы о недействительности договора купли-продажи земельного участка ввиду его несоответствия требованиям Земельного кодекса РФ, так как земельный участок был предоставлен в собственность предпринимателю без проведения процедуры торгов. Также в нарушение статьи 16 Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» имели место согласованные действия органа местного самоуправления, ответственного за предоставление земельного участка в собственность, и предпринимателя ФИО2 по изменению вида разрешенного использования земельного участка, что позволило предпринимателю получить земельный участок в собственность минуя процедуру торгов, предусмотренную Земельным кодексом РФ, по заниженной цене.

Исковые требования обоснованы правовыми ссылками на статьи 167, 168 ГК РФ, статью 52 АПК РФ (т.1, л.д. 10-14, т.3, л.д. 59, 94-96).

Городской округ «Город Волжск» в лице администрации и Волжского городского комитета по управлению имуществом, в интересах которого заявлен иск, считает заявленные прокурором требования подлежащими удовлетворению (т.2, л.д. 56-57, т.3, л.д. 66-67).

Ответчик, индивидуальный предприниматель ФИО2, в письменном отзыве на иск со ссылкой на статью 49 АПК РФ признал исковые требования прокурора в полном объеме (т.3, л.д. 71-72).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл (т.1, л.д. 3).

Третье лицо, Управление Федеральной антимонопольной службы по РМЭ, в отзыве на иск и в судебном заседании поддержало требование прокурора, поскольку земельный участок вопреки требованиям Земельного кодекса РФ предоставлен в собственность без проведения торгов и без осуществления строительства объектов недвижимого имущества, для возведения и эксплуатации которого предоставлялся земельный участок без процедуры проведения торгов. Также в действиях администрации городского округа «Город Волжск» и Волжского городского комитета по управлению имуществом третье лицо усмотрело нарушение статьи 16 Федерального закона «О защите конкуренции», так как имели место согласованные действия муниципальных органов и предпринимателя ФИО2, направленные на создание преимущественных условий при приватизации земельного участка (т.2, л.д. 91-92, т.3, л.д. 94-96).

Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМЭ, в отзыве на иск сообщило, что в Едином государственном реестре недвижимости за ответчиком 12.10.2015 зарегистрировано на основании договора купли-продажи земельного участка, акта приема-передачи №66/2015 от 24.09.2015 право собственности на земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения многофункционального здания, площадью 2000 кв.м., кадастровый номер 12:16:0301002:134, расположенный по адресу: <...> (т.2, л.д. 115-117).

Истец, ответчик и третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного процесса, представителя в арбитражный суд не направили. Дело рассмотрено без их участия по правилам частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами местного самоуправления, закреплено в части 1 статьи 52 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить требования прокурора по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что по результатам рассмотрения заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 администрацией городского округа «Город Волжск» издано постановление № 1286 от 12.11.2008 о предоставлении предпринимателю во временное владение и пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 12:16:0301002:134, площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: <...> на период строительства спортивного комплекса, на основании которого предпринимателем и муниципалитетом в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом заключен договор аренды от 17.11.2008 на неопределенный срок (т.2, л.д. 80-81, 129-131, 134-139, т.3, л.д. 82-83, 84-86). Участок передан арендатору по акту приема-передачи в момент подписания договора (т.2, л.д. 140, т.3, л.д. 87). На основании заявления предпринимателя ФИО2 и постановления администрации городского округа «Город Волжск» №1356 от 24.09.2010 о внесении изменений и дополнений в постановление №1286 от 12.11.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение от 13.10.2010 к договору аренды земельного участка, которым изменен срок действия договора аренды на 10 лет до 12.11.2018 (т.2, л.д. 132-133, 142-144).

Также индивидуальный предприниматель ФИО2 05.11.2013 обратилась по правилам статей 30 и 31 Земельного кодекса РФ в администрацию городского округа «Город Волжск» с заявлением о выборе соседнего земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта строительства – реконструкции спортивного комплекса, расположенного по адресу: <...> (т.1, л.д. 36, 37). Для целей строительства спортивного комплекса актом от 20.12.2013 произведен выбор земельного участка ориентировочной площадью 2231 кв.м. (т.1, л.д. 106-107). 26.12.2013 администрацией городского округа «Город Волжск» принято постановление о предварительном согласовании предпринимателю ФИО2 места размещения объекта строительства: «реконструкция спортивного комплекса» (т.1, л.д. 41-42).

