Решение от 3 мая 2018 г. по делу № А05-1822/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-1822/2018
г. Архангельск
04 мая 2018 года



Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2018 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Меньшиковой  И.А., рассмотрев в судебном заседании (протокол вела секретарь судебного заседания Дементьева А.А.) дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вариант-Инвест» (ОГРН <***>; <...>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; <...>) о признании незаконным решения,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОРГН 1092901006725; <...>)

при участии в заседании представителей заявителя ФИО1 (директор), ФИО2 (доверенность от 28.10.2017), представителя ответчика ФИО3 (доверенность от 28.11.2017),

установил:

заявитель (далее также – общество) обратился в арбитражный суд с требованием о признании незаконным решения ответчика от 7 декабря 2017 года № 29/17-37832 об отказе в учёте изменений объекта недвижимости – земельного участка. Просит обязать ответчика осуществить государственный кадастровый учёт изменений земельного участка с кадастровым номером 29:28:112207:2081 в связи с изменением вида разрешённого использования на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Заявление обосновано следующим. Органы местного самоуправления при наличии утверждённых правил землепользования и застройки не уполномочены принимать решения об изменении вида разрешённого использования земельных участков. Смена вида разрешённого использования земельного участка необходима для целей строительства многоквартирного жилого дома на месте нежилого хозяйственного корпуса. Решение ответчика препятствует реализации процедур, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома.

Ответчик (далее также – Управление Росреестра) с заявлением не согласился. Ни собственник земельного участка, ни орган местного самоуправления не принимали решение об изменении вида разрешённого использования спорного участка. Арендатор вправе использовать земельный участок по тому назначению, которое указано в договоре аренды, и которое конкретизирует виды разрешённого использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Изменение вида использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Спорный участок предоставлен арендатору для эксплуатации нежилого здания, а не для строительства.

Третье лицо (далее также - МТУ Росимущества) отзыва на заявление не представило.

В судебном заседании представители заявителя настаивали на удовлетворении своего требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявления.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, извещённого о судебном заседании.

Исследовав доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

30 мая 2016 года МТУ Росимущества (арендодатель) и ФИО2 заключили договор № 466/23 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 29:28:112207:2081 площадью 1914 кв. м, расположенный по адресу Архангельская обл., <...>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для нежилого дома. Срок аренды по 29 мая 2065 года. На земельном участке расположен хозяйственный корпус с кадастровым номером 29:28:112207:81.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок на основании распоряжения МТУ Росимущества от 27.01.2015 № 24-р зарегистрировано 11.02.2015.

В связи переходом права собственности на хозяйственный корпус с кадастровым номером 29:28:112207:81 от ФИО2 к ООО «Вариант-Инвест» 15 декабря 2016 года между арендодателем земельного участка и ООО «Вариант-Инвест» заключено дополнительное соглашение № 1 о смене арендатора по договору аренды. Новым арендатором земельного участка с кадастровым номером 29:28:112207:2081 является ООО «Вариант-Инвест».

15 марта 2017 года ООО «Вариант-Инвест» обратилось в администрацию МО «Северодвинск» с заявлением об изменении вида разрешённого использования земельного участка.

27 марта 2017 года администрация МО «Северодвинск» разъяснила ООО «Вариант-Инвест», что в связи с наличием утверждённых Решением городского Совета депутатов Северодвинска от 31.10.2007 № 147 Правил землепользования и застройки (I раздел - город Северодвинск) правообладателям земельных участков, расположенных на территории г. Северодвинска, предоставляется возможность выбора одного или нескольких видов разрешённого использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом разрешённых видов использования соответствующей территориальной зоны.

7 февраля 2017 года ООО «Вариант-Инвест» обратилось к арендодателю с заявлением об изменении вида разрешённого использования земельного участка с «для нежилого дома (зона ДЖРЯ)» на «здания жилые многоквартирные в 5-9 этажей».

9 марта 2017 года МТУ Росимущества разъяснило обществу, что как лицо, обладающее земельным участком на праве аренды, оно вправе самостоятельно обратиться в уполномоченный государственный орган с заявлением об учёте изменений земельного участка.

29 ноября 2017 года общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости в части вида разрешённого использования земельного участка с «для нежилого дома (зона ДЖРЯ)» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Решением Управления Росреестра от 7  декабря 2017 года № 29/17-37832 обществу отказано в учёте изменений объекта недвижимости.

