Решение от 28 декабря 2022 г. по делу № А63-9333/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-9333/2019
г. Ставрополь
28 декабря 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 28 декабря 2022 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Сиротина И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Медея», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Медея», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к администрации г.Ставрополя, г.Ставрополь,

комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

комитету градостроительства администрации города Ставрополя,

о признании права собственности на нежилое здание,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь,

ФИО2, Республика Дагестан, г. Махачкала,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Медея» - ФИО3 по доверенности от 19.01.2022, от ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 20.01.2022 и ФИО5 по доверенности от 12.01.2022, от администрации г.Ставрополя – ФИО6 по доверенности от 21.01.2022 (до перерыва), ФИО7 по доверенности от 21.01.2022 (после перерыва), от комитета градостроительства администрации г.Ставрополя – ФИО8 по доверенности от 06.09.2022 (после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***> (далее – КУМИ г.Ставрополя) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Медея», г. Ставрополь, ОГРН <***>, третье лицо: ФИО2, Республика Дагестан, г. Махачкала, об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:000000:3162, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов (дело № А63-9333/2019).

Общество с ограниченной ответственностью «Медея», г. Ставрополь, ОГРН <***>, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации г.Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, комитету градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь ОГРН <***>, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ФИО2, Республика Дагестан, город Махачкала, о признании права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 26:12:010507:1832, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010507:216, по адресу <...> (далее – спорный объект, здание) (дело № А63-11755/2022).

Определением от 23.08.2022 судом объединены в одно производство арбитражные дела № А63-9333/2019 и № А63-11755/2022 для их совместного рассмотрения, присвоен общий номер А63-9333/2019.

Определением от 21.11.2022 судебное заседание отложено на 07.12.2022.

В судебном заседании представитель ООО «Медея» поддержал заявленные требования, возражал против удовлетворения заявленных требований КУМИ г.Ставрополя.

Представитель ФИО2 возражал против удовлетворения требований КУМИ г.Ставрополя, поддержал заявленные требования ООО «Медея».

Представитель администрации г.Ставрополя поддержал заявленные требования КУМИ г.Ставрополя, возражал против удовлетворения заявленных требований ООО «Медея».

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14.12.2022 до 11 часов 10 минут.

После перерыва 14.12.2022 судебное заседание было продолжено.

К судебному заседанию от ООО «СтавЭкспертГрупп» поступило заключение эксперта от 13.12.2022 № 223-01-2022.

В судебном заседании представители ООО «Медея» и ФИО2 пояснили, что не знакомы с поступившим заключением эксперта.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 21.12.2022 до 16 часов 00 минут для возможности лицам, участвующим в деле, ознакомиться с заключением эксперта.

После перерыва 21.12.2022 судебное заседание было продолжено.

Представитель администрации г.Ставрополя поддержал заявленные требования КУМИ г.Ставрополя, возражал против требований ООО «Медея», заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений по экспертному заключению.

Представитель ООО «Медея» поддержал свои заявленные требования, возражал против удовлетворения заявленных требований КУМИ г.Ставрополя, возражал против удовлетворения ходатайства представителя администрации г.Ставрополя о вызове в судебное заседание эксперта.

Представитель ФИО2 возражал против удовлетворения заявленных требований КУМИ г.Ставрополя, поддержал заявленные требования ООО «Медея», возражал против удовлетворения ходатайства представителя администрации г.Ставрополя о вызове в судебное заседание эксперта.

Представитель комитета градостроительства администрации г.Ставрополя поддержал заявленные требования КУМИ г.Ставрополя, возражал против удовлетворения заявленных требований ООО «Медея», поддержал ходатайство представителя администрации г.Ставрополя о вызове эксперта.

