Решение от 26 февраля 2018 г. по делу № А59-6378/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

http://sakhalin.arbitr.ru info@sakhalin.arbitr.ru

факс 460-952 тел. 460-945

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-6378/2017
г. Южно-Сахалинск
26 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 16 февраля 2018 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 26 февраля 2018 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Горбачевой Т.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Че С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А59-6378/2017

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304650812400015, ИНН <***>)

к Комитету по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании временного пользования арендуемого объекта общей площадью 87,1 кв.м, находящегося по адресу: ул. Ленина, д. 16, пгт. Шахтерск, Углегорского района Сахалинской области, непрерывным, признании договора аренды № 34 от 02.08.2010 непрерывным,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального района (далее – ответчик, КУМС Углегорского муниципального района) о признании временного пользования арендуемого объекта общей площадью 87,1 кв.м, находящегося по адресу: ул. Ленина, д. 16, пгт. Шахтерск, Углегорского района Сахалинской области, непрерывным, признании договора аренды № 34 от 02.08.2010 непрерывным.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – ФЗ № 159-ФЗ). В обоснование иска указано, что с истцом заключались дополнительные соглашения к договору аренды не в день окончания срока истечения договора, тем не менее арендуемое имущество находилось во временном пользовании арендатора, обращений от арендодателя об изъятии спорного имущества или о прекращении договора аренды не поступало.

В материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, вместе с тем, поскольку данный отзыв не подписан, доводы, приведенные в нем, судом не рассматриваются.

Извещенные о времени и месте судебного заседания стороны в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Рассмотрев данное ходатайство, суд определил его удовлетворить.

Изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно статье 3 ФЗ № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 1 статьи 3 ФЗ № 159-ФЗ одним из условий преимущественного права на выкуп арендованного имущества является факт нахождения имущества по состоянию на 1 июля 2015 года во временном владении и (или) временном пользовании у субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Толкование данной нормы позволяет сделать вывод о том, что возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года, имущество должно быть в пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства в течение всего периода, установленного законом.

Как установлено судом, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № 34 от 02.08.2010 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору объект нежилого муниципального фонда без оборудования – встроенное помещение на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: 694910, <...>, общей площадью 87, 1 кв. м.

Срок действия договора с 02 августа 2010 года по 02 июля 2011 года (пункт 2.1).

В силу пункта 6.6 договора арендатор, в случае надлежащего выполнения принятых им по настоящему договору обязательств, по окончании срока действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на его продление.

Согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу разъяснений пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор заключен на срок менее 1 года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации, соответственно, все последующие изменения, в том числе, и ежегодные соглашения о продлении срока действия договора, также не подлежали регистрации.

При таких обстоятельствах договор является заключенным.

Срок действия договора продлялся на основании следующих дополнительных соглашений: от 04.07.2011 на срок с 04.07.2011 по 30.06.2012; от 30.06.2012 – на срок с 01.07.2012 по 31.05.2013; от 31.05.2013 – на срок с 01.06.2013 по 30.04.2014; от 30.04.2014 – на срок с 01.05.2014 по 31.03.2015; от 31.03.2015 – на срок с 01.04.2015 по 28.02.2016; от 29.02.2016 – на срок с 29.02.2016 по 31.12.2016; от 31.12.2016 – на срок с 01.01.2017 по 30.11.2017; соглашения № 8 от 30.11.2017 – на срок по 31.10.2018.

Таким образом, договор действовал непрерывно.

То обстоятельство, что вносимые изменения относительно срока действия договора с 04.07.2011 по 30.06.2012 оформлены дополнительным соглашением от 04.07.2011 года, при том, что срок действия по договору был установлен по 02.07.2011 на оценку непрерывности действия договора для целей реализации преимущественного права арендатором не влияет, поскольку факт непрерывности установлен: имущество находилось во владении и пользовании истца, который производил за него оплату. Оплата за июль 2011 года была произведена в полном объеме.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что стороны договора состоят в непрерывных арендных отношениях с 02.08.2010 года, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Как следует из материалов дела, ответчик не возражал против удовлетворения требований истца и активную позицию спорящей стороны по делу не занимал.

Кроме того, суд учитывает, что истец обратился в суд с целью предвосхитить вероятные разногласия с ответчиком при реализации права, предусмотренного статьей 3 ФЗ № 159-ФЗ, в то время как не лишен права обратиться с заявленными исковыми требованиями не в самостоятельном порядке, а в рамках рассмотрения спора, связанного с реализацией указанного права (обжалования действий арендодателя).

При таких обстоятельствах суд не распределяет расходы по уплате государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, уководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать временное пользование индивидуальным предпринимателем ФИО1 арендуемого объекта общей площадью 87,1 кв.м, находящегося по адресу: ул. Ленина, д. 16, пгт. Шахтерск, Углегорского района Сахалинской области, непрерывным.

Признать договор аренды № 34 от 02.08.2010 непрерывным.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня его принятия.


Судья Т.С. Горбачева