Считая оспариваемый отказ незаконным и нарушающим права общества в сфере предпринимательской деятельности, оно обратилось в арбитражный суд.

Заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания судом  решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным необходимы два условия: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Государственный кадастровый учёт недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении разрешённого использования земельного участка (пункт 2).

В пункте 8 Правил предоставления документов, направляемых или предоставляемых в соответствии с частями 1, 3 - 13, 15 статьи 32 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учёта, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2015 № 1532, сказано, что в случае установления или изменения вида разрешённого использования земельного участка орган местного самоуправления направляет в орган регистрации прав документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении об определении (изменении) вида разрешённого использования (с указанием кадастрового номера земельного участка и вида разрешённого использования).

Согласно статье 33 Закона № 218-ФЗ, в случае, если указанные в частях 1, 5, 7 - 9, 12, 13 статьи 32 сведения не внесены в Единый государственный реестр недвижимости в сроки, установленные статьёй 34, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учёт и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Орган регистрации прав в течение трёх рабочих дней со дня получения заявления самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления. Органы государственной власти и органы местного самоуправления направляют в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) в соответствии со статьёй 32.

Получив от общества заявление о государственном кадастровом учёте изменений упомянутого земельного участка, ответчик сделал запрос в МТУ Росимущества и администрацию МО «Северодвинск». Получил ответ о том, что эти органы  не принимали решения об изменении вида разрешённого использования земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявления общества, ответчик руководствовался частью 4 статьи 33 Закона № 218-ФЗ, согласно которой, орган  регистрации прав отказывает во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица, если органы государственной власти и органы местного самоуправления уведомляют об отсутствии документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Заявитель не назвал норму Закона № 218-ФЗ, которую, по его мнению, нарушил ответчик.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 12919/11, правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства предоставляется возможность выбора основного вида разрешённого использования из предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны в качестве основных видов разрешённого использования, а также право использования земельного участка наряду с основным видом использования по любому из вспомогательных видов. При этом фактическое использование земельного участка должно совпадать с выбранным видом основного использования земельного участка.

Для находящегося в аренде у общества земельного участка определён вид разрешённого использования для нежилого дома.

Из статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков (например, арендаторы), осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьёй 40 Кодекса, в частности, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В пункте 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации сказано, что основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3 статьи 37).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предмет договора является существенным условием договора. Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не установлено Кодексом, другими законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 5.2.2 договора аренды, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием. Поскольку изменение вида разрешённого использования земельного участка означает изменение характеристик земельного участка, такое изменение договора возможно только по соглашению сторон.

В силу части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Согласно статье 615 Гражданского кодекса, арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от  11.12.2017 № 307-ЭС17-17804 по делу № А66-3870/2016 изложена правовая позиция, согласно которой, поскольку изменение вида разрешённого использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды, влечёт изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, положения земельного и градостроительного законодательства в части вида разрешённого использования земельного участка должны применяться в совокупности с нормами Гражданского кодекса, которые не предусматривают безусловного права арендатора изменить договор в одностороннем порядке без учёта воли арендодателя и собственника земельного участка.

Заявитель сообщил суду, что с предложением об изменении условий договора к арендодателю не обращался потому, что использует спорный земельный участок в соответствии с предусмотренным договором видом разрешённого использования.

Суд не усматривает в оспариваемом отказе нарушения прав заявителя. Заявитель считает, что отказ в учёте изменений объекта недвижимости препятствует реализации процедур, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома. Однако спорный земельный участок предоставлен заявителю в аренду для нежилого дома - хозяйственного корпуса. В обязанности арендатора, согласно договору, входит использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием. При таких обстоятельствах нет оснований считать, что отказ ответчика учесть в ЕГРН иной вид разрешённого использования, нежели предусмотренный договором аренды, нарушает права заявителя.

Оснований для признания оспариваемого решения незаконным нет.

Руководствуясь статьёй 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд                            

РЕШИЛ:

отказать обществу с ограниченной ответственностью «Вариант-Инвест» в признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 7 декабря 2017 года № 29/17-37832 об отказе в учёте изменений объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 29:28:112207:2081, поскольку решение не противоречит  Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости».

         Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                                                     И. А. Меньшикова