Решение от 5 марта 2021 г. по делу № А18-1814/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ

Республика Ингушетия, город Назрань, проспект имени Идриса Базоркина ,44

телефон: (8732) 22-40-77, факс: (8732) 22-40-8, http://ingushetia.arbitr.ru/, info@ingushetia.mail


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А18-1814/2020
05 февраля 2021 года
город Назрань


Резолютивная часть решения объявлена 03 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2021 года.

Арбитражный суд Республики Ингушетия в составе судьи Тутаева Х.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Органа местного самоуправления «Администрация города Карабулак» (ОРГН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Мальтес» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

третье лицо: Управление Росреестра по Республике Ингушетия (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении договора,

в отсутствии представителей сторон,

установил:

Орган местного самоуправления «Администрация города Карабулак» (далее – истец, Администрация) обратился в Арбитражный суд Республики Ингушетия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мальтес» (далее – ответчик, Общество) в котором просит:

- взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с 17.03.2018г. по 10.10.2020г. в размере 158 488,00 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 17 124,20 руб.;

- досрочно расторгнуть договора аренды земельного участка №53 от 18.06.2014г. и обязать ответчика вернуть земельный участок с кадастровым номером 06:03:100007:690, категории земель населенных пунктов, общей площадью 3 730 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Стороны, надлежаще извещенные о месте и времени судебного разбирательства, не обеспечили участие представителей в судебное заседание.

От истца 21.01.2021 г. поступило ходатайство, в котором истец поддерживает исковые требования и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает требования подлежащими удовлетворению полностью по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18 июня 2014 г. по результатам электронного аукциона в электронной форме (протокол 1329214/3132223/02/1 от 23.03.2014 г) Администрацией г. Карабулак (арендодатель) и ООО «Мальтес» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №53 в соответствии, с которым арендодатель предоставил арендатору для строительства многоквартирного дома земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 3730 кв. м. с кадастровым номером 06:03:1000007:690, находящегося по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

Договор заключен на 49 лет и вступает в законную силу с даты его государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 2.1,2.2 договора).

Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3, 3.6, 3.7, 3.8 договора размер ежегодной арендной платы установлен в сумме 15 972,00 руб., которая вносится ежеквартально равными частями в размере 1 331,00 руб. на расчетный счет УФК по РИ не позднее 25 числа месяца следующего за отчетным. Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации настоящего договора. В дальнейшем размер арендной платы изменяется при изменении базовой ставки арендной платы в соответствии с действующим законодательством. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительного соглашения.

Земельный участок передан арендатору, договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия за № 060605/004/2014-854 от 08.07.2014 г. в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на договоре аренды.

Дополнительным соглашением от 14.01.2009 г. к договору аренды №53 от 18.06.2014 г. Стороны внесли изменения в пункт 1.1 раздела 1 изменив вид разрешенного использования со строительства многоквартирного дома на «для строительство торгового центра» и в пункт 2.1. раздела 2 в части размера арендной платы увеличив его до 61 508 руб. в год и 15 377 руб. ежеквартально.

В связи с нарушением арендатором обязательств по оплате арендных платежей за ООО «Мальтес» образовалась задолженность по арендным платежам в связи с чем, истец 20.12.2019 г. (исх. №1665/01-17) в адрес ООО «Мальтес» направил уведомление с требованием в срок до 28.12.2019 оплатить образовавшуюся задолженность в размере 168 552,00 руб.

Уведомление получено Обществом и оставлено без ответа, задолженность не погашена.

11.06. 2020 г. Администрация (арендотатель) направила Обществу досудебную претензию (исх. №482/01-17) с требованием в срок до 15.07.2020 г. погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам за период с 10.03.2017 г. по 11.06.2020 г. в размере 140 207,92 руб., в том числе 138 304,00 руб. долга и 1 903,92 руб. Арендодатель также уведомил Общество (арендатора), что в случае неуплаты указанной суммы долга в срок до 15.07.2020 г., договор Администрацией будет расторгнут в судебном порядке и принудительно взыскана задолженность по арендной плате и пени.

Согласно почтовым уведомлениям, претензия получена Обществом 27.06.2020 г. и также оставлена без ответа и удовлетворения.

