Решение от 9 августа 2021 г. по делу № А82-999/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-999/2021
г. Ярославль
09 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 09 августа 2021 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коуровой Я.С., помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Алькор" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Городскому поселению Пречистое Ярославской области в лице Администрации городского поселения Пречистое Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "АрхиТехГео" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Государственное предприятие Ярославской области "Северный водоканал" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Акционерное общество "Газпром газораспределение Ярославль" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 9 от 14.08.2020 и взыскании 3304963,82 руб.,

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 11.05.2021;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 01.02.2021;

от третьих лиц – не явились;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Алькор" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Городскому поселению Пречистое Ярославской области в лице Администрации городского поселения Пречистое Ярославской области о расторжении договора аренды земельного участка № 9 от 14.08.2020, о взыскании уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка № 9 от 14.08.2020 в размере 2359963,82 руб., убытков в размере 115000,00 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.08.2020 по 25.01.2021 в размере 41398,73 руб., продолжении начисления процентов с 26.01.2021 по день фактической оплаты долга. Также истцом заявлено требование о возмещении расходов по оплате государственной пошлины в размере 41582,00 руб. и расходов на оплату услуг представителя в размере 50000,00 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "АрхиТехГео", Государственное предприятие Ярославской области "Северный водоканал", Акционерное общество "Газпром газораспределение Ярославль".

Представитель истца в судебном заседании до перерыва поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании до перерыва требования не признал, представил дополнительные документы в обоснование своих возражений.

После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон в судебном заседании до перерыва, суд установил следующее.

По результатам аукциона 214.08.2020 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор № 9 аренды земельного участка, предметом которого является земельный участок площадью 1375 кв.м. с кадастровым номером 76:10:110101:13065, расположенный по адресу: <...> земельный участок 103, с разрешенным использованием: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Участок предоставлен в аренду для строительства, на срок с 14.08.2020 по 13.04.2023.

Согласно пункту 1.3. договора на участке отсутствует объекты движимого и недвижимого имущества.

В пункте 1.4. договора указано одно обременение земельного участка – охранная зона ВЛ 0,4 кВ № 2 ТП 401 (Микрорайон).

Ежегодный размер арендной платы, согласно пункту 3.2. договора, составил 2359963,82 рублей. Ежегодный платеж уплачен истцом.

Участок передан истцу по акту приема-передачи 14.08.2020.

27 августа 2020 года между истцом и ООО «АрхиТехГео» заключен договор б/н на выполнение инженерных изысканий, предметом которого являлись инженерно-геодезические, инженерно-геологические и инженерно-экологические изыскания с целью строительства многоквартирного 4-этажного жилого дома на указанном земельном участке.

Стоимость работ по договору составила 115000,00 рублей (пункт 2.1. договора).

Письмом от 11.12.2020 ООО «АрхиТехГео» уведомило истца о том, что по земельном участку (в проектируемом месте размещения объекта) проходит сеть газопровода низкого давления диаметром 90мм.

К письму прилагалась схема расположения земельного участка, отражающая границы земельного участка, а также проходящие через него сети газоснабжения и водоснабжения.

29 декабря 2020 года истец обратился а Администрацию городского поселения с претензией, в которой, сославшись на выявленное обременение земельного участка сетью газоснабжения, не указанное в аукционной документации и договоре аренды, предложил расторгнуть договор, возвратить уплаченную арендную плату, а также возместить причиненные убытки.

Требуя расторгнуть договора в судебном порядке, истец ссылается на факт расположения в границах земельного участка сети газопровода и водопровода, о существовании которых истец не знал и не мог знать при заключении договора аренды. При этом истец указывает, что наличие данных сетей на земельном участке делает невозможным использование 60% площади земельного участка (максимальный процент застройки согласно ГПЗУ) для строительства многоквартирного дома, либо требует дополнительных расходов на согласование и вынос данных сетей, в связи с чем истец как застройщик в значительном мере лишается того, на что рассчитывал при заключении договора. Также истец указывает, что с момента получения претензии в декабре 2020 года ответчик не предпринял каких-либо мер для приведения земельного участка в состояние, соответствующее условиям заключенного договора.

Ответчик, возражая против иска, не оспаривает факт расположения в границах земельного участка сетей газопровода и водопровода, однако указывает, что об их наличии при проведении аукциона и заключении договора аренды не знал и не мог знать, поскольку сами сети на поверхности земельного участка не обозначены, в ЕГРН записи о соответствующем обременении земельного участка отсутствуют. При этом ответчик полагает, что земельный участок можно использовать для строительства многоквартирного жилого дома и без выноса указанных сетей за границы земельного участка, в подтверждение чего представил «Заключение ИП ФИО4 по результатам разработки технологического решения возможных вариантов размещения многоквартирного жилого дома на территории земельного участка с кадастровым номером 76:10:110101:13065». Также ответчик указывает, что сети газоснабжения и водоснабжения могут быть вынесены с территории земельного участка, о чем представил переписку с собственниками сетей.

Третье лицо АО "Газпром газораспределение Ярославль" в заявлении от 21.06.2021 сообщило, что 26.02.2021 Администрациягородского поселения Пречистое обратилась с заявлением о согласованиивозможности предоставления в аренду (собственность) земельного участка скадастровым номером 76:10:110101:13065, на что АО «Газпром газораспределение Ярославль» 02.03.2021 сообщило, что по данному земельному участку проходитстальной подземный газопровод низкого давления и в случае производстваработ вблизи охранной зоны газопровода необходимо получить письменноеразрешение.

