Решение от 13 ноября 2019 г. по делу № А60-26494/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-26494/2019
13 ноября 2019 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 06 ноября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 13 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.И. Опариной, при ведении протокола судебного заседания 30.10.2019, после перерыва 06.11.2019 помощником судьи А.В. Гузняковой, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-26494/2019 по исковому заявлению Администрации Кировградского городского округа (ИНН 6616001080, ОГРН 1026601154557)

к обществу с ограниченной ответственностью "Магнат" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 40 150 руб. 23 коп.,

при участии в судебном заседании 30.10.2019:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 12.08.2019 №69; от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности №48 от 20.05.2019;

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 06.11.2019 11 часов 30 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, лица участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Администрация Кировградского городского округа обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Магнат" с требованием о взыскании 40 150 руб. 23 коп., в том числе: 29 531 руб. 96 коп. – долг по арендной плате по договору аренды земельного участка №13-2015 от 21.12.2015 за период с сентября 2018 года по декабрь 2018 года, 10 618 руб. 27 коп. – пени за несвоевременное перечисление арендной платы за период с 11.10.2017г. по 19.02.2019г.

Определением суда от 20.05.2019г. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

10.06.2019г. от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства. Как указывает ответчик, истцом в одностороннем порядке произведено изменение порядка оплаты арендной платы, произведен перерасчет ставки арендной платы за предыдущие периоды. Ответчик не согласен произведенным Администраций КГО перерасчётом суммы арендной платы за 2016-2017 года и 2018 года, в связи с применением ставки в размере 1,2.

Определением от 15.07.2019г. суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил дату предварительного судебного заседания.

12.08.2019г. посредством сервиса «Мой арбитр» от ответчика поступил отзыв, с требованиями не согласен, считает их незаконными и необоснованными по доводам, изложенным в отзыве.

От ответчика также поступили возражения относительно рассмотрения дела в отсутствие представителя ответчика.

В предварительном судебном заседании по ходатайству истца к материалам дела приобщены возражения на отзыв.

Определением от 14.08.2019 назначено судебное разбирательство.

Посредством сервиса «Мой арбитр» от ответчика поступили дополнения к отзыву.

Определением от 09.09.2019 судебное разбирательство отложено.

17.09.2019 от истца поступили дополнения к отзыву.

28.09.2019 от истца поступило ходатайство об увеличении размера исковых требований, согласно которому просит суд, взыскать с ответчика 33267 руб. 98 коп. – долг по арендной плате по договору аренды земельного участка №13-2015 от 21.12.2015 за период с августа 2018 года по декабрь 2018 года, 14 978 руб. 19 коп. – пени за несвоевременное перечисление арендной платы за период с 11.10.2017г. по 19.02.2019г.

Заявленное истцом ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается с учетом уточнения исковых требований.

От ответчика поступили дополнения к отзыву на исковое заявление.

Определением от 27.09.2019 судебное разбирательство отложено.

29.10.2019 от истца поступили возражения истца на ходатайство.

В судебном заседании 30.10.2019 по ходатайству истца к материалам дела приобщен акт обследования земельного участка.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

21.12.2015 между Администрацией Кировградского городского округа (далее - Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Магнат» (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13-2015 (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1200 кв.м, местоположение: <...> в 10 метрах юго-восточнее дома 41, именуемый в дальнейшем «Участок». Кадастровый номер земельного участка: 66:49:0503012:202. Категория земель: земли населенных пунктов. Участок предоставляется с разрешенным использованием: для строительства объекта торговли (торговый центр). На Участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:49:0503012:206, площадью 26 кв.м., адрес: <...>. (пп. 1.1 – 1. 5 договора).

Согласно п. 1.5. договора срок аренды и обязательства по Договору устанавливаются с 21.12.2015 года по 20.12.2018 года.

договор зарегистрирован в установленном законом порядке (уведомление о государственной регистрации № 66/007/660/2016-5 от 25.01.2016 года).

