Решение от 28 февраля 2024 г. по делу № А68-8858/2023

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>, http://www.tula.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

город Тула Дело № А68-8858/2023

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2024 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Морозовой Г.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску (с учетом уточнения) общества с ограниченной ответственностью «Сенс-М» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании пункта 2.2 договора аренды земельного участка от 11.08.2022 № 71/08-03032/0-22 недействительным в части даты распространения отношений возникших между сторонами договора; обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 71/08-03-032/0-22 от 11.08.2022, при участии в заседании: представителя истца – ФИО2 по доверенности от 01.07.2023, от ответчика – не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сенс-М» (также – истец) обратилось в арбитражный суд с иском (с учетом уточнения) к межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (также – ответчик, МТУ Росимущества) о признании пункта 2.2 договора аренды земельного участка от 11.08.2022 № 71/08-03032/0-22, заключенного между ООО «Сенс-М» (арендатор) и МТУ Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской области (арендодатель) на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0130003:603, недействительным в части даты распространения отношений возникших между сторонами договора, установив в пункте 2.2, что действия договора распространить на отношения, возникшие между сторонами с 11 августа 2022 года; обязании МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях в месячный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «СЕНС-М» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 71/08-03-032/0-22 от 11.08.2022, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Действия настоящего договора распространяются на отношения возникшие между сторонами с 11.08.2022. Данное условие согласовано сторонами.».

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление; в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Как следует из материалов дела, 11.08.2022 между ООО «Сенс-М» (арендатор) и МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях (арендодатель) заключен договор № 71/08-03-032/0-22 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, расположенного на территории города Рязани с кадастровым номером 62:29:0130003:603 площадью 5 226 кв. м, местоположение: <...> (Октябрьский округ), с видом разрешенного использования: для обслуживания производственных зданий и сооружений, находящийся в собственности Российской Федерации (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 9 лет.

Пунктом 2.2 договора установлено, что действие настоящего договора распространить на отношения, возникшие между сторонами с 11.06.2021 по 10.06.2030. Данное условие согласовано сторонами.

В соответствии с пунктом 3.2 договора годовой размер арендной платы за пользование участком определяется в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ», как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы в соответствии с отчетом № 4268/22, дата составления отчета 17.06.2022 об оценочной стоимости арендной платы недвижимого имущества составляет 354 166,02 рублей в год или 88 541,50 рублей в квартал, в 4 квартале арендная плата составляет 88 541,52 рублей.

Внесение первого арендного платежа производится арендатором в течение 30 дней со дня подписания договора с учетом начисления арендной платы с момента, определенного в соответствии с п.2.2 договора (пункт 3.3 договора).

Истец, не согласившись с условиями пункта 2.2 договора, обратился в суд с требованиями об обязании в месячный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с ООО «Сеанс-М» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 71/08-03-032/0-22 от 11.08.2022, изложив пункт 2.2. договора в следующей редакции: «действия настоящего договора распространяются на отношения возникшие между сторонами с 11.08.2022. Данное условие согласовано сторонами. Задолженность по арендным платежам в размере 413 084 руб. 41 коп. считать недействительной».

В обоснование своих требований истец указывал, что ответчик по умолчанию определил, что отношения между сторонами возникли с 11.06.2021, чем истец не согласен, т.к. отношения по аренде земельного участка возникли между истцом и ответчиком с 11.08.2022.

Основанием для заключения указанного договора аренды земельного участка является Распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду от 12.05.2022 № 207-Р, в котором не определена дата заключения договора и период возникновения аренды земельного участка.

Истец считает, что ответчик незаконно возложил на него обязанность об оплате арендных платежей за период предшествующий заключению договора, поскольку оценка стоимости аренды земельного участка за период с 2021г. до момента подписания договора аренды ответчиком не проводилась, а арендная плата за 2021 г составляет стоимость аренды за 2022 г.

Истец производит оплату аренды земельного участка в той части, с которой он согласен, т.е. с даты заключения договора аренды - 11.08.2022, что подтверждается платежными поручениями.

Ввиду не согласия с пунктом 2.2 указанного договора аренды в рамках досудебного спора истец обратился с заявлением к ответчику о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 71/08-03-032/0-22 от 11.08.2022.

Однако в ответ, истец получил отказ, ссылаясь на то, что МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях не находит оснований для внесения изменений в пункт 2.2 договора.

Не согласившись с суммой задолженности и сроками арендных платежей за период предшествующий заключению договора аренды (с 11.06.2021 до 11.08.2022), ООО «Сенс-М» повторно обратилось с заявлением к ответчику о заключении дополнительного соглашения на условиях изменения даты арендных платежей или предоставлении рассрочки задолженности сроком на 7 лет без применения пеней.

На повторное обращение в адрес ответчика, истец получил отказ в заключении дополнительного соглашения с требованием ответчика оплатить задолженность в размер 413 084,41 рублей.

В рамках досудебного мирного урегулирования спора, истец направил в адрес ответчика проект мирового соглашения (исх.151 от 10.07.2023), в котором просит изменить п.2.2. указанного договора аренды, изложив в следующей редакции: «Действия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 11.08.2022. Данное условие согласовано сторонами. Задолженность по арендным платежам в размере 413 084,41 (четыреста тринадцать тысяч) рублей 41 копейку считать недействительной».

То есть истец делал все возможное в рамках досудебного спора, чтобы решить вопрос мирным путем, однако ответчик не принял не одного предложения истца.

