Решение от 5 июля 2018 г. по делу № А63-6558/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-6558/2018
г. Ставрополь
05 июля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2018 года

Мотивированное решение изготовлено 05 июля 2018 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в заседании суда исковое заявление Александрийского потребительского общества, ст. Александрийская, ОГРН <***> к обществу с ограниченной ответственностью «Югинвестсервис», ст. Александрийская, ОГРН <***> о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 15.12.2015, встречное исковое заявление о признании статей 10, 454, 456, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 5, 6 договора от 15.12.2015, дополнительного соглашения от 23.06.2017, прав общества с ограниченной ответственностью «Югинвестсервис» (покупателя) нарушенными, недобросовестными действиями, в обход закона, со стороны – Александрийского потребительского общества (продавца), при участии в судебном заседании председателя истца ФИО2, директора ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4 по доверенности от 12.06.2017,

установил:

Александрийское потребительское общество, ст. Александрийская (далее – потребительское общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Югинвестсервис», ст. Александрийская (далее – общество, ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 15.12.2015.

Исковые требования мотивированы тем, что в общество (покупатель) допустило существенное нарушение условий договора купли-продажи недвижимости от 15.12.2015, не исполнило принятую на себя обязанность по оплате переданного имущества, в связи с чем потребительское общество (продавец) предложило обществу расторгнуть договор купли-

продажи, и не получив ответа, воспользовалось правом на расторжение договора в судебном порядке.

Общество заявило к потребительскому обществу встречный иск о признании статей 10, 454, 456, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 5, 6 договора от 15.12.2015, дополнительного соглашения от 23.06.2017, прав общества (покупателя) нарушенными, недобросовестными действиями, в обход закона, со стороны – потребительского общества (продавца).

Встречные исковые требования мотивированы тем, что потребительское общество (продавец) нарушило условия договора купли-продажи недвижимости от 15.12.2015, права общества (покупателя) и требования закона. Так потребительское общество (продавец): не предоставило покупателю необходимую документацию на объекты недвижимости; передало имущество с существенными недостатками и обремененное правами третьих лиц – арендаторов, и требованиями пайщиков; препятствовало пользованию имуществом покупателю; часть имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, не передало.

В судебном заседании представитель потребительского общества поддержал заявление исковые требования и просил их удовлетворить.

Представители общества в судебном заседании заявили о несогласии с определениями о назначении дела к судебному разбирательству от 04.06.2018, об отказе в отводе судьи от 04.06.2018, указали на подачу апелляционной жалобы на указанные определения суда и заявили о приостановлении производства по делу до рассмотрения апелляционной жалобы по существу. Указав, что суд не может рассматривать дело по существу до рассмотрения апелляционной жалобы на определения о назначении дела к судебному разбирательству от 04.06.2018 и об отказе в отводе судьи от 04.06.2018, представители общества покинули судебное заседание.

В соответствии с положениями статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участие в судебном заседании является правом стороны, а в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным судом (уставом) субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Обязанность суда приостановить производство по делу по указанному основанию связана не с наличием другого связанного дела в производстве суда, а с невозможностью разрешения арбитражным судом спора до принятия решения по другому делу, то есть с наличием обстоятельств, препятствующих принятию решения по рассматриваемому делу.

Из ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу не следует, какие обстоятельства препятствуют принятию решения по рассматриваемому делу. Обстоятельства, препятствующие рассмотрения настоящего спора до рассмотрения апелляционной жалобы на определения о назначении дела к судебному разбирательству от 04.06.2018 и об отказе в отводе судьи от 04.06.2018, судом не установлены.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не содержит положений, которые позволяют арбитражному суду приостановить производство по делу, в случае подачи апелляционных жалоб на текущие (промежуточные) определения суда. В соответствии с частью 2 статьи 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отношении определения, обжалование которого не предусмотрено настоящим Кодексом, а также в отношении протокольного определения могут быть заявлены возражения при обжаловании судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