От КУМИ г.Ставрополя поступило ходатайство, согласно которого КУМИ г.Ставрополя просило рассмотреть настоящее дело в отсутствие своего представителя и удовлетворить заявленные требования КУМИ г.Ставрополя, в удовлетворении требований, заявленных ООО «Медея», отказать.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства представителя администрации г.Ставрополя о вызове эксперта в судебное заседание, поскольку представителем администрации не поставлены вопросы, по которым эксперт должен дать пояснения и как ответы на вопросы могут повлиять на рассмотрение дела с учетом того, что в заключении эксперта от 13.12.2022 № 223-01-2022 даны ответы на все поставленные судом вопросы.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд признает исковые требования КУМИ г.Ставрополя необоснованными и не подлежащими удовлетворению, а исковые требования ООО «Медея», заявленные к администрации г.Ставрополя, подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 03.09.2007 ООО «Медея» приобрело в собственность по договору купли-продажи объект недвижимости незавершенного строительством - станцию технического обслуживания автомобилей с гостиницей, площадью 239,80 кв. м, 9 % готовности, с кадастровым номером-26:12:010507:0092:32457/192:1000/А, что подтверждается записью о регистрации права собственности от 04.09.2007 №26-26-12/066/2007-448.

Постановлением главы г. Ставрополя № 613 от 28.02.2008 был изменен вид разрешенного строительства земельного участка по проспекту Кулакова 17-д в квартале 520, предоставленного для проектирования и строительства станции технического обслуживания и гостиницы на использование под гостиницу с магазином, а также был предоставлен ООО «Медея» в аренду земельный участок сроком на 3 года площадью 310 кв.м. для проектирования и реконструкции станции технического обслуживания автомобилей и гостиницы (литер А – незавершенный строительством объект) под гостиницу с магазином по проспекту Кулакова, 17-д в квартале 520.

03 октября 2008 года между администрацией г. Ставрополя в лице КУМИ г. Ставрополя и ООО «Медея» был заключен договор № 6842 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216, сроком на 3 года, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 15.12.2008 № 26-26-121114/2008-503, согласно которого арендодатель в соответствии с постановлением главы г.Ставрополя от 28.02.2008 № 613 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № 26:12:010507:216 площадью 310 кв.м. для проектирования и реконструкции станции технического обслуживания автомобилей и гостиницы (Литер А – незавершенный строительством объект) под гостиницу с магазином.

09 июля 2009 года был утвержден градостроительный план указанного земельного участка.

22 октября 2009 года комитетом градостроительства администрации города Ставрополя ООО «Медея» было выдано разрешение на строительство (реконструкцию) № RU26309000-«385-c» объекта капитального строительства - станции технического обслуживания и гостиницы лит. «А» - незавершенные строительством объект под гостиницу с магазином (общая площадь – 2261,3 м3, площадь земельного участка – 310 кв.м., количество этажей – 8,10 ед., строительный объем – 7196 м3.) сроком до 21.08.2010 года.

22 ноября 2009 года между ООО «Медея» и ФИО2 был заключен инвестиционный договор строительства (реконструкции) нежилого здания - гостиница с магазином по пр. Кулакова 17д в г. Ставрополе, количество этажей: 8-10, расположенного на земельном участке кадастровый номер 26:12:010507:216, по адресу: <...> №17-д, квартал 520.

15 апреля 2013 года между администрацией г. Ставрополя в лице КУМИ г. Ставрополя и ООО «Медея» был заключен договор аренды № 1821 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216, сроком на 3 года, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 26.07.2013 №26-26-01/061/2013-263, согласно которого арендодатель в соответствии с постановлением администрации г.Ставрополя от 28.11.2012 № 381 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № 26:12:010507:216 площадью 310 кв.м. для продолжения реконструкции станции технического обслуживания автомобилей и гостиницы (Литер А – незавершенный строительством объект) под гостиницу с магазином.

23 августа 2013 года комитетом градостроительства администрации города Ставрополя было выдано разрешение на строительство (реконструкцию) № RU2630900-«0790-c» объекта капитального строительства - станции технического обслуживания и гостиницы лит. «А» - незавершенные строительством объект под гостиницу с магазином сроком (общая площадь – 2261,3 м3, площадь земельного участка – 310 кв.м., количество этажей – 8,10 ед., строительный объем – 7196 м3.) до 27.11.2015.

25 сентября 2013 года между ООО «Медея» и ООО «Фасад-Дизайн» (подрядчик) был заключен договор подряда, согласно которого подрядчик выполнил комплекс работ по изготовлению и установке свето-прозрачных конструкций - оконных блоков, витражей, дверных блоков - окончание работ 20.12.2015.