В силу п. 4.1 расчет арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством и оформляется в виде приложения к договору, являясь его неотъемлемой частью.

Согласно п. 4.4 договора по факту пользования земельным участком арендная плата за период с 01.10.2015 года по 31.12.2015 года Арендатором вносится единовременно в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора, при этом вносится вся сумма, подлежащая оплате к этому сроку, последующая арендная плата вносится авансовыми платежами, ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, в размере указанном в приложении № 1 или уведомлении об изменении арендной платы с приложением расчета.

Пунктом 4.2 договора предусмотрена возможность изменения арендной платы Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с законодательством Свердловской области. В соответствии с п. 4.2 договора в случае изменения арендной платы Арендодатель в течение 30 календарных дней с момента вступления в силу соответствующего правового акта, направляет заказным письмом с уведомлением или вручает Арендатору расчет размера арендной платы (уведомление об изменении арендной платы с приложением расчета). Стороны условились, что обязанность по уплате арендной платы с учетом соответствующих изменений ее размера возникает у Арендатора с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного правового акта Свердловской области либо указанного в таком нормативно-правовом акте срока, изменяющего размер арендной платы, независимо от даты получения (вручения) уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за период с августа 2018 года по декабрь 2018 года и оставление претензии истца без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

По расчету истца задолженность за период с августа 2018 года по декабрь 2018 года составляет 33267 руб. 98 коп. (с учетом принятых судом уточнений).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Судом установлено, что строительство комплекса по обслуживанию автомобилей на земельном участке еще не завершено.

В соответствии с абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В данном случае расчет платы за землю должен производиться в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".

В пункте 5 указанного Положения определена формула расчета годового размера арендной платы.

По существу возражения ответчика сводятся к тому, что истцом неверно произведен расчет арендной платы. В частности, ответчик не согласен с произведенным Администрацией перерасчетом суммы арендной платы за 2016-2017 годы и 2018 год, в связи с применением ставки в размере 1,2; также считает неверным применение в формуле для расчета арендной платы двух коэффициентов увеличения, установленных для разных периодов.

При определении размера арендной платы истцом учтена ставка в размере 1,2%, предусмотренная для земельных участков, под объектами торговли. При этом, истцом в расчетах арендной платы за 2016-2017гг. изначально была применена ставка 0,2. В 2018 году, ответчиком произведен перерасчет арендной платы по ставке 1,2 за 2016,2017 и 2018 год и с применением коэффициента 1,2.

Возражая относительно расчета истца, ответчик указывал, что при определении размера арендной платы подлежит применению ставка в размере 0,2%, установленная для земельных участков, предоставленных для строительства объектов на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом.

В силу статьи 7 ЗК РФ использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 ГК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования.

Как следует из представленного в материалы дела Договора аренды земельного участка, участок предоставляется с разрешенным использованием: для строительства объекта торговли (торгового центра). Согласно данным кадастрового паспорта земельного участка, разрешенное использование: для строительства объекта торговли (торгового центра).

Поскольку арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, его изменение невозможно без внесения изменения в договор. В данном случае следует определять арендную плату исходя из ставки, предусмотренной для согласованного в договоре вида разрешенного использования.

Одним из принципов, содержащихся в Постановлении № 582, является принцип экономической обоснованности, который предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

При принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) строительство - это создание зданий строений и сооружений.

Строительство объектов недвижимости осуществляется на основании выданного уполномоченным органом разрешения на строительство в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса.

В силу части 19 указанной статьи разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации объекта капитального строительства, при этом частью 20 этой статьи предусмотрена возможность продления срока действия разрешения на строительство.

23.08.2018 года ООО «Магнат» получило разрешение на строительство № 66-371-57-2018 для строительства объекта торгово-офисный центр на указанном земельном участке. Срок действия разрешения на строительство - до 23.02.2019г.