На основании изложенного, суд считает, что отсутствуют препятствия для рассмотрения настоящего дела, а потому в удовлетворении ходатайства общества о приостановлении производства по делу следует отказать.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а во встречных исковых требованиях следует отказать, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 15.12.2015 между потребительским обществом (продавец) и обществом (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал универмаг и земельный участок, а покупатель купил универмаг и земельный участок, расположенные по адресу: <...>. Земельный участок имеет площадь 2 970 кв.м., кадастровый номер 26:25:061322:2. Универмаг представляет собой двухэтажное нежилое здание, общей площадью 1 322,8 кв.м., с кадастровым номером 26:25:061322:48.

В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи объекты недвижимого имущества оцениваются по соглашению сторон и продаются за 6 000 000 рублей, из которых 5 700 000 рублей за универмаг и 300 000 рублей за земельный участок.

Расчет между покупателем и продавцом осуществляется в два этапа: сумма в размере 1 050 000 рублей выплачена до подписания настоящего договора, оставшаяся сумма в размере 4 950 000 рублей будет выплачена покупателем продавцу в срок до 01.01.2017 ежемесячно. В случае, если расчет не будет проведен до 01.01.2017, продавец вправе потребовать возврата недвижимости.

18.01.2016 зарегистрирован переход права собственности к покупателю (обществу) на основании договора купли-продажи недвижимости от 15.12.2015 на здание универмага и земельный участок под ним.

Дополнительным соглашением № 1 от 23.01.2017 стороны изменили условия договора в части срока оплаты имущества и согласовали, что оставшаяся сумма в размере 4 950 000 рублей будет выплачена покупателем продавцу в срок до 31.03.2017.

Во исполнение условий договора купли-продажи об оплате приобретенного имущества покупатель оплатил продавцу 2 690 000 рублей, задолженность покупателя по договору купли-продажи недвижимости от 15.12.2015 составила 3 310 000 рублей.

Доказательств погашения указанной задолженности обществом суду не представлено.

В претензиях от 14.12.2017, 12.03.2018 потребительское общество просило общество оплатить образовавшуюся задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 15.12.2015 в размере 3 310 000 рублей.

30.03.2018 потребительское общество направило обществу предложение о добровольном расторжении договора купли-продажи недвижимости от 15.12.2015, в котором, указав на существенное нарушение условий договора купли-продажи недвижимости от 15.12.2015, предложило покупателю расторгнуть договор до 15.04.2018.

Указывая на то, что общество задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 15.12.2015 в размере 3 310 000 рублей не погасило, предложение о добровольном расторжении этого договора не приняло, потребительское общество обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что

она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенность нарушения договора должна оцениваться судом с учетом всех обстоятельств дела. Немаловажным фактором для определения существенности нарушения в рассматриваемом случае будет являться размер задолженности (в денежном выражении) и период просрочки

Так, при цене имущества 6 000 000 рублей, покупателем оплачено только 2 690 000 рублей (задолженность 3 310 000 рублей, превышает половину цены имущества), при этом период просрочки платежа с 31.03.2017.

В соответствии с абзацем 3 пункта 65 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление 10/22) регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Связано это с тем, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом ни Гражданского кодекса Российской Федерации, ни другие законы не называют акт государственной регистрации основанием прекращения обязательства по договору купли-продажи.

Учитывая, что требования части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации о досудебном порядке расторжения договора покупателем соблюдены, суд, руководствуясь указанными нормами права, считает возможным расторгнуть заключенный сторонами договор купли-продажи недвижимости от 15.12.2015.

В рассматриваемом случае неоплата покупателем более половины имущества и период просрочки (оплата должна была быть произведена до 31.03.2017) с очевидностью лишают продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца. Данная правовая позиция соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017.