03 декабря 2015 года между администрацией г. Ставрополя в лице КУМИ г. Ставрополя и ООО «Медея» был заключен договор аренды № 5480 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216, сроком на 3 года по 03.12.2018, согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № 26:12:010507:216 площадью 310 кв.м. для продолжения реконструкции станции технического обслуживания автомобилей и гостиницы (Литер А – незавершенный строительством объект) под гостиницу с магазином (виды разрешенного использования земельного участка соответствуют кодам (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельного участка – 4.4, 4.7, 4.9.1, предусмотренных классификатором видов разрешенного использования.

21 декабря 2015 года ООО «Медея» уведомил инвестора ФИО2 о завершении в ноябре 2015 года строительства объекта инвестиционного договора и о начале подготовки необходимых документов для ввода его в эксплуатацию.

26 сентября 2016 года автономным учреждением Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» было составлено положительное заключение экспертизы № 26-2-1-2-0218-16 в отношении спорного объекта капитального строительства – гостиница с магазином по адресу: <...> Д.

В период строительства в отношении спорного объекта недвижимости ГУ Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» дважды давала положительные заключения (от 2009 года и от 2016 года), в соответствии с которыми проектная документация реконструируемого объекта в полном объеме соответствует требованиям нормативных технических регламентов, требованиям к содержанию разделов проектной документации, результатам инженерных изысканий.

По окончании строительных работ был составлен технический план здания по состоянию на 24.12.2018 года для ввода объекта в эксплуатацию и постановки на государственный кадастровый учет, площадь здания составила 3 077,4 кв.м., площадь застройки – 247 кв.м.

Увеличение площади здания с 2 261,30 кв.м. (согласно разрешениям на строительство) до 3 077,4 кв.м. произошло в результате изменения конструктивных характеристик кровли (необходимость устройства технического этажа в легких конструкциях в целях предотвращения проникновения ливневых стоков), в результате чего образовался технический этаж, что подтверждается письмом ООО «Ставпроектреставрация» с указанием о получении положительного заключения повторной государственной экспертизы относительно откорректированного проекта.

15 января 2019 года ООО «Медея» обратилось в судебно-экспертную лабораторию АНО «НЕКС» с заявкой на проведение строительно-технической экспертизы здания, расположенного по адресу: проспект Кулакова 17 д., по итогам которого было изготовлено техническое заключение экспертизы №574/01/193 от 21.01.2019 (дата обследования 17.01.2019).

В полученном экспертном заключении было указано, что здание полностью закончено строительством, т.е. имеет степень строительной готовности 100%, деформаций нет, строительно-монтажные работы носят капитальный характер, нежилое здание соответствует нормативным требованиям, перемещение объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению не представляется возможным, является объектом капитального строительства и обладает признаками недвижимого имущества, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

16 января 2019 года ООО «Медея» подало в комитет градостроительства г. Ставрополя заявление на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию спорного нежилого здания.

22 января 2019 года комитет градостроительства г. Ставрополя отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в связи с истечением 03.12.2018 срока договора аренды земельного участка № 5480, а также в связи с не предоставлением заявителем полного перечня документов, необходимого для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Не выполнение ООО «Медея» своих обязательств по инвестиционному договору от 22.11.2009 с ФИО2 (инвестор по договору), выразившихся в непринятии мер по вводу нежилого здания по проспекту Кулакова 17д в эксплуатацию в целях его дальнейшей передачи инвестору в собственность, послужило основанием обращения ФИО2 08.04.2019 в Промышленный районный суд г.Ставрополя с исковым заявлением к ООО «Медея» о признании права собственности на нежилое здание «Гостиница с магазином», расположенный на земельном участке по адресу: <...> кадастровый номер земельного участка 26:12:010507:216 на основании договора инвестирования.

Решением от 17.09.2019 Промышленный районный суд г. Ставрополя в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказал в полном объёме.

В дальнейшем ФИО2 обратился в Ставропольский краевой суд с апелляционной жалобой на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 17.09.2019.

Рассмотрев указанную апелляционную жалобу по правилам производства в суде первой инстанции, 13.05.2020 решение Промышленного районного суда от 17.09.2019 было отменено, принято новое решение, которым исковые требования ФИО2 на спорный объект недвижимого имущества были удовлетворены.

На основании указанного апелляционного определения, 25.08.2020 был осуществлен государственный кадастровый учет объекта недвижимости и внесена в Росреестр запись о праве собственности ФИО2 на объект с кадастровым номером 26:12:010507:1832, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, местоположение: <...> (номер государственной регистрации 26:12:010507:1832-26/001/2020-1 от 25.08.2020), расположенное на земельном участке по адресу: <...> кадастровый номер земельного участка 26:12:010507:216.