28.09.2020г., в связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей, Администрация за исх. №2551/01-15 направила Обществу проект Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка №53 от 17.06.2014 г. Согласно почтовому уведомлению данное Соглашение получено Обществом 19.10.2020 г. и оставлено без ответа.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, истец обратился в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Обстоятельства передачи ООО «Мальтес» арендуемого земельного участка в фактическое владение и пользование подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно представленного истцом Расчета задолженность ответчика по арендным платежам за период с 17.03.2018 г по 10.10.2020 г. составляет 158 488,00 руб.

Проверив представленный истцом расчет арендной платы, суд, признает его арифметически и методологически верным.

Доказательства перечисления арендной платы в указанном размере, ООО «Мальтес» не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в размере 158 488,00 руб. суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в связи с нарушением сроков внесения арендной платы за период с 17.03.2018 г по 10.10.2020 г. с 29.10.2017 г. по 11.10.2020 г. в размере 17 124,20 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку (пеню) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Из статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Расчет пени судом проверен и признан верным.

Ходатайство о снижении неустойки ответчиком не заявлено.

Учитывая, что факт просрочки внесения арендной платы установлен судом, требования истца в части взыскания пени за период с 29.10.2017 г. по 11.10.2020 г. в размере 17 124,20 руб. является правомерными и подлежат удовлетворению.

В части исковых требований о расторжении договора аренды суд руководствовался следующим.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него договором обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В направляемых уведомлениях Администрацией изложены требование о погашении задолженности по арендной плате и предупреждение о расторжении договора.

В соответствии с требованием части 2 статьи452 Гражданского кодекса Российской Федерации Администрацией принимались меры расторгнуть договор во внесудебном порядке.

В качестве доказательства получения ответчиком уведомлений и проекта Соглашения о расторжении, истец представил почтовые уведомления о вручении, из которых следует, что корреспонденция направлялась по адресу: <...> и получена представителем общества ФИО2

Данный адрес указан в договоре аренды № 53 от 18.06.2014 г.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Аналогичные положения закреплены в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении договоров аренды земельного участка на срок более пяти лет.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, закрепленных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 8 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 4.1.1 договора установлено, что в случае не внесении арендатором арендной платы более чем за 6 месяцев арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора.

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что Общество более двух лет не вносит арендные платежи, несмотря на неоднократные требования арендодателя и предоставления срока для устранения данного нарушения, предусмотренного договором аренды обязательства, что расценивается судом как существенное нарушение договора аренды.

В нарушение требований статьи 65 Кодекса ответчик не представил доказательства погашения долга, а также осуществления действий по устранению допущенных нарушений в разумный срок.

При названных обстоятельствах, суд приходит к выводу о нарушении Обществом обязательств по договору, а именно по внесению арендных платежей в оговоренном порядке.

Установив, что ответчик на протяжении более двух лет общество не производило оплату арендных платежей, суд признает указанные нарушения существенными на основании пункта 9 статьи 22 и статьи 46 Земельного кодекса, и с учетом положений статей 450, 619 Гражданского кодекса и приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от 18.06.2014 г. № 53 подлежит расторжению, а задолженность по арендной плате и пени взысканию в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить полностью.

Взыскать с общество с ограниченной ответственностью «Мальтес» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу органа местного самоуправления «Администрация города Карабулак» (ОГРН <***> ИНН <***>) задолженность по арендной плате за период с 10.03.2018 г. по 11.06.2020 г. в размере 158 488 руб., пени в размере 17 124 руб. 20 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мальтес» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 268 руб.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 53 от 18.06.2014 года с кадастровым номером 06:03:100007:690, категория земли населенных пунктов, общей площадью 3 730 кв.м., зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службой по Республике Ингушетия за регистрационным номером 060605/004/2014-854 от 08.07.2014 г.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Мальтес» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в течение 20 дней, с даты вступления решения в законную, силу освободить и передать органу местного самоуправления «Администрация города Карабулак» (ОГРН <***> ИНН <***>) земельный участок с кадастровым номером06:03:100007:690, категория земли населенных пунктов, общей площадью 3 730 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда является основанием для изменений в сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления апелляционной инстанции.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Ингушетия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Федеральный Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Ингушетия.


Судья Х.А. Тутаев