При этом судом отклоняется довод общества о том, что земельный участок им полностью оплачен, а поэтому договор купли-продажи недвижимости от 15.12.2015 не может быть расторгнут в этой части, поскольку этот довод противоречит принципу единства судьбы

земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, их неразрывной связи. Кроме того, в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Таким образом, и учитывая, что покупатель не представил доказательств выполнения принятой на себя обязанности по оплате имущества, задолженность составила 3 310 000 рублей, и это обстоятельство является существенным для продавца, суд удовлетворяет требование о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 15.12.2015.

Согласно абзацу четвертому пункта 65 Постановления 10/22 в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае продавцом требование о возврате имущества не заявлено, как и покупателем о возврате уплаченных денежных средств, а потому эти вопросы суд не разрешает. Указанные взаимные требования сторон, как указано в абзаце четвертом пункта 65 Постановления 10/22, могут быть заявлены на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Встречные требования общества к потребительскому обществу о признании статей 10, 454, 456, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 5, 6 договора от 15.12.2015, дополнительного соглашения от 23.06.2017, прав общества (покупателя) нарушенными, недобросовестными действиями, в обход закона, со стороны – потребительского общества (продавца), удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит нарушенное право или законный интерес, а избранный способ защиты должен вести к их восстановлению.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью обращения лица в суд является защита его нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав содержится в статье 12

Гражданского кодекса Российской Федерации. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

По смыслу указанных норм предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом; избранный способ защиты должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Восстановление нарушенного права осуществляется путем принятия соответствующего судебного акта, который такое нарушенное право и восстановит.

В обоснование встречных исковых требований общество ссылается на имевшие место, по его мнению, нарушения потребительским обществом (продавцом) условий договора купли-продажи недвижимости от 15.12.2015, прав общества (покупателя) и требований закона.

Вместе с тем, судебный акт о констатации наличия или отсутствия нарушений условий договора, прав сторон, не может привести к восстановлению чьих-либо прав, каких-либо действительных обязанностей у сторон, которые отстаивают разные позиции, не возникнет.

Исходя из положений статей 2, 4, 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к реальному восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В рассматриваемом случае общество, считая, что потребительское общество нарушило условия договора купли-продажи недвижимости от 15.12.2015, права общества (покупателя) и требования закона, вправе было избрать соответствующий способ защиты прав (статьи 15, 460, 463, 464, 469, 475, 480, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, обществом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, который не может повлечь восстановление его прав. Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных встречных исковых требований.

Кроме того, из позиции общества не ясно, что препятствовало ему исполнить принятое на себя обязательство по оплате стоимости имущества в согласованный сторонами срок – 31.03.2017.

С момента заключения договора купли-продажи, регистрации перехода права (18.01.2016) и по 31.03.2017 (окончательную дату оплаты имущества) общество какие-либо

требования: о недостатках имущества; передаче не всего имущества, не всех документов; наличии обременений имущества правами иных лиц; препятствии в пользовании, не заявляло, специальными способами защиты не воспользовалось (стать 460, 463, 464, 469, 475, 480, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации), а использовало имущество в своей предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. При вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную заботливость и осмотрительность. При этом риск наступления неблагоприятных последствий при исполнении обязанностей по сделке лежит на лице, который принял к исполнению такие обязанности.

При таких обстоятельствах, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а во встречных исковых требованиях следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Югинвестсервис», ст. Александрийская, ОГРН <***> о приостановлении производства по делу отказать.

Исковые требования Александрийского потребительского общества, ст. Александрийская, ОГРН <***> удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 15.12.2015, заключенный между Александрийским потребительским обществом, ст. Александрийская, ОГРН <***> и обществом с ограниченной ответственностью «Югинвестсервис», ст. Александрийская, ОГРН <***>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Югинвестсервис», ст. Александрийская, ОГРН <***> в пользу Александрийского потребительского общества, ст. Александрийская, ОГРН <***> судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Югинвестсервис», ст. Александрийская, ОГРН <***> отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Югинвестсервис», ст. Александрийская, ОГРН <***> в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.А.Керимова