25 декабря 2020 года КУМИ г.Ставрополя была подана кассационная жалоба на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 13.05.2020 г. (на основании которого осуществлен кадастровый учет и регистрация права собственности ФИО2 на объект) в Пятый кассационный суд общей юрисдикции.

18 мая 2021 года Пятый Кассационный суд отменил апелляционное определение Ставропольского краевого суда о признании права собственности за ФИО2 и направил на новое рассмотрение в Ставропольский краевой суд.

Ставропольский краевой суд в судебном заседании 02.02.2022 г. при новом рассмотрении иска о признании за ФИО2 права собственности на спорный объект (дело №33-3-6640/2021) определением от 16.02.2022 отказал в удовлетворении требований инвестора (ФИО2) о признании за ним права собственности на спорный объект.

ФИО2 указанный судебный акт был обжалован в Пятый кассационный суд общей юрисдикции, который 21.06.2022 оставил без изменений ранее принятые решения об отказе в признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества за инвестором ФИО2

В апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 16.02.2022, оставленным в силе Пятым кассационным судом, был сделан вывод о том, что законодательством не предусмотрена возможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости (инвестором).

Определением Промышленного районного суда г.Ставрополя от 05.10.2022 по делу № 2-3139/2022 был произведен поворот исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 13.05.2020 по иску ФИО2 к ООО «Медея» о признании права собственности на вышеуказанное нежилое здание, было прекращено право собственности ФИО2 на нежилое здание – гостиница по пр. Кулакова, 17 д, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:216, восстановлена в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО «Медея» на недвижимое имущество – станция технического обслуживания автомобилей и гостиница – незавершенный строительством объект по пр. Кулакова, 17 д в <...> % готовности..

КУМИ г.Ставрополя указало, что поскольку договор аренды от 03.12.2015 № 5480 был заключен с ответчиком после 01.03.2015, то право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта ответчиком использовано, в связи с чем объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:000000:3162, расположенный по адресу: <...> д, подлежит изъятию у ООО «Медея» путем продажи с публичных торгов.

ООО «Медея», в свою очередь, указывая что объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832, расположенный по адресу: <...> д, полностью завершен строительством, т.е. имеет степень строительной готовности 100%, соответствует всем нормативным требованиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, обратилось в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером 26:12:010507:1832 в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 31 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановления № 10/22), признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

Согласно договорам аренды земельного участка от 03.10.2008 № 6842, от 15.04.2013 № 1821, от 03.12.2015 № 5480 земельный участок с кадастровым номером 26:12:010507:216 был предоставлен ООО «Медея» для продолжения строительства гостиницы с магазином, т.е. воля собственника земельного участка была направлена именно на строительство спорного объекта недвижимого имущества.

В пункте 26 Постановления № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно выписки из ЕГРН от 01.07.2022, объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 является нежилым зданием с количеством этажей 9, в том числе подземных – 1, материал наружных стен – смешанные, площадью 3077,4 кв.м., год завершения строительства – 2018 год, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект 26:12:010507:216.

Как следует из материалов дела, судом установлено, что спорный объект недвижимого имущества был достроен ООО «Медея» в 2018 году до окончания срока действия договора аренды от 03.12.2015 №5480, что подтверждается сведениями из выписки ЕГРН (год завершения строительства – 2018 год) в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216 с разрешением использования – для продолжения реконструкции станции технического обслуживания автомобилей и гостиницы (литер А – незавершенный строительством объект) под гостиницу с магазином (виды разрешенного использования земельного участка соответствуют кодам (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельного участка – 4.4,4.7, 4.9.1, предусмотренных классификатором видов разрешенного использования), предоставленного ООО «Медея» в аренду по договору аренды земельного участка от 03.12.2015 № 5480.

Судом в рамках рассмотрения настоящего дела была назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «СтавЭкспертГрупп» ФИО9, ФИО10.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

- является ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010507:216, по адресу <...> капитальным объектом недвижимости, завершенным строительством, каков процент готовности здания?

- какие характеристики имеет объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010507:216, по адресу <...>, в том числе количество этажей объекта, надземных и поддельных, этажность объекта, площадь застройки основного здания, площадь входных групп (входная площадка и ступени)?