14.01.2014 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 12:16:0301002:364, площадью 2231 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для реконструкции спортивного комплекса, расположенный по адресу: <...> (т.1, л.д. 49-50).

На основании постановления администрации городского округа «Город Волжск» №162 от 12.02.2014 муниципалитет и предприниматель в тот же день подписали договор аренды земельного участка с кадастровым номером 12:16:0301002:364, расположенного по адресу: <...> для строительства спортивного комплекса сроком на 10 лет (т.1, л.д. 43-44, 45-48, 104-105).

24.07.2013 предпринимателю ФИО2 выдано разрешение №RU 12316000-«126» для строительства спортивного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 12:16:0301002:134 (т.1, л.д. 98, т.3, л.д. 78, т.3, л.д. 90).

Однако на основании решения комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки городского округа «Город Волжск» от 06.03.2014, принятого по заявлениям ФИО2 от 21.03.2014, администрацией изданы постановления № 512 и №514 от 04.04.2014 «Об уточнении разрешенного использования земельного участка», в соответствии с которыми вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0301002:134 и 12:16:0301002:364 изменен на «для размещения многофункционального здания» (т.1, л.д. 20, 51, 55, т.2, л.д. 83-84, 85, 86).

07.08.2014 администрацией городского округа «Город Волжск» принято постановление №1310, которым внесены изменения в ранее принятое постановление № 1286 от 12.11.2008 в части вида разрешенного использования участка (т.3, л.д. 56).

Также 18.08.2014 стороны договора аренды земельного участка №940 от 17.11.2008 и №2467 от 12.02.2014 подписали дополнительные соглашения к ним, в которых изменили вид разрешенного использования земельного участка на следующий: «для размещения многофункционального здания» (т.2, л.д. 81, 87).

Кроме того, постановлением администрации городского округа «Город Волжск» №521 от 13.04.2015 изменено наименование объекта строительства в разрешении №RU 12316000-«126» от 24.07.2013 на «многофункциональное здание» (т.1, л.д. 99).

10.04.2015 предпринимателю ФИО2 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 12316000-«21», которым введено в эксплуатацию многофункциональное здание по адресу: <...> (т.1, л.д. 100-101, т.3, л.д. 5-6, 77). Постановлением администрации от 10.09.2014 №1478 объекту присвоен адрес: <...> (т.1, л.д. 19). Право собственности предпринимателя на это здание площадью 200,9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 12:16:0301002:134 зарегистрировано в ЕГРН 28.04.2015 (т.2, л.д. 44-50). Также 05.03.2014 за предпринимателем зарегистрирован на праве собственности объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 12:16:0301002:134 (т.1, л.д. 108, т.2, л.д. 51-55).

09.09.2015 стороны договора аренды подписали в соответствии с правилами статьи 450 Гражданского кодекса РФ соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №940 от 17.11.2008 (т.1, л.д. 18, т.2, л.д. 150). Соглашение зарегистрировано в ЕГРН 12.10.2015 (т.2, л.д. 151). В соответствии с этим соглашением обязательства сторон по договору аренды от 17.11.2008 прекращаются с момента регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок. До момента такой регистрации арендатор обязался вносить арендную плату.

По правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ 21.09.2015 муниципальное образование городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом (продавец) и предприниматель ФИО2 (покупатель) 21.09.2015 подписали договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0301002:134 в связи с нахождением на нем объекта недвижимости - многофункционального здания площадью 200,9 кв.м. по адресу: <...> (т.1, л.д. 15-16, т.2, л.д. 155-157). Участок передан покупателю по акту-приема-передачи 24.09.2015 (т.1, л.д. 17, т.2, л.д. 158). Покупатель уплатил цену договора платежным поручением №481 от 23.09.2015 (т.3, л.д. 60, 61). Право собственности предпринимателя ФИО2 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 12.10.2015 (т.2, л.д. 37-43).

