Решение от 18 октября 2019 г. по делу № А48-7804/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А48-7804/2019
город Орел
18 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2019 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления по муниципальному имуществу Мценского района (303043, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мега» (303011, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договоров аренды земельных участков №26 от 12.07.2012 и №27 от 12.07.2012,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 (паспорт, доверенность №5 от 06.05.2019),

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Управление по муниципальному имуществу Мценского района (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мега» (далее - ответчик, ООО «Мега») о расторжении договоров аренды земельных участков №26 от 12.07.2012 и №27 от 12.07.2012.

В обоснование исковых требований о расторжении договоров аренды земельных участков №26 от 12.07.2012 и №27 от 12.07.2012 истец ссылался на просрочку внесения ответчиком арендных платежей и на нецелевое использование переданных в аренду земельных участков.

В судебном заседании 14.10.2019 истец поддержал требования искового заявления.

Ответчик письменный отзыв на иск не представил, возражений по существу исковых требований не заявил, о рассмотрении дела извещен по юридическому адресу, подтвержденному выпиской из ЕГРЮЛ, заказным письмом с уведомлением о вручении, которое возвращено органом почтовой связи с пометкой «истек срок хранения».

В соответствии с п. 1 ст. 122, п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 121-123 АПК РФ, суд считает ответчика надлежащим образом извещенным о судебном процессе.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика по представленным доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав объяснения истца, арбитражный суд считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 209 ГК РФ определено, что право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 01.07.2019 №КУВИ-001/2019-15135259 и № КУВИ-001/2019-15135202 подтверждается, что муниципальному образованию Мценский район Орловской области принадлежат на праве собственности следующие земельные участки:

1) земельный участок с кадастровым номером 57:11:0030201:1247, адрес: Орловская область, Мценский район, с/п Чахинское, по направлению на юго – запад от д. Новоселки, площадью 19530+/-1223 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования;

2) земельный участок с кадастровым номером 57:11:0030201:1248, адрес: Орловская область, Мценский район, с/п Чахинское, по направлению на юго – запад от д. Новоселки, площадью 26697+/-1430 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.

Как следует из материалов дела, 12.07.2012 на основании Постановления Администрации Мценского района №592 от 12.07.2012 между Администрацией Мценского района в лице начальника Управления по муниципальному имуществу Мценского района (арендодатель) и ООО «МЕГА» (арендатор) заключен договор № 26 аренды земельного участка (далее – договор №26), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 57:11:0030201:1247, находящийся по адресу: Орловская область, Мценский район, с/с Чахинский, по направлению на юго – запад от д. Новоселки, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 19530 кв.м.

Пунктом 2.1 договора №26 установлен срок аренды с 12.07.2012 по 12.07.2016.

По акту приема – передачи от 12.07.2012 (приложение № 3 к договору №26 аренды земельного участка от 12.07.2012) истец передал ответчику спорный земельный участок с кадастровым номером 57:11:0030201:1247.

Также 12.07.2012 на основании Постановления Администрации Мценского района №592 от 12.07.2012 между Администрацией Мценского района в лице начальника Управления по муниципальному имуществу Мценского района (арендодатель) и ООО «МЕГА» (арендатор) заключен договор № 27 аренды земельного участка (далее – договор №27), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 57:11:0030201:1248, находящийся по адресу: Орловская область, Мценский район, с/с Чахинский, по направлению на юго – запад от д. Новоселки, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 26697 кв.м.

Пунктом 2.1 договора №27 установлен срок аренды с 12.07.2012 по 12.07.2016.

По акту приема – передачи от 12.07.2012 (приложение № 3 к договору №27 аренды земельного участка от 12.07.2012) истец передал ответчику спорный земельный участок с кадастровым номером 57:11:0030201:1248.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

19.10.2012 договоры аренды земельных участков №26 и №27 прошли государственную регистрацию за номерами №57-57-07/013/2013-127 и №57-57-07/013/2013-128 соответственно.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.


Пунктами 6.2, 4.1.1 договоров №26 и № 27 от 12.07.2012 предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы после окончания срока более, чем 3 месяца включительно, в случае нарушений условий договора.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Согласно указанному классификатору, земли для сельскохозяйственного использования предназначены для ведения сельского хозяйства, а также для размещения зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Актом осмотра от 17.09.2019, а также приобщенными к материалам делам фотоматериалами подтверждается факт нецелевого использования ответчиком земельных участков с кадастровыми номерами 57:11:0030201:1247 и 57:11:0030201:1248.