- имеет ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010507:216 по адресу <...> сети инженерно-технического обеспечения (коммуникации) и системы инженерно-технического обеспечения, в том числе пожарной сигнализации?

- соответствует ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010507:216 по адресу <...> техническим условиям, подписанным представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения?

- соответствует ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010501:216по адресу Ставропольскийкрай <...> - градостроительным и строительным нормам и правилам, а также санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам и иным обязательным требованиям, в том числе имеется ли выполнение требований ст. 8 главы 2 Федерального закона Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ?

- соответствует ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010507:216 по адресу <...> проектной документации согласно разрешения на строительство от 27 ноября 2015 года?

- соответствует ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке26:12:010507:216,по адресу Ставропольскийкрай, <...> требованиям градостроительного регламента Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя, соблюдены ли градостроительные и строительные нормы и требования по размещению здания на земельном участке?

- соответствуют ли фактические границы земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216 по адресу: <...> первичным землеотводным документам?

- создает ли объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832- нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010507:216, по адресу <...> угрозу жизни и здоровью граждан в случае его дальнейшей эксплуатации?

Согласно выводам проведенной в рамках дела судебной экспертизы от 13.12.2022 № 223-01-2022 следует, что:

- объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010507:216, по адресу <...>, представляет собой объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения согласно СП 68.13330.2017 «СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов», и является капитальным объектом недвижимости завершенным строительством на 100%.

- объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010507:216, по адресу <...>, имеет следующие характеристики: каркасно-монолитное нежилое здание с витражным остеклением (каркасно-монолитная технология позволяет собирать каркасы с большими пролетами между колоннами, что дает возможность свободно планировать расположение помещений на этажах, как в ходе строительства, так и во время эксплуатации); фундамент ленточный железобетонный по уплотненной песчано-гравийной подушке и монолитный ж/б столбчатый под несущими конструкциями (ж/б колоннами); перекрытие между этажами — монолитное железобетонное; наружные стены выполнены из силикатного кирпича на цементно-песчаном растворе, отделка наружных стен выполнена по технологии вентилируемого фасада (керамогранит по алюминиевому каркасу с применением гидро-пароизоляции и утеплителя); внутренние перегородки выполнены из кирпича на цементно-песчаном растворе и гипсокартонных листов по металлическим направляющим; кровельное покрытие выполнено из окрашенного профилированного настила, водосток организованный внутренний; количество этажей — 8 этажей; с учетом подвального этажа — 9 этажей;

- объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010507:216 по адресу <...> имеет сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения (система электроснабжения, система водоснабжения, сети водоотведения, сети водоснабжения, сети вентиляции и кондиционирования, сети газоснабжения), которые соответствуют проектным решениям и техническим условиям, подписанным представителями организаций, которые осуществляют эксплуатацию этих сетей;

- объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 полностью расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:216 по адресу: <...> и его координаты совпадают со сведениями ЕГРН (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № КУВИ-002/2021-137277967 от 14.10.2021), а также соответствуют карта (плану) от 03.09.2008, подготовленному ООО «ЗемИнвест»;

- объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010501:216 по адресу <...> соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам и иным обязательным требованиям, требования ст. 8 главы 2 Федерального закона Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ выполнены;

- объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010507:216 по адресу <...>, соответствует разрешению на строительство, а именно критериям строительства указанным в нем. На момент проведения экспертизы, объект исследования не соответствует разрешению на строительство в части минимального отступа от границ земельного участка до возведенного здания, в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ставрополя. Учитывая тот факт, что правила землепользования и застройки были впервые созданы в г. Ставрополе в 2010г., а первичное разрешение на строительство было выдано 22 октября 2009 года, то их действие не может распространяться на объекты, разрешение на которые получено ранее, и рассмотрение соответствия возводимого объекта недвижимости правилам землепользования и застройки является не верным. При разрешении указанного вопроса, эксперт принимает за основу проект границ земельного участка, а также данные проектной документации, которая, в свою очередь, дважды прошла государственную экспертизу в сфере строительства, что подтверждает соответствие объекта исследования всем требованиям градостроительного законодательства;

- в связи с тем, что данное нежилое здание было возведено в соответствии с проектом границ земельного участка, утвержденным администрацией города Ставрополя в 2007, что послужило основанием для получения разрешения на строительство, а градостроительный регламент (Правила землепользования и застройки г. Ставрополя) еще не были утверждены, можно сделать вывод, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> соответствует требованиям градостроительного регламента, градостроительные и строительные нормы и требования по размещению здания на земельном участке не нарушены;

- в результате проведенного исследования, сопоставления фактических границ, сведений ЕГРН и первоотводных документов можно сделать вывод, что фактические границы земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216 по адресу: <...>, соответствуют первичным землеотводным документам;

- объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832- нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке 26:12:010507:216, по адресу <...>, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам и иным обязательным требованиям, требования ст. 8 главы 2 Федерального закона Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ выполнены, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан в случае его дальнейшей эксплуатации.

Таким образом, судом установлено, что ООО «Медея» было возведено спорное строение с кадастровым номером 26:12:010507:1832 на земельном участке, предоставленном ему в аренду для продолжения строительства этого объекта на основании выданных ООО «Медея» разрешений на строительство от 22.10.2009 № RU26309000-«385-c», от 23.08.2013 № RU2630900-«0790-с» в период действия договора аренды от 03.12.2015 № 5480, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010507:216, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимого имущества, отнесен к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: для продолжения реконструкции станции технического обслуживания автомобилей и гостиницы (литер А – незавершенный строительством объект) под гостиницу с магазином, целевое назначение и разрешенное использование земельного участка соответствует целевому назначению возведенного на участке спорного нежилого здания, при наличии выраженной воли собственника земельного участка на строительство данного объекта; спорный объект является завершенным строительством на 100%, имеет систему электроснабжения, водоснабжения, сети водоотведения, сети водоснабжения, сети вентиляции и кондиционирования, сети газоснабжения, которые соответствуют проектным решениям и техническим условиям, подписанным представителями организацией, которые осуществляют эксплуатацию этих сетей, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим и иным обязательным требованиям, соответствует требованиям градостроительного законодательства; соответствует требованиям градостроительного регламента, градостроительные и строительные нормы и требования по размещению здания на земельном участке не нарушены, не создает угрозу жизни и здоровью граждан в случае его дальнейшей эксплуатации, не выходит за границы предоставленного земельного участка.

Довод ответчика о том, что спорный объект выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216, судом отклоняется, т.к. опровергается заключением судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, в которой указано, что спорный объект недвижимого имущества находится в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216, и выпиской из ЕГРН от 01.07.2022, в которой указано, что спорный объект недвижимого имущества находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216, также имеется схема расположения объекта недвижимости на земельном участке, из которой следует, что спорный объект недвижимости расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:216.

Кроме того, из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 11.10.2022 следует, что спорный объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:216, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для продолжения реконструкции станции технического обслуживания автомобилей и гостиницы (литер А – незавершенный строительством объект) под гостиницу с магазином, площадью 310 кв.м.

Довод ответчика о том, что спорный объект недвижимого имущества не соответствует разрешению на строительство в части минимального отступа от границ земельного участка до возведенного здания, в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ставрополя, а также довод о том, что нарушен процент застройки – 60 для объектов гостиничного обслуживания согласно правил землепользования и застройки муниципального образования г.Ставрополя, утвержденными решением Ставропольской городской Думы от 27.09.2017 № 136 (действующими правилами, утвержденными постановлением администрации г.Ставрополя от 15.10.2021 № 2342, процент застройки на уровне земли – 60, ниже отметки земли – 90, и, исходя из площади земельного участка 310 кв.м., он может быть застроен площадью не более 186 кв.м. (310*60%)), судом также отклоняется, так как правила землепользования и застройки были впервые созданы в г. Ставрополе в 2010 году, а первичное разрешение на строительство было выдано 22 октября 2009 года, то их действие не может распространяться на объекты, разрешение на которые получено ранее.

Данные обстоятельства также подтверждает заключение экспертов.

При разрешении указанного вопроса, в экспертном заключении эксперт принял за основу проект границ земельного участка, а также данные проектной документации, которая, в свою очередь, дважды прошла государственную экспертизу в сфере строительства, что подтвердило соответствие объекта исследования всем требованиям градостроительного законодательства. В связи с тем, что данное нежилое здание было возведено в соответствии с проектом границ земельного участка, утвержденным администрацией города Ставрополя в 2007, что послужило основанием для получения разрешения на строительство, а градостроительный регламент (Правила землепользования и застройки г. Ставрополя) еще не были утверждены, в экспертном заключении экспертом был сделан вывод, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:1832 нежилое здание, находящееся по адресу: <...> соответствует требованиям градостроительного регламента, градостроительные и строительные нормы и требования по размещению здания на земельном участке не нарушены.

Кроме того, после утверждения правил землепользования и застройки в г. Ставрополе в 2010 году, КУМИ г.Ставрополя продолжало предоставлять ООО «Медея» в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:010507:216, что подтверждается заключенным договором аренды № 5480 от 03.12.2015, предоставляющем ООО «Медея» вышеуказанный земельный участок для продолжения реконструкции станции технического обслуживания автомобилей и гостиницы (Литер А – незавершенный строительством объект) под гостиницу с магазином. При этом в договоре аренды № 5480 от 03.12.2015 имеется указание на то, что на указанном выше земельном участке расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 9 %, площадью 239,80 кв. м., что фактически соответствует площади застройки завершенного объекта с учетом соотношения площади незавершенного строительством объекта площадью 239,80 кв.м. и степени его готовности 9%.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» изложена позиция, согласно которой отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В постановлении №10/22 сформулировано самостоятельное дополнительное условие, необходимое для признания права собственности, не указанное в статье 222 Кодекса, выражающееся в доказательстве применения надлежащих мер по получению разрешения на строительство после его начала. То есть истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимого для этого разрешения на строительство.

Таким образом, с учетом данных в постановлении №10/22 разъяснений, обращению в суд должно предшествовать обращение к уполномоченному органу за разрешением на строительство или разрешением на ввод в эксплуатацию и получение отказа в выдаче этих документов, свидетельствующие об отсутствии иной возможности урегулирования статуса спорного объекта недвижимости.

Следовательно, для удовлетворения иска о признания права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимых для этого разрешений.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Медея» выдавались разрешения на строительство (реконструкцию) № RU26309000-«385-с» от 22.10.2009, № RU2630900-«0790-с» от 23.08.2013, а также то, что ООО «Медея» 16.01.2019 года обратилось в комитет градостроительства администрации г. Ставрополя с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию.

Письмом от 22.01.2019 года комитет градостроительства администрации г. Ставрополя отказал ООО «Медея» в предоставлении услуги о вводе спорного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, в связи с непредставлением заявителем полного перечня документов, необходимых для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также в связи с истечением 03.12.2018 срока договора аренды земельного участка №5480.

Данный отказ комитета градостроительства администрации г. Ставрополя от 22.01.2019 в предоставлении ООО «Медея» акта ввода спорного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию формально соответствует требованиям закона, т.к., действительно, ООО «Медея» обратилось в комитет градостроительства администрации г.Ставрополя после истечения срока договора аренды земельного участка № 5480.

Между тем, согласно «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 22.07.2020, приведенное в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК РФ (ст. 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом разъяснение п. 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение п. 26 постановления № 10/22 может блокировать применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания п. 26 постановления № 10/22 и п. 3 ст. 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 марта 2011 г. № 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации № 143, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 9 декабря 2010 г., и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.

Таким образом, учитывая наличие всех вышеперечисленных документов по спорному объекту (все согласования, проектную документацию, согласования по подключению всех коммуникаций и т. д), получение разрешение на строительство спорного объекта, обращение за вводом спорного объекта в эксплуатацию, то, что объект недвижимого имущества был достроен в период действия договора аренды земельного участка № 5480, а также доводы отказа в выдаче акта ввода в эксплуатацию, суд приходит к мнению, что ООО «Медея» предпринимало надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности, к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и что обращение в комитет градостроительства администрации г. Ставрополя за выдачей акта ввода в эксплуатацию не носило формальный характер.

Исходя из вышеизложенного, единственным признаком самовольной постройки спорного объекта является отсутствие разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, также судом установлено, что ООО «Медея» предпринимало надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности, к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Как установлено судом и подтверждено заключением судебной экспертизы, ООО «Медея» возвело спорное сооружение на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства этого объекта.

В соответствии с требованиями статьи 51 ГрК РФ получено разрешение на строительство объекта.

