Решение от 4 декабря 2019 г. по делу № А41-10837/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-10837/19
04 декабря 2019 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.Ф. Ляхом, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (адрес регистрации: 119021, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ГЕО ИНВЕСТМЕНТС" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 10.09.2010, юридический адрес: 127018, <...>, пом. XII 15)

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>). ФИО2 (адрес: 125252, <...> кв, 233); Финансовый управляющий ФИО2, ФИО3 (ИНН: <***>, адрес: 600024, <...>, доп. адрес: 600000, г. Владимир, а/я 33); ФИО4 (адрес: 127486, <...>). Компании Контресас Лимитед (адрес: 105484, <...>; почтовый адрес: 121099, <...>)

об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером 50:12:0070219:16

при участии в заседании:

от истца: ФИО5 представитель по доверенности № 77 АГ 0550273 от 01.07.2019 г., паспорт РФ

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом



УСТАНОВИЛ:

Компания Контресас Лимитед (далее – Компания, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ГЕО ИНВЕСТМЕНТС" (далее – ООО "ГЕО ИНВЕСТМЕНТС", ответчик) со следующими требованиями:

1. В связи с неисполнением ФИО4 обеспеченного залогом обязательства, обратить в пользу Компании Контресас Лимитед взыскание на следующее, принадлежащее на праве собственности ООО "ГЕО ИНВЕСТМЕНТС", заложенное по Договору последующего залога недвижимости № 53-14 от 30.12.2014 года недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь 319 695 кв.м,, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, восточнее д. Юдино, кадастровый номер (или условный) номер 50:12:0070219:16, принадлежащий Залогодателю на основании Договора купли-продажи земельных участков от 13.10.2010г., залоговая стоимость сторонами определена - 9 330 000 доллара США.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.04.2019 г. по настоящему делу произведена замена истца Компании Контресас Лимитед на его правопреемника ФИО1 (далее – ФИО1, истец).

До рассмотрения спора по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил:

1. В связи с неисполнением ФИО4 обеспеченного залогом обязательства по Кредитному договору № <***> от 16.12.2014 года, обратить в пользу ФИО1 взыскание на следующее, принадлежащее на праве собственности ООО "ГЕО ИНВЕСТМЕНТС", заложенное по Договору последующего залога недвижимости № 53-14 от 30.12.2014 г. недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь 319 695 кв.м,, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, восточнее д. Юдино, кадастровый номер (или условный) номер 50:12:0070219:16, принадлежащий Залогодателю на основании Договора купли-продажи земельных участков от 13.10.2010 г.

2. Определить способ реализации – продажа указанного земельного участка на открытом аукционе, проводимом организатором торгов, указанным залогодержателем.

Организатором торгов определить АО «Евразийский Цемент Инжиниринг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 771001001, местонахождение: 125047, <...>).

3. Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 410 632 000 руб. что является 80% от рыночной стоимости земельного участка.

4. Установить сумму, подлежащую уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации, в размере 10 512 221,32 долларов США, в рублях по курсу ЦБ РФ на исполнения решения суда.

Уточнения приняты судом.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ФИО2, Финансовый управляющий ФИО2 - ФИО3, ФИО4, Компания Контресас Лимитед.

Дело слушалось в отсутствие в судебном заседании представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца исковые требования с учетом принятого судом уточнения поддержал.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов, что 16.12.2014 г. между ФИО4 (далее – заемщик) и ООО ПИР Банк (далее – кредитор) заключен Кредитный договор № <***> (далее – кредитный договор от 16.12.2014 г. № <***>).

Согласно п. 1.1 кредитного договора от 16.12.2014 г. № <***> с учетом Дополнительного соглашения от 25.02.2015 г. № 1, кредитор предоставляет заемщику в порядке и на условиях, предусмотренных договором, кредит в сумме 2 500 000 долларов США сроком возврата 08.12.2017 г. За пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты в соответствии с условиями договора.

Обеспечение исполнения обязательств заемщика по договору, в том числе по своевременному и полному погашению кредита, уплате процентов за пользование кредитом, неустоек и других платежей является: земельный участок общей площадью 319 695 кв.м кадастровый (или условный) номер 50:12:0070219:16, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, восточнее д. Юдино, принадлежащий ООО "ГЕО ИНВЕСТМЕНТС" на праве собственности, который оформляется Договором последующего залога недвижимости (земельный участок) № 53-14 (п. 6.1 кредитного договора от 16.12.2014 г. № <***>).

В дальнейшем, 30.12.2014 г. между ООО ПИР Банк (далее – залогодержатель) и ООО "ГЕО ИНВЕСТМЕНТС" (далее – залогодатель) заключен Договор последующего залога недвижимости (земельный участок) № 53-14 (далее – договор залога), по условиям которого в обеспечение своевременного возврата кредита, уплаты процентов за пользование кредитом, неустойки и других платежей ФИО4, предусмотренных кредитным договором от 16.12.2014 г. № <***>, залогодатель передает в залог залогодержателю земельный участок с кадастровым номером 50:12:0070219:16, принадлежащий залогодателю на праве собственности.

Согласно п. 4.1, 4.2 договора залога № 53-14, залогодержатель вправе удовлетворить свои требования по Кредитному договору в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также неустойку и иные платежи из стоимости предмета залога. Возмещению подлежат также любые расходы и издержки Залогодержателя по взысканию и получению долга, по обращению взыскания на Предмет шлага (в том числе расходы по переоформлению права собственности), включая расходы по реализации Предмета залога.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на Предмет залога (в части или полностью) при неисполнении и/или ненадлежащем исполнении Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору независимо от размера неисполненного обячательства и срока такого неисполнения, если иное не предусмотрено императивными нормами действующего законодательства.