Указанное обстоятельство в силу п. 4.1.1 договоров аренды №26 и №27 от 12.07.2012 является самостоятельным основанием для расторжения указанных договоров по требованию арендодателя.

Кроме того, в подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.1 договоров № 26 и № 27 от 12.07.2012, размер арендной платы за участок в год составляет 982 руб. 36 коп. и 1342 руб. 86 коп. соответственно.

В соответствии с п. 3.2 договоров № 26 и № 27 от 12.07.2012, арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сумме 245 руб. 59 коп. и 335 руб. 72 коп соответственно в срок до 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления указанной суммы по реквизитам, указанным в договоре.

Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема – передачи участка. Исполнением обязательств по внесению арендной платы является поступление средств на расчетный счет получателя. Расчет арендной платы определен в приложении №2 к договорам (п. 3.3 договоров № 26 и № 27 от 12.07.2012).

Пунктами 3.1 договоров аренды №26 и №27 от 12.07.2012 предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке арендодателем при изменении базовой ставки ежегодной арендной платы. Настоящее условие договоров считается заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы.

Судом установлено, что на момент вынесения решения у ООО «Мега» имеется задолженность перед истцом по арендной плате за 2018 – 2019 годы в общей сумме 6546 руб. 30 коп.. из них по договору аренды №26 от 12.07.2012 за 2018 года – 1830 руб. 82 коп., за 2019 год – 1220 руб. 55 коп., по договору аренды №27 от 12.07.2012 за 2018 год – 1826 руб. 27 коп., за 2019 год – 1668 руб. 48 коп. Доказательств исполнения ответчиком обязательств по договорам №26 и № 27 от 12.07.2012 путем внесения арендных платежей за спорный период в материалы дела не представлено.

Кроме того, в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъясняется, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 24.09.2015 №302-ЭС15-12764.

Поскольку иск предъявлен до уплаты ООО «Мега» задолженности по арендной плате за 2018 – 2019 годы, суд полагает, что у УМИ Мценского района возникло право требовать досрочного расторжения договоров в связи с просрочкой уплаты арендных платежей более, чем 3 месяца, то есть по основанию, предусмотренному пунктами 6.2, 4.1.1 договоров №26 и № 27 от 12.07.2012.

В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При этом необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны принял все надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. Так, 17.05.2019 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 16.05.2019 №1219 с требованием об оплате задолженности за 2018 – 2019 годы. Истец в уведомлении разъяснил, что в связи с просрочкой оплаты договоры аренды земельных участков будут расторгнуты арендодателем в одностороннем порядке.

Частью 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Согласно ч. 3 ст. 54 ГК РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1 ГК РФ), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Учитывая вышеизложенное, исходя из совокупного толкования п. 2 ст. 452, п. 3 ст. 619 ГК РФ, суд считает соблюденным досудебный порядок предъявления требования о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков от 12.07.2012.

Суд также считает допущенные ООО «Мега» нарушения срока уплаты арендных платежей по договорам аренды №26 и №27 от 12.07.2012 существенными, поскольку просрочка внесения арендной платы имела место систематически, на протяжении 2018 и 2019 годов, ввиду чего истец (арендодатель) в значительной степени лишался того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договором № 26 и №27 аренды земельных участков от 12.07.2012 подлежит удовлетворению.

Кроме того, суд учитывает, что к моменту рассмотрения спора срок действия договоров №26 и №27 от 12.07.2012 истек. При этом арендатор продолжал пользоваться переданными в аренду по указанным договорам земельными участками.

В силу п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст. 610 ГК РФ).

Поскольку договорами №26 и №27 от 12.07.2012 иной срок для предупреждения арендатора о прекращении указанных договоров не предусмотрен, суд пришел к выводу, что арендные правоотношения между сторонами прекращены с 19.08.2019, то есть по истечении 3 месяцев с момента направления истцом ответчику уведомления от 16.05.2019 №1219 о расторжении договоров в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно ч. 2 ст. 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Истец на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от оплаты государственной пошлины.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина составляет 6 000 руб. 00 коп.

Следовательно, государственная пошлина в сумме 12 000 руб. 00 коп. (6 000 * 2 требования о расторжении договоров) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка №26 от 12.07.2012, заключенный между Администрацией Мценского района в лице начальника Управления по муниципальному имуществу Мценского района (303043, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Мега» (303011, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>).

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка №27 от 12.07.2012, заключенный между Администрацией Мценского района в лице начальника Управления по муниципальному имуществу Мценского района (303043, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Мега» (303011, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>).

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мега» (303011, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.


Судья Аксенова Т.В.