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка подписан с грубым нарушением закона, прокурор просит признать его недействительной сделкой.

Требование прокурора подлежит удовлетворению, поскольку оно соответствует действующему законодательству и подтверждено необходимыми доказательствами.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Следовательно, по общему правилу приватизация земельного участка осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Однако пункт 2 указанной статьи содержит ряд исключений из этого правила. В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений.

При этом по правилам пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем земельный участок не формировался и не предоставлялся для строительства многофункционального здания.

Так, к спорным правоотношениям в части формирования земельного участка и определения его вида разрешенного использования подлежит применению законодательство, действовавшее в тот период времени.

Согласно статье 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием места размещения объекта, либо без предварительного согласования места размещения объекта.

В силу пункта 11 статьи 30 ЗК РФ предварительное согласование места размещения объекта не производится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонирования территорий). Аналогичная норма содержалась и в пункте 2 статьи 56 Градостроительного кодекса РФ в прежней редакции.

В случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, ему должен предшествовать выбор участка для строительства.

В соответствии со статьей 31 ЗК РФ лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка, в котором должно быть указано назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера участка, а также испрашиваемое право на земельный участок.

Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе сведений государственного земельного кадастра с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующих территорий, а также проведения процедур согласования с соответствующими органами в случаях, предусмотренных законом. При этом должны приниматься во внимание обеспеченность таких земельных участков объектами инженерной, транспортной, социальной инфраструктур и технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Кроме того, необходимо проинформировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Первоначально земельный участок для строительства спортивного комплекса отводился предпринимателю ФИО2 с предварительным согласованием места размещения именно этого объекта.

В силу требований, предъявляемых законом, указанное согласование не может быть применено для строительства другого объекта, а именно, многофункционального здания и склада.

Таким образом, при отсутствии акта выбора земельного участка для строительства многофункционального здания и склада внесение изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования, а также последующая приватизация земельного участка с расположенными на нем объектами, для строительства которых он изначально не предоставлялся, противоречит Земельному кодексу РФ и Градостроительному кодексу РФ.

Следовательно, подписание договора купли-продажи земельного участка без применения процедуры торгов, проводимых в форме аукциона, при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ, нарушает явно выраженный запрет, установленный Земельным кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

С учетом указанных обстоятельств, арбитражный суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка от 21.09.2015 является ничтожным, поскольку заключен с нарушением явно выраженного запрета, установленного Земельным кодексом РФ, посягает на публичные интересы.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка прокурор просит обязать ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 12:16:0301002:134 по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу, а также взыскать с городского округа «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом за счет казны в пользу предпринимателя ФИО2 денежные средства в сумме 141 905 руб. 83 коп., уплаченные по недействительному договору.

Поскольку договор признан недействительной сделкой, требование о применении последствий недействительности сделки подлежит удовлетворению.

Ответчик признал исковые требования в полном объеме. Признание изложено в письменной форме, подписано предпрнимателем, приобщено к материалам дела (т.3, л.д. 71-72).

В силу части 3 статьи 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Арбитражный суд считает возможным принять признание ответчиком иска, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Согласно пункту 4 статьи 170 АПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Поэтому арбитражный суд признает договор купли-продажи земельного участка № 66/2015 от 21 сентября 2015 года недействительной сделкой и применяет последствия недействительности сделки.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в сумме 6000 рублей взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать недействительной сделкой договор № 66/2015 от 21 сентября 2015 года купли-продажи земельного участка площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером 12:16:0301002:134, расположенного по адресу: <...>, подписанный между Волжским городским комитетом по управлению имуществом муниципального образования городской округ «Город Волжск» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304122421200088).

2. Применить последствия недействительности сделки и обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304122421200088) возвратить городскому округу «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом земельный участок с кадастровым номером 12:16:0301002:134 по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу.

3. В порядке применения последствий недействительности сделки взыскать с городского округа «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом за счет казны в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304122421200088) денежные средства в сумме 141 905 руб. 83 коп.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304122421200088) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин