Решение от 5 марта 2021 г. по делу № А18-729/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ

проспект имени Идриса Базоркина ,44, город Назрань, Республика Ингушетия

телефон: (8732) 22-40-77, факс: (8732) 22-40-80, http://ingushetia.arbitr.ru/, info@ingushetia.mail

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А18-729/2020
город Назрань
5 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2021 года.

Арбитражный суд Республики Ингушетия в составе судьи Тутаева Х.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Экосистема» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>,)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Ингушетия (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды,

при участии представителя истца ФИО2, по доверенности №42 от 08.09.2020 г., в отсутствие других лиц, участвующих в деле,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее – истец, Министерство) обратилась в Арбитражный суд Республики Ингушетия с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Экосистема» (далее – ответчик, Общество), о взыскании арендной платы в размере основного долга - 362 850,00 рублей, пени - 9 592,01 рублей и расторжении договора аренды земельного участка №55 от 28.092018г.

В судебном заседании представитель истца подтвердил исковые требования, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил суд удовлетворить иск и обязать ответчика возвратить переданное по договору недвижимое имущество и земельный участок истцу.

Ответчик не обеспечил участие представителя в судебное заседание, является извещенным надлежащим образом. Представил отзыв на иск, в котором просит снизить размер неустойки и пени.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.

Исследовав материалы дела и, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает требования подлежащими удовлетворению полностью по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28 сентября 2018 г. по итогам аукциона на основании протокола №138 от 17.08.2018 г. между Министерством (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды государственного имущества №55 в соответствии, с которым арендодатель предоставил арендатору в арендное пользование государственное имущество, состоящее из нежилых помещений и земельного участка, в том числе:

- Нежилое здание (Производственный корпус), этажность – 1, кадастровый номер 06:03:0000001:5190, общая площадь 1264,2 кв.м.;

- Нежилое здание (насосная), этажность-1, кадастровый номер 06:03:0000001:5191, общая площадь 83,3 кв. м.;

- Нежилое здание (Административно бытовой корпус), этажность- 1, кадастровый номер 06:03:0000001:5192, общая площадь 386,9 кв. м.;

-Нежилое здание (зарядная, этажность – 1, кадастровый номер 06:03:0000001:5193, общая площадь 152,2 кв. м.;

Нежилое здание (контрольно-пропускной пункт), этажность – 1, , кадастровый номер 06:03:0000001:5194, общая площадь 6,4 кв. м., расположенные по адресу: РИ, г. Карабулак, Промзона;

- Земельный участок с кадастровым номером 06:03:0000001:5032 общей площадью 9985 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного строительства – для строительства завода по утилизации твердых бытовых отходов, расположенный по адресу: РИ, г. Карабулак, северо-восточная часть (пункт 1.1 договора).

Договор заключен на 5 лет и вступает в законную силу с даты подписания его сторонами (пункты 1.2,1.3 договора).

Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3, 3.6, 3.7, 3.8 договора размер ежегодной арендной платы установлен в сумме 246 000 руб. (163 759 руб., которая вносится ежемесячно равными частями в размере 20 500,00 руб. на расчетный счет УФК по РИ не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным. Арендная плата начисляется с момента подписания договора.

Объекты аренды переданы арендатору по Акту приема-передачи от 28.04.2018 г., договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия за № 06:03:000000/ 103-06/001/2018-3 от 28.10.2018 г. в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на договоре аренды.

В связи с нарушением арендатором обязательств по оплате арендных платежей за ООО «Экосистема» образовалась задолженность по арендным платежам в связи с чем, истцом 09.10.2019 г. (исх. №2181) в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в двухнедельный срок погасить задолженность и пеню в размере 103 616,00 руб. с указанием, что по истечение указанного срока, истцом будут приняты меры по взысканию задолженности в судебном порядке и инициированию расторжения договора аренды.

Претензия получена Обществом и оставлено без ответа, задолженность не погашена.

07.02.2020г., в связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей, Министерство за исх. №302 направила Обществу проект Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка №55 от 28.09.2018 г. Согласно почтовому уведомлению данное Соглашение о расторжении договора получено Обществом 17.02.2020 г. и оставлено без ответа.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, истец обратился в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Обстоятельства передачи Обществу арендуемого имущества в фактическое владение и пользование подтверждается Актом приема-передачи объектов аренды от 28.09.2018 г. и не оспаривается ответчиком.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно представленного истцом Расчета задолженность ответчика по арендным платежам образовалась за период с 01.01.1999 г по 19.06.2020 г. и составляет 372 442,01 руб. из которых 362 850 руб. основной долг и 9 592,01 руб. пени.

Проверив представленный истцом расчет арендной платы, суд, признает его арифметически и методологически верным.

Доказательства перечисления арендной платы в указанном размере, Общество не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.

Доводы ответчика о том, что при расчете неустойки и пени истцом не принято во внимание инвестиционный договор №37 от 20.02.2017 г., предусматривающий снижение размера арендных платежей за земельный участок и государственное имущество переданное по спорному договору суд считает несостоятельными в виду следующего.

Как следует из отзыва Общества и представленного в обоснование доводов документов, между Министерством экономического развития Республики Ингушетия (Министерство) и ООО «Экосистема» (Инвестор) 20.02.2017 г. был заключен Инвестиционный договор №37 «О выдаче инвестору свидетельство соответствия статусу организации, осуществляющей инвестиционную деятельность на территории Республики Ингушетия» предметом которого является предоставление Инвестору льгот, предусмотренными действующим законодательством (полное освобождение от налога на имущество, снижение на 13,5% в части отчисляемой в республиканский бюджет, налога на прибыл, снижение арендной платы за землю на 95%, снижение арендной платы за государственное имущество) при условии реализации Инвестором инвестиционного проекта «Организация предприятия по переработке твердых бытовых отходов и приравненных к ним промышленных отходов» с общим объемом инвестиции 45 237 167 руб. сроком реализации в период с 01.12.2016 г по 31.06.2017 г. (пункт 1.1. договора).

Договор вступает в законную силу с момента его подписания и действует до исполнения Сторонами принятых обязательств в полном объеме (пункт 3.1. договора).

Согласно пункту 3.2 Свидетельство соответствия статусу организации, осуществляющую инвестиционную деятельность на территории Республики Ингушетия действительно с 20.02.2017 года по 20.02.2020 г.

В соответствии с Инвестиционным договором №37 от 20.02.2017 г. Обществу выдано Свидетельство серии 06 №037 о присвоении Обществу статуса Инвестора, осуществляющего инвестиционную деятельность на территории Республики Ингушетия со сроком действия с 20.02.2017 г. по 20.02.2020 г.

Согласно абзацу 1 пункта 6 Положения о порядке выдачи инвесторам свидетельства соответствия статусу организации, осуществляющей инвестиционную деятельность на территории Республики Ингушетия, утвержденного постановлением Правительства Республики Ингушетия от 12.05.2003 г. №138 в договоре указывается точные сроки реализации соответствующего инвестиционного проекта и объема инвестиции.

Статьей 3.1 Закона Республики Ингушетия от 09.10.2012 г., действовавшего в период заключения инвестиционного договора №37 с Обществом, установлено, что инвесторы, арендующие земельные участки на территории Республики Ингушетия, имеющие Свидетельство соответствия статуса организации, осуществляющей инвестиционную деятельность на территории Республики Ингушетия, внесенные в реестр организаций, осуществляющих инвестиционную деятельность на территории Республики Ингушетия, и заключившие инвестиционный договор с Республикой Ингушетия, уплачивают на срок реализации инвестиционного проекта арендную плату, сниженную на 95% от размера арендной платы, установленной Правительством Республики Ингушетия за использование земельных участков, находящиеся в собственности Республики Ингушетия или государственная собственность которых не разграничена, в части средств, зачисляемых в бюджет Республики Ингушетия.

Как следует из пункта 1.1 Инвестиционного договора №37 от 20.02.2017 г. срок реализации инвестиционного проекта по «Организации предприятия по переработке твердых бытовых и приравненных к ним промышленных отходов» Сторонами был согласован на период с 01.12.2016 г. по 31.06.2017 г.

Вместе с тем, истцом заявлены требования о взыскании задолженности за пределами указанных Инвестиционным договором №37 сроков реализации проекта (с 01.12.2016 г. по 31.06.2017 г.) за период с 01.01.2019 г по 19.06.2020 г.

Кроме того по условиям данного Инвестиционного договора льготы по уплате арендных платежей и налогов Обществу были представлены при условии реализации проекта – внесения инвестиции в объеме 45 237 167 руб. и организации предприятия по переработке твердых бытовых и приравненных к ним промышленных отходов.

Доказательства исполнения своих обязательств, как инвестора Общество в материалы дела не представила.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в размере 158 488,00 руб. суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в связи с нарушением сроков внесения арендной платы за период с 01.01.1999 г по 19.06.2020 г. в размере 9 592,01 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку (пеню) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Из статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Расчет пени судом проверен и признан верным.

Ходатайство о снижении неустойки ответчиком не заявлено.

Учитывая, что факт просрочки внесения арендной платы установлен судом, требования истца в части взыскания пени в размере 9 592,01 руб. является правомерными и подлежат удовлетворению.

В части исковых требований о расторжении договора аренды суд руководствовался следующим.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него договором обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В направляемых уведомлениях Администрацией изложены требование о погашении задолженности по арендной плате и предупреждение о расторжении договора.

В соответствии с требованием части 2 статьи452 Гражданского кодекса Российской Федерации Администрацией принимались меры расторгнуть договор во внесудебном порядке.

В качестве доказательства получения ответчиком уведомлений и проекта Соглашения о расторжении, истец представил почтовые уведомления о вручении, из которых следует, что корреспонденция направлялась по адресу: <...> и получена представителем общества.

Данный адрес указан в договоре аренды № 55 от 28.09.2018 г.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Аналогичные положения закреплены в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении договоров аренды земельного участка на срок более пяти лет.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, закрепленных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 8 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 4.1.1 договора установлено, что в случае не внесении арендатором арендной платы более чем за 6 месяцев арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора.

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что Общество более девыти лет не вносит арендные платежи, несмотря на неоднократные требования арендодателя и предоставления срока для устранения данного нарушения, предусмотренного договором аренды обязательства, что расценивается судом как существенное нарушение договора аренды.

В нарушение требований статьи 65 Кодекса ответчик не представил доказательства погашения долга, а также осуществления действий по устранению допущенных нарушений в разумный срок.

При названных обстоятельствах, суд приходит к выводу о нарушении Обществом обязательств по договору, а именно по внесению арендных платежей в оговоренном порядке.

Установив, что ответчик на протяжении длительного времени (более 9 лет) общество не производило оплату арендных платежей, суд признает указанные нарушения существенными на основании пункта 9 статьи 22 и статьи 46 Земельного кодекса, и с учетом положений статей 450, 619 Гражданского кодекса и приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от 18.06.2014 г. № 53 подлежит расторжению, а задолженность по арендной плате и пени взысканию в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Экосистема» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 362 850 руб. и пени в размере 9 592,01 руб.

Взыскать Общества с ограниченной ответственностью «Экосистема» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 10 449 рублей.

Расторгнуть договор аренды государственного имущества № 55 от 28.09.2018 года, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Экосистема» (арендатор).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Экосистема» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в течение 30 дней, с даты вступления решения в законную, силу освободить и передать Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ОГРН <***>, ИНН <***>) недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Ингушетия, г. Карабулак, Промзона, а имененно: Нежилое здание (Производственный корпус), этажность – 1, кадастровый номер 06:03:0000001:5190, общая площадь 1264,2 кв.м.; Нежилое здание (насосная), этажность-1, кадастровый номер 06:03:0000001:5191, общая площадь 83,3 кв. м.; Нежилое здание (Административно бытовой корпус), этажность- 1, кадастровый номер 06:03:0000001:5192, общая площадь 386,9 кв. м.; Нежилое здание (зарядная, этажность – 1, кадастровый номер 06:03:0000001:5193, общая площадь 152,2 кв. м.; Нежилое здание (контрольно-пропускной пункт), этажность – 1, , кадастровый номер 06:03:0000001:5194, общая площадь 6,4 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 06:03:0000001:5032 общей площадью 9985 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного строительства – для строительства завода по утилизации твердых бытовых отходов, расположенный по адресу: РИ, г. Карабулак, северо-восточная часть.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда является основанием для изменений в сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в Шестнадцатый арбитражный суд в течение месяца после принятия решения (изготовления в полном объеме).

Кассационная жалоба может быть подана в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев при условии, что решение суда первой инстанции было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы на решение суда первой инстанции подаются через Арбитражный суд Республики Ингушетия.

Судья Х.А. Тутаев