Объект недвижимого имущества имеет степень готовности 100%, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьи лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья людей.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения ООО «Медея», о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц.

Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Следовательно, по смыслу статьи 222 ГК РФ и вышеприведенных разъяснений, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка, увеличение площади спорного объекта с 2261,30 кв.м. (согласно разрешениям на строительство) до 3077,4 кв.м., как признаки самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения ООО «Медея», не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

Более того, КУМИ г.Ставрополя в своих требованиях просит изъять объект недвижимого имущества у ООО «Медея» путем продажи с публичных торгов, что также подтверждает, что спорный объект соответствует всем нормам и правилам, не несет угрозы жизни и здоровью граждан, и что отсутствуют какие-либо препятствия для дальнейшего использования данного спорного объекта.

На основании всего вышеизложенного и учитывая, что спорный объект был создан ООО «Медея» за счет собственных средств (с учетом привлечения в качестве инвестора по договору инвестирования ФИО2), на предоставленном в аренду земельном участке, в период действия договора аренды земельного участка (2018 год), с соблюдением целевого назначения земельного участка, с учетом воли собственника земельного участка на возведение спорного объекта, что спорный объект соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим, экологическим нормам и правилам, не несет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы других лиц, в том числе интересы собственника земельного участка, а также, учитывая, что истец предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта и эти меры не носили формальный характер, отсутствия со стороны ООО «Медея» очевидных признаков явного и недобросовестного поведения, отсутствия каких-либо препятствий для дальнейшего использования спорного объекта, суд удовлетворяет требования ООО «Медея», заявленные к администрации г.Ставрополя о признании права собственности на объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером 26:12:010507:1832, общей площадью 3 077,4 кв.м., расположенное по адресу: <...> расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:216 по адресу: <...>.

Данные выводы подтверждаются действующей судебной практикой по аналогичным делам (определение Верховного суда Российской Федерации от 02.06.2022 по делу № 308-ЭС21-29061).

Суд отказывает ООО «Медея» в удовлетворении требования о признании права собственности на спорный объект, заявленное к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, и комитету градостроительства администрации города Ставрополя, как заявленное к ненадлежащим ответчикам.

Надлежащим ответчиком по данным исковым требованиям о признании права собственности является администрация г.Ставрополя, так как признание права собственности на спорный объект не связано с защитой права собственности, нарушенного или оспариваемого ответчиками, поскольку названное право у ООО «Медея» на момент обращения с иском отсутствует. Решение суда по такому иску носит правосоздающий, а не правоподтверждающий характер.

Кроме того, в рамках настоящего дела разрешается не спор о праве на постройку, принадлежность которой не оспаривается, а возможность введения спорного объекта в гражданский оборот в качестве объекта гражданских прав.

Суд отказывает КУМИ г.Ставрополя в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:000000:3162, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов на основании следующего.

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Федерального закона.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства; участок может быть предоставлен однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

После истечения срока действия договора аренды земельного участка, заключенного для завершения строительства после 01.03.2015, к правоотношениям сторон подлежат применению правила пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Вместе с тем, как установлено судом выше, и подтверждено проведенной в рамках дела судебной экспертизой от 13.12.2022 № 223-01-2022, спорный объект недвижимого имущества завершен строительством в 2018 году, степень готовности объекта составляет 100%, в связи с чем основания для изъятия объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют и требования КУМИ г.Ставрополя не подлежат удовлетворению.

Кроме того, судом удовлетворены требования ООО «Медея» о признании права собственности на спорный объект, что также является основанием для отказа в удовлетворении требований КУМИ г.Ставрополя.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, отказать.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Медея», г. Ставрополь, ОГРН <***>, заявленные к администрации г.Ставрополя, г.Ставрополь, удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Медея», г. Ставрополь, ОГРН <***>, право собственности на объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером 26:12:010507:1832, общей площадью 3 077,4 кв.м., расположенное по адресу: <...> расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:216 по адресу: <...>.

Настоящее решение служит основанием для регистрации в управлении Росреестра по Ставропольскому краю права собственности общества с ограниченной ответственностью «Медея», г. Ставрополь, ОГРН <***>, на указанный объект недвижимости.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Медея», г. Ставрополь, ОГРН <***>, заявленных к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, и комитету градостроительства администрации города Ставрополя, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья И.В. Сиротин