Третье лицо ГП ЯО "Северный водоканал" отзыв на иск не представило, однако в письмом от 20.05.2021 № 238 в адрес ответчика сообщило, что проходящий через земельный участок водопровод находится в собственности Ярославской области, передан третьему лицу в хозяйственное ведение, в случае осуществления на земельном участке строительства требуется выполнить вынос существующих сетей.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи).

Согласно пункту 2.4. статьи 46 Земельного кодекса РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

Из материалов дела следует, что истцу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 76:10:110101:13065, предназначенный для строительства многоквартирного жилого дома, с максимальным процентом застройки 60%.

При заключении договора арендатор поставлен в известность об одном обременении (ограничении) земельного участка – его частичном расположении в охранной зоне линии электропередач.

После заключения договора истцом установлено, что по земельному участку проходят линии газо- и водоснабжения, принадлежащие третьим лицам.

Факт того, что наличие на земельном участке газопровода и водопровода препятствует его использованию в полном (допустимом) объеме для строительства, ответчиком не оспаривается. В частности, в Заключении от 16.07.2021, выполненном ИП ФИО4 по заданию ответчика, предложен вариант строительства на земельном участке одноподъездного жилого дома, при котором более половины площади земельного участка, с учетом охранных зон газо- и водопровода, застройке не подлежит.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как указано в статье 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В рассматриваемом случае истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды в декабре 2020 года, непосредственно после обнаружения на земельном участке инженерных сетей.

При этом следует отметить, что и на момент рассмотрения спора судом ответчик не предпринял каких-либо мер для приведения земельного участка в соответствие с условиями заключенного договора, в том числе ответчиком не получены согласия владельцев газопровода и водопровода на вынос данных сетей за территорию земельного участка, не определена (не согласована) стоимость таких работ.

Таким образом, ответчик не предпринял мер, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса РФ, по устранению недостатков имущества, что позволяло бы ему возражать против требования арендатора о расторжении договора.

Довод ответчика о том, что он не знал о существовании на земельном участке сетей, по мнению суда, не имеет правового значения для рассматриваемого дела.

Как указано в статье 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из материалов дела не следует, что факт расположения в границах земельного участка сетей газо-и водоснабжения мог быть установлен арендатором без специальных инженерно-геодезических изысканий, проведение которых возможно не ранее передачи земельного участка в аренду.

В то же время, ответчик не был лишен возможности провести такие изыскания до проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводом истца о наличии у переданного в аренду земельного участка существенных скрытых недостатков, препятствующих использованию земельного участка по назначению и в объеме, допускаемых договором аренды, что является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм в совокупности со статьей 614 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, невозможность использования земельного участка для целей строительства является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей, а в случае их уплаты - основанием для их возврата. По общему правилу, правовым основанием возврата в данном случае будут нормы о взыскании убытков.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 этого кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2).

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2004 N 3771/04, если правоотношения сторон урегулированы нормами обязательственного права, требования о применении положений законодательства о неосновательном обогащении неправомерны.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Из материалов дела следует, что истцом понесены убытки в виде внесенной арендной платы в сумме 235996382 рублей, что не оспаривается ответчиком, и в виде оплаты инженерно-геологических и иных изысканий в сумме 115000,00 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 28.08.2020 № 235 на сумму 46000,00 рублей, от 15.12.2020 № 373 на сумму 69000,00 рублей.

В указанной части исковые требования также подлежат удовлетворению.

При этом проценты за пользование чужими денежными средствами представляют собой форму ответственности за нарушение денежного обязательства. Убытки также являются формой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обязательства.

Следовательно, на сумму убытков проценты не начисляются, на что, в частности, указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.10.2002 N 6381/02, от 18.03.2003 N 10360/02 и от 22.05.2007 N 420/07.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Факт несения расходов в сумме 50000,00 рублей истец подтверждает соглашением от 22.01.2021 № 2-гр 2021, заключенным с адвокатом Ушковым С.В., платежным поручением от 26.01.2021 № 12 на сумму 50000,00 рублей.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 сформулирована правовая позиция, согласно которой в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 постановления).

Согласно Инструкции о порядке определения размера гонорара при заключении адвокатами палата соглашения об оказании юридической помощи, утвержденной Советом Адвокатской Палаты Ярославской области от 03.10.2013, стоимость услуг адвоката при их оказании юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям составляет: составление несложных правовых документов – не менее 5000,00 рублей, представление интересов в суде - не менее 10000,00 рублей в день.

Из указанных документов следует, что истцу оказаны услуги по составлению рассматриваемого искового заявления, участию в двух судебных заседаниях.

Учитывая изложенное выше, объем оказанных услуг, сложность дела, количество договоров, из которых вытекают рассматриваемые исковые требования, суд полагает, что расходы истца на оплату юридических услуг подлежат возмещению в сумме 39344,00 рублей (пропорционально размеру удовлетворенных требований от суммы 40000,00 рублей).

Расходы истца на оплату госпошлины подлежат возмещению ответчиком в соответствии со статьей 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор от 14.08.2020 № 9 аренды земельного участка.

Взыскать с Городского поселения Пречистое Ярославской области в лице Администрации городского поселения Пречистое Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Алькор" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 2474963,82 рублей убытков, 40997,00 рублей в возмещение расходов на плату госпошлины, 39344,00 рублей в возмещение расходов на оплату юридических услуг. Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.