Решение от 3 марта 2023 г. по делу № А40-244278/2022

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-244278/22-135-1832
03 марта 2023г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2023 г.

Решение изготовлено в полном объеме 03 марта 2023г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании исковое заявление

ООО "Фирма "РУТТА" (ИНН <***>)

к ответчику ДГИ г. Москвы (ИНН <***>)

о признании договора купли-продажи незаключенным,

в судебное заседание явились:

от истца: ФИО2 по дов. от 04.10.2022г.,

от ответчика: ФИО3 по дов. от 10.11.2022г. №33-Д-916/22,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Фирма "РУТТА" (далее – истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДГИ г. Москвы (далее – ответчик) о признании договора купли-продажи недвижимости от 12.07.2021 №59-7118, незаключенным.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, просил суд иск удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании дал пояснения по материалам дела, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам отзыва.

Согласно п. 1 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования по делу обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор от 12.12.2014 №00-00237/14 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, площадью 188,5кв.м., с кадастровым номером 77:06:0006003:9315, расположенного по адресу: <...>, пом. IV.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом.

Истец указывает, что имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которому Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Так, ООО ФИРМА «РУТТА» полностью соответствует всем критериям, установленным ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» и имеет право выкупа указанного помещения на вышеуказанных условиях.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 01.06.2021 обратился в ДГИ города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, в связи с чем, в личном электронном кабинете истца к запросу был присвоен № 33-5-54989/21-(0)-0.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения ответчиком направлен в адрес истца проект договора купли-продажи, согласно которому установленная стоимость помещения составляет 28 323 000 руб. 00 коп., определенной на основании отчета об оценки рыночной стоимости помещения от 16.06.2021 №М 846-21, выполненный ООО «Оценка и Консалтинг».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО «ЭСВИАР ГРУПП». В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений от 28.07.2021 №ЭС-20-1, рыночная цена объекта составила 14 916 667 руб. руб. 00 коп.

Не согласившись с условиями в части завышенной стоимости выкупаемого помещения, истцом через электронный личный кабинет, а также электронную приемную ДГИ г. Москвы портала Мос.ру был отправлен протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена выкупаемого помещения определена в размере 14 916 667 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.07.2021 № ЭС-20-1.

ДГИ г. Москвы посредством электронной связи было направлено в личный кабинет истца обращение об отказе в принятии протокола разногласий.

В соответствии с абз. 2 п. 2. ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

ООО «Фирма Рутта» обратилось в суд к ДГИ г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости.

В рамках рассмотрения дела №А40-239962/2021 была произведена судебная оценочная экспертиза, экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения.

Однако, ДГИ г. Москвы вопреки воли ООО «Фирма Рутта», и рассматриваемому судебному делу №А40-239962/2021, подал договор купли-продажи на регистрацию до разрешения дела по существу.

Согласно ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из смысла статьи 432 ГК РФ следует, что по причине несогласованности существенных условий - ставится вопрос о заключенного договора (или части договора).

Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

ООО «Фирма Рутта» подписала проект договора о купли-продаже нежилого помещения направив в адрес ДГИ г. Москвы свои возражения относительно выкупной цены, а затем обратился в суд с предоговорным иском для ее определения.

Так как в личной кабинете мос.ру представляется возможность выбрать только одну категорию без права на техническую ошибку, протокол разногласий был отправлен через электронную приемную ДГИ г. Москвы, также для того, чтобы подтвердить позицию в связи с отсутствием ответа от ДГИ г. Москвы касаемо протокола разногласий, заявка на выкуп была подана повторно с приложением протокола разногласий к проекту договора купли-продажи.

Однако на данные действия последовал ответ ДГИ г. Москвы о том, что протокол разногласий не принимается.

ООО «Фирма Рутта» была вынуждена обратиться в суд для урегулирования разногласий по данному делу.

ООО «Фирма Рутта» не выражала согласия на заключение договора на предложенных продавцом условиях, о чем ДГИ г. Москвы был проинформирован и дал официальный ответ.

Соглашение о размере платы за выкупаемое помещение (существенное условие договора купли-продажи) и по иным условиям договора не было достигнуто сторонами и не исполнялось.

Из данных обстоятельств усматривается, что выкупная стоимость объекта недвижимости по договору сторонами не согласованы.

Таким образом, из поведения ООО «Фирма Рутта» не явствует воля на заключение договора на предложенных ДГИ условиях, (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме суд исходит из следующих норм закона.

В силу ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из этих положений Гражданского кодекса РФ следует, что заявление одной из сторон о необходимости согласования какого-либо условия означает, что это условие является существенным, то есть таким, отсутствие соглашения по которому означает, что договор не является заключенным.

Иное толкование, исходя из которого в этом случае должно иметь место восполнение отсутствия названного соглашения положениями диспозитивной нормы, означает противоречащее принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ) навязывание сделавшей такое заявление стороне условий, на которых бы она договор не заключила.

Указанные выше выводы суда соответствуют актуальной судебной практике, а именно в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными». Если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ). Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения.

Из разъяснений Верховного Суда РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора») и Высшего Арбитражного Суда РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными») следует, что договор не может признаваться заключенным, если отсутствует ярко выраженная воля сторон на его заключение и не согласованы все существенные условия договора.

Вместе с тем, с учетом обстоятельств данного спора и имеющихся в материалах дела доказательств, суд считает необходимым указать на то, что истцом в адрес ДГИ г. Москвы на портала Мос.ру был отправлен протокол разногласий, что ответчиком не оспорено, доказательств подписания договора на согласованных сторонами условиях, суду не представлено, а следовательно доказательств согласования всех существенных условий договора, между сторонами не достигнуто. Кроме того отсутствие между сторонами согласованных условий договора опровергается поданным ООО «Фирма Рутта» исковым заявлением в суд к ДГИ г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости в рамках рассмотрения дела №А40-239962/2021.

Совокупность выше установленных обстоятельств свидетельствует о признании договора купли-продажи от 12.07.2021 №59-7118, незаключенным.

Доводы ответчика изложенные в отзыве на иск не нашли своего документального подтверждения, в связи с чем подлежат отклонению как необоснованные и опровергающиеся представленными в материалы доказательствами.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно ч.2 ст.9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, на основании ст.ст.309, 310, 314, 330, 333, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи недвижимости от 12.07.2021 №59-7118 между ДГИ г. Москвы и ООО "Фирма "РУТТА", незаключенным.

Взыскать с ДГИ г. Москвы (ИНН <***>) в пользу ООО "Фирма "РУТТА" (ИНН <***>) государственную пошлину в размере 6.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


СудьяВ.В. Дудкин