В связи с несогласием с пунктом 2.2 договора аренды, а также в связи с отказом ответчика в заключении дополнительного соглашения к договору, истец обратился в суд.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил признать пункт 2.2 договора аренды земельного участка от 11.08.2022 № 71/08-03032/0-22, заключенного между ООО «Сенс-М» (арендатор) и МТУ Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской области (арендодатель) на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0130003:603, недействительным в части даты распространения отношений возникших между сторонами договора, установив в пункте 2.2, что действия договора распространить на отношения, возникшие между сторонами с 11 августа 2022 года; обязать МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях в месячный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «СЕНС-М» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 71/08-03-032/0-22 от 11.08.2022, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Действия настоящего договора распространяются на отношения возникшие между сторонами с 11.08.2022. Данное условие согласовано сторонами.».

Уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В обоснование исковых требований о признании недействительным пункта 2.2 договора аренды земельного участка от 11.08.2022 № 71/08-03032/0-22, заключенного между ООО «Сенс-М» (арендатор) и МТУ Росимущества, в части даты распространения отношений возникших между сторонами договора, установив в пункте 2.2, что действия договора распространить на отношения, возникшие между сторонами с 11 августа 2022 года, истец указывает, что ответчик незаконно возложил на него обязанность об оплате арендных платежей за период предшествующий заключению договора, поскольку оценка стоимости аренды земельного участка за период с 2021г. до момента подписания договора аренды ответчиком не проводилась, а арендная плата за 2021 г составляет стоимость аренды за 2022 г.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Судом из материалов дела установлено, что в соответствии с пунктом 1 раздела 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом (далее - Положение), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Агентство) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти).

В силу пункта 4 Положения Агентство осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы и подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

В свою очередь, МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, являющееся территориальным органом Агентства, организует свою деятельность на основании Положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, утвержденного приказом Росимущества от 23.06.2023 № 131.

Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0130003:603, общей площадью 5226 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для обслуживания производственных зданий и сооружений, находится по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности Российской Федерации, дата регистрации права собственности 11.06.2021, номер государственной регистрации права 62:29:0130003:603-62/048/2021-1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На земельном участке расположен объект недвижимости - здание с кадастровым номером 62:29:0130003:620, общей площадью 2328,8 кв. м, назначение - нежилое, наименование - объект цех КИПиА и телефонной цифровой АТС, принадлежащий на праве собственности истцу, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, рассмотрев заявления ООО «Сенс-М» о предоставлении земельного участка без проведения торгов от 28.03.2022, от 25.04.2022, было принято распоряжение от 12.05.2022 № 207-р «О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «СЕНС-М» земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130003:603».

Во исполнение указанного распоряжения, письмом МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях от 12.08.2022 № 71-АС/7550 в адрес истца для подписания был направлен проект договора аренды от 11.08.2022 № 71/08-03-032/0-22.

11.08.2022 между ООО «Сенс-М» (арендатор) и МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях (арендодатель) заключен договор № 71/08-03-032/0-22 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, расположенного на территории города Рязани с кадастровым номером 62:29:0130003:603.

30.09.2022 была осуществлена государственная регистрация данного договора.

В этой связи, суд соглашается с доводом ответчика о том, что истец ознакомился и согласился с условиями договора путем его подписания.

При этом, ответчик указывает, что до 30.09.2022 в адрес ответчика со стороны истца возражений относительно существенных условий заключаемого договора не поступало, протокол разногласий к договору не направлялся.

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Существенные условия договора аренды, такие как условие об объекте аренды, размере арендной платы сторонами согласованы, договор аренды нежилого помещения от 11.08.2022 № 71/08-03-032/0-22 в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно, правовой позиции ВАС РФ, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.08.2005 № 1928/05 по делу № А40-36270/04-25-140, по смыслу пункт 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно, если между сторонами фактически существовали отношения.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли, находящейся в государственной собственности, является платным.

Согласно статье 388 Налогового кодека РФ (далее - НК РФ) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, истец не признается плательщиком земельного налога, за пользование федеральными участками подлежит начислению арендная плата.

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Согласно пункт 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

В силу статьи 35, 65 ЗК РФ истец должен был знать об обязанности вносить плату за землю (и, соответственно, о неосновательном обогащении) с момента приобретения в собственность объекта недвижимости (23.03.2020), поскольку, используя данный объект недвижимости, не мог не знать о неправомерности использования федеральных земельных участков без осуществления платы.

Пунктом 2.2 договора установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие между сторонами с 11.06.2021 по 10.06.2030, а также указывает, что данное условие согласовано сторонами.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1.3 договора участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором с момента издания распоряжения МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях от 12.05.2022 № 207-р, при этом оформление акта приема-передачи не требуется.

Как указывает ответчик, срок аренды исчислен с даты осуществления государственной регистрации права федеральной собственности на земельный участок, который используется ООО «Сенс-М» для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 62:29:0130003:620.

С учетом изложенного, истец обязан вносить плату за фактическое пользование земельным участком; доказательств того, что истец с 11.06.2021 не использовал земельный участок или использовал меньшей площадью в материалы дела не представлено.

Годовой размер арендной платы за пользование земельного участка определен в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы в соответствии с отчетом ООО «Аналитик Центр» № 4268/22, дата составления отчета 17.06.2022, дата оценки – 31 мая 2022 года, об оценке рыночной стоимости арендной платы недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 62:29:0130003:603, общей площадью 5226 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания производственных зданий и сооружений, местоположением: <...> (Октябрьский округ) составляет 354166,02 руб. в год или 88541,50 руб. в месяц, в декабре арендная плата составляет 88541,52 руб.

Истцом не опровергнут расчет размера арендной платы, приведенный в отчете ООО «Аналитик Центр» № 4268/22.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о признании недействительным дополнительного соглашения № 1 от 01.07.2021 к договору аренды от 21.09.2020 № 21-09/20АЗ.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сенс-М» отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.


Судья Г.Ю. Морозова