Решение от 29 октября 2019 г. по делу № А42-7695/2019

Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город МурманскДело № А42-7695/2019

29.10.2019

Резолютивная часть решения вынесена 22.10.2019.

Мотивированное решение изготовлено 29.10.2019.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Евсюковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дринько Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Транспортная компания «Кижское ожерелье» (ОГРН <***>) к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ОГРН <***>) о признании сделок недействительными, третье лицо – ИП ФИО1,

при участии в судебном заседании представителей: истца - ФИО2, по доверенности; ответчика - ФИО3, по доверенности, третьего лица – ФИО1, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Транспортная компания «Кижское ожерелье» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее - ответчик) о признании недействительными односторонних сделок по изменению условий договоров аренды недвижимого имущества от 23.03.2010 № 4 и от 17.01.2011 № 513, в части размера арендной платы, оформленных уведомлениями от 06.06.2019 № ЮР-4680 и от 07.06.2019 № ЮР-4698.

Исковые требования мотивированы необоснованностью увеличения размера ставки арендной платы, заключение независимого оценщика об оценке рыночной стоимости спорных объектов выполнены с грубыми нарушениями требований Федеральных стандартов оценки.

В порядке положений статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании от 15.10.2019 объявлен перерыв до 22.10.2019, в указанную дату судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, в обоснование правовой позиции ссылался на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала позицию отзыва на иск.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в мотивированных ответах в отношении отчетов об оценке от 26.04.2019 № 254/03-19 и № 255/03-19.

Материалами дела установлено.

Между Территориальным управлением Росимущества по Республике Карелии

(правопредшественником Ответчика) и Истцом заключён договор аренды недвижимого имущества от 23.03.2010 № 4 (далее - Договор аренды Причалов), предметом которого являются временное владение и пользование следующим недвижимым имуществом, находящемся в федеральной собственности:

•причал «Бараний берег» общей площадью 289 кв.м, литер 1, расположенный по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, м. Бараний берег, кадастровый № 10:01:0070101:148;

•пассажирские причалы №№ 4,5,6 общей площадью 2568 кв.м, литер 1, расположенные по адресу: <...>, кадастровый № 10:01:0010101:39.

07.05.2010 произведена государственная регистрация Договора аренды Причалов, № регистрации 10-10-01/018/2010-549.

Срок действия Договора аренды Причалов - до 25.03.2020 г. (п. 1.4).

Согласно п.п. 3.1, 3.2 Договора аренды Причалов, первоначальный размер годовой арендной платы за пользование Причалами определён по результатам торгов и составлял 507 600 руб. без НДС (по 42 300 руб. в месяц).

В соответствии с п. 3.6 Договора аренды Причалов, арендатор вправе в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, производить изменение ставки арендной платы, исходя из изменяющейся конъюнктуры рынка недвижимости, оценки рыночной стоимости годовой арендной платы, индекса инфляции либо с применением иных методик, не противоречащих закону.

Ответчик увеличивал размер арендной платы: с 01.01.2017 г. до 43 992 руб. в месяц (527 904 руб. в год) - исходя из прогнозируемого на 2017 г. уровня инфляции 4%, о чём направил Истцу уведомление от 21.12.2016 № 4961; с 01.04.2018 г. до 45 832, 34 руб. в месяц (549 988, 08 в год) - исходя из оценки рыночной стоимости Причалов, о чём направил Истцу уведомление от 28.04.2018 № К1219.

Уведомлением от 06.06.2019 № ЮР-4680 Ответчик заявил об увеличении с 01.07.2019 г. размера арендной платы за пользование Причалами до 6 707 178 руб. в год (558 931, 50 руб. в месяц).

Истец, считая данную сделку недействительной, 01.07.2019 вручил Ответчику претензию от 28.06.2019 № 25/19.

Земельный участок под пассажирскими причалами №№ 4,5,6 площадью 2495 кв.м с кадастровым № 10:01:01 01 02:003, находящийся в федеральной собственности (далее - Участок), передан в аренду Истцу по договору от 17.01.2011 № 513 (далее - Договор аренды Участка), заключённому теми же лицами.

26.09.2011 произведена государственная регистрация Договора аренды Участка, № регистрации 10-10-01/081/2011-087.

Срок действия Договора аренды Участка - до 25.03.2020 г. (п. 2.1).

Условия Договора аренды Участка распространяются на отношения сторон с 23.03.2010 г. - с даты заключения Договора аренды Причалов (п. 2.2, п. 8.2).

Согласно п. 3.1 Договора аренды Участка, размер арендной платы за пользование Участком определён на основании Отчёта от 19.08.2010 № 1294-10-08/10 об оценке рыночной стоимости земельных участков и составлял 1 511, 25 руб. без НДС в год.

В соответствии с п. 3.3 Договора аренды Участка, арендатор вправе в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, производить изменение ставки арендной платы, исходя из изменяющейся конъюнктуры рынка недвижимости, оценки рыночной стоимости годовой арендной платы, индекса инфляции на текущий финансовый год, а также в других случаях, предусмотренных законом.

Ответчик увеличивал размер арендной платы: до 1 674, 09 руб. в годе 01.01.2014 г., исходя из прогнозируемого на 2014 г. уровня инфляции 5%, о чём направил Истцу уведомление от 16.12.2013 № 03-01 /519; до 1 766, 16 руб. в год с 01.01.2015 г., исходя из прогнозируемого на 2015 г. уровня инфляции 5,5%, о чём направил Истцу уведомление от 25.12.2014 № 4889; до 1 879, 19 руб. в год с 01.01.2016 г., исходя из прогнозируемого на 2016 г. уровня инфляции 6,4%, о чём направил Истцу уведомление от 18.12.2015 № 4647; до 1 954, 36 руб. в год с 01.01.2017 г., исходя из прогнозируемого на 2017 г. уровня инфляции 4%, о чём направил Истцу уведомление от 21.12.2016 № 4941; до 2 032, 53 руб. в год с 01.01.2018 г., в связи с индексацией на коэффициент 1,04, о чём направил Истцу уведомления от 18.12.2017 № К1068) и от 19.12.2017 № К1097.

Уведомлением от 07.06.2019 № ЮР-4698 Ответчик заявил об увеличении с 01.07.2019 размера арендной платы за пользование Участком до 369 000 руб. в год (30 750 руб. в месяц).

Истец считая, данную сделку недействительной, 01.07.2019 вручил Ответчику претензию от 28.06.2019 № 26/19.

Претензии оставлены ответчиком без удовлетворения, что явилось для истца основанием для обращения в суд с соответствующим иском.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пункт 3.6 Договора аренды Причалов предусматривает право арендодателя не чаще, чем один раз в год, увеличивать размер арендной платы, однако, такое увеличение не может происходить произвольно и должно быть экономически обосновано.

Действовавшая с 01.01.2017 ставка арендной платы - 43 992 руб. в месяц - сформировалась в результате индексации первоначально действовавшей ставки на прогнозируемый уровень инфляции в 2017 г. (4 %), что следует из уведомления от 21.12.2016 № 4961.

Действующая с 01.04.2018 г. ставка арендной платы - 45 832,34 руб. в месяц, установленная арендодателем уведомлением от 28.04.2018 № К1219, определена на основании отчётов об оценке от 11.12.2017 № 197-1/2017 и № 198-1/2017.

Таким образом, с момента заключения Договора аренды Причалов до получения уведомления от 06.06.2019 № ЮР-4680 изменения размера арендной платы происходили последовательно, в рамках установленного договором механизма, в связи с изменениями рыночной конъюнктуры.

В уведомлении от 06.06.2019 № ЮР-4680 содержится ссылка на отчёты об оценке от 26.04.2019 № 254/03-19 и №255/03-19.

Невозможность использовать указанные отчеты об оценке в качестве определения размера арендной платы установлена имеющимися в материалах дела отрицательными экспертными заключениями от 14.10.2019 № 419/С-19 и № 420/с-19.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что по смыслу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уведомление от 06.06.2019 № ЮР-4680 является недействительной сделкой.

Договор аренды Участка заключён в период действия Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

В соответствии с п. 5 Правил, арендная плата в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения гидротехнических сооружений, рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития РФ.

Согласно п. 3 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, до утверждения Министерством экономического развития РФ ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, арендная плата определяется в соответствии с п. 3 (исходя из кадастровой стоимости) или п. 6 (исходя из рыночной стоимости) Правил.

В связи с этим размер арендной платы в Договоре аренды Участка при его заключении определён исходя из рыночной стоимости Участка.

В дальнейшем Министерством экономического развития РФ издан Приказ от 02.06.2012 № 322 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства», в п. 1 которого установлена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства.

Ввиду того, что размер арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, является регулируемой ценой, порядок определения арендной платы по Договору аренды Участка не может противоречить нормативным правовым актам, содержащим такое регулирование.

Кадастровая стоимость Участка составляет 145034,35 руб., что подтверждается данными, опубликованными на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.ru, следовательно, годовой размер арендной платы по Договору аренды Участка может быть увеличен не более чем до 2 175, 51 руб. (145 034,35 р.* 1,5%).

Кроме того, увеличение арендной платы до 369 000 руб. (более чем в 180 раз) нарушает основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 16.07.20091 № 582, в частности, как минимум, принципы экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляет 145034, 35 руб., при этом годовая арендная плата увеличена до размера, который в более чем 2,5 раза превышает стоимость самого земельного участка.

Экономические предпосылки для таких изменений отсутствуют, иного в материалы дела не представлено.

Таким образом, уведомление от 07.06.2019 № ЮР-4698 об увеличении размера арендной платы за пользование Участком не соответствует требованиям нормативно правовых актов, нарушает права и законные интересы Истца и является недействительной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ.

Довод ответчика о том, что уведомления МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия, содержащие размер арендной платы, сделкой не является, отклоняется судом как неправомерный.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (статья 155 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Принимая во внимание изложенное, положения пункта 3.6. Договора аренды Причалов, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые истцом уведомления являются сделками по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая изложенное, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьями 110 АПК РФ, 33321, 33340 НК РФ судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 12000 руб. (п/п от 19.07.2019 №603) подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Признать недействительной сделку Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия, оформленную уведомлением от 06.06.2019 № ЮР-4680, по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 23.03.2010 № 4.

Признать недействительной сделку Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия, оформленную уведомлением от 07.06.2019 № ЮР-4698, по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 17.01.2011 № 513.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия в пользу ООО «Транспортная компания «Кижское ожерелье» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Евсюкова А. В.