Начальная продажная цена при реализации Предмета залога на открытом аукционе устанавливается в размере 80 % (Восьмидесяти) процентов рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете оценщика (п. 4.4.3 договора залога № 53-14).

Пунктами 4.3.1 и 4.3.2 договора залога № 53-14 предусмотрено, что реализация предмета залога на основании решения суда может осуществляться следующими способами:

- продажа предмета залога на публичных торгах, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве;

- продажа предмета залога на открытом аукционе, проводимом организатором торгов, указанных залогодержателем.

На основании Договора цессии № Ц-12/16 от 15.08.2016 г., заключенном между первоначальным кредитором ООО ПИР Банк и Компанией Контресас Лимитед, к Компании Контресас Лимитед перешли права требования к ФИО4 по кредитному договору от 16.12.2014 г. № <***> и права требования обеспечивающие исполнение обязательств должника по Кредитному договору, в том числе по договору залога № 53-14.

В соответствии с Соглашением № 1 от 12.02.2019 г. 1 об уступке прав требования, права кредитора по Кредитному договору № <***>, а также права залогодержателя по Договору последующего залога недвижимости № 53-14 от 30.12.2014 г. от Компании Контресас Лимитед (Цедент) были переданы Сирали ЛТД (Цессионарий).

12.03.2019 года между Сирали ЛТД (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) был заключено соглашение № 1 об уступке прав требования, в соответствии с которым, цедент уступает права, цессионарию, в том числе права кредитора по Кредитному договору № <***>, а также права требования по Договору последующего залога недвижимости № 53-14 от 30.12.2014 г., заключенного между ООО "ГЕО ИНВЕСТМЕНТС" в качестве залогодателя, и ООО ПИР Банк, в качестве залогодержателя.

В связи с неисполнением ФИО4 обязательств по кредитному договору от 16.12.2014 г. № <***>, истец обратился к залогодателю с настоящим исковым заявлением.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на кредитного договора от 16.12.2014 г. № <***> и договора залога № 53-14, подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах, положениями главы 23 ГК РФ об обеспечении исполнения обязательств и специальными нормами, содержащимися в параграфе 2 главы 42 ГК РФ, а также положениями Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге (пункт 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Как установлено частью 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пункта 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).

Согласно статье 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (пункт 1); начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (пункт 3).

В силу положений статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 54.1 закона об ипотеке, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Из материалов дел следует, что обязательства должника (ФИО4) по кредитному договору от 16.12.2014 года № <***>, обеспеченные залогом, нарушены, что не отрицалось представителями сторон в ходе судебного разбирательства.

Поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу о том, что истец вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.

В пункте 1.1 договора залога от 30.12.2014 года № 53-14, предмет залога оценивается сторонами в сумме 9 330 000 долларов США, что на 30 декабря 2014 года по курсу ЦБ РФ, 1 доллар США = 56,6801 рублей ,справочно составляет 528 825 333 рубля.

В соответствии с п. 4.4.3 договора залога от 30.12.2014 г. № 53-14, Начальная продажная цена при реализации Предмета залога на открытом аукционе устанавливается в размере 80 % (Восьмидесяти) процентов рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с отчетом об оценке № 314/19 от 25.06.2019 г., подготовленным ООО "Эксперт-ГУМ" (том 4, л.д. 32 - 87) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070219:16 составляет 513 290 000 руб. 00 коп.

Возражая против отчета об оценке, ФИО4 заявил ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

Однако, заявляя указанное ходатайство, ФИО4 не оформил его надлежащим образом: не представил доказательств внесения денежных средств, необходимых для оплаты работ по проведению экспертизы, на депозитный счет суда; не представил перечень экспертных учреждений, которым необходимо поручить проведение экспертизы, а также их письменные согласия о готовности провести судебную экспертизу.

Возражая против отчета представленного истцом, третье лицо не представило надлежащих доказательств, подтверждающих, что данный отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд считает, что он может быть принят в качестве надлежащего доказательства, определяющего рыночную стоимость спорного земельного участка.

Истец просит суд в соответствии с пунктом 4.3.2 договора залога № 53-14 определить способ реализации земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070219:16 путем его продажи на публичных торгах (открытом аукционе), проводимом организатором торгов, указанным залогодержателем.

В качестве организатора торгов истец просит определить АО «Евразийский Цемент Инжиниринг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 771001001, местонахождение: 125047, <...>).

В данном случае требования истца основаны на положениях договора залога № 53-14.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая проведенную истцом оценку, не оспоренную в установленном порядке, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенный по Договору последующего залога недвижимости (земельный участок) от 30.12.2014 года № 53-14, земельный участок площадью 319 695 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Пироговский, восточнее д. Юдино, кадастровый номер 50:12:0070219:16, принадлежащий Обществу с ограниченной ответственностью "ГЕО ИНВЕСТМЕНТС" на праве собственности.

Определить способ реализации земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070219:16 путем его продажи на публичных торгах (открытом аукционе), проводимом организатором торгов, указанным залогодержателем.

Организатором торгов определить АО «Евразийский Цемент Инжиниринг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 771001001, местонахождение: 125047, <...>).

Установить начальную продажную цену земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070219:16 в размере 410 632 000 рублей.

Установить сумму, подлежащую уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации, в размере 10 512 221,32 долларов США, эквивалентной сумме в рублях по курсу ЦБ РФ на день реализации земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070219:16 на публичных торгах.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ГЕО ИНВЕСТМЕНТС" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 сумму уплаченной государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, предусмотренном АПК РФ.



Судья Р.Ш. Бирюков