В соответствии с условиями арендного обязательства земельный участок предоставлен Ответчику для строительства объекта торговли.

Окончание срока действия разрешения на строительство не является правовым основанием, влияющим на определение вида целевого использования земельного участка и выбор ставки размера арендной платы.

Окончание разрешения на строительство не свидетельствует об окончании строительства и начале эксплуатации возведенного объекта; вид целевого использования земельного участка не изменен. Иного в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, при определении размера арендной платы необходимо применять ставку арендной платы 0,2% как для земельных участков, на которых ведется строительство (п. 68 приложения к Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 года №1855-П в отношении земельных участков, расположенных на территории Кировградского городского округа).

При расчете арендной платы за 2016-2018 гг. истцом применена неверная формула.

Арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на коэффициент увеличения (Ку), ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды (пункт 6 Положения).

За период аренды действовали следующие коэффициенты:

Ку_2016 - 1,074 в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 28.12.2015г. №1209-ПП;

Ку_2017 - 1,04 в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 29.12.2016г. №928-ПП

Ку_2018 -1,04 в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 29.12.2017г. №1020-ПП

Таким образом, в соответствии с буквальным толкованием вышеуказанных положений, коэффициент увеличения на соответствующий финансовый год, должен использоваться при расчете арендной платы на этот же финансовый год.

Применение Истцом нескольких коэффициентов увеличения, установленных на разные периоды (годы) является незаконным и не соответствует нормам действующего законодательства.

С учетом изложенного, расчет задолженности, представленный истцом не может быт признан судом верным.

При этом, как следует из материалов дела, Администрация в своем расчете арендной платы на 2018 год уведомило Ответчика о том, что за ранее оплаченные периоды 2016-2017 год, неверно была рассчитана арендная плата в связи с применением ненадлежащего коэффициента.

В расчете арендной платы за 2018 год, Истец произвел расчет доплаты арендной платы за предшествующий период 2016-2017 год в общей сумме 88 680 руб. 43 коп., при том как арендная плата за 2018 год составляла 81 284,96.

Далее Истец сумму рассчитанной доплаты за 2016-2017 год делит пропорционально на 12 месяцев 2018 года, затем указанный ежемесячный платеж доплаты в сумме 7 390,04 руб. складывает с соответствующим ежемесячным платежом, рассчитанным за 2018 год, и таким образом вменяет ответчику сумму ежемесячной арендной платы с учетом доплаты за ранее оплаченные периоды в сумме около 14 000,00 руб.

В представленном Истцом расчете, неустойка рассчитана также исходя из суммы арендной платы с учетом доплаты, однако, сторонами не было достигнуто соглашение о таком порядке оплаты суммы вменяемой Ответчику недоплаты за предшествующие периоды.

Соответственно, Истец в одностороннем порядке изменил порядок оплаты по договору, приводит к завышению мер ответственности Ответчика (неустойка в представленном расчете исчисляется исходя из суммы арендной платы за соответствующий месяц 2018 года + сумма доплаты за предшествующий период).

Приняв во внимание контррасчет ответчика, за 2016 размер арендной платы составил 12 914 руб. 63 коп., за 2017 год – 12505 руб. 78 коп., за 2018 год – 12128 руб. 90 коп.

При этом, судом учтено, что с 15.11.2018, в соответствии с дополнительным соглашением, заключенным между Администрацией Кировградского городского округа и ИП ФИО3, с 17.10.2018 года все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №13-2015 от 21.12.2015 года переданы ИП ФИО3

Таким образом, ООО «Магнат» с 17.10.2018 года не является стороной по договору аренды земельного участка.

Согласно п. 4.9 Договора аренды в случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный в Договоре срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера задолженности до ее полного погашения.

Учитывая, что ответчиком оплачена арендная плата в большем размере 126 400 руб. 78 коп., задолженность у ответчика отсутствует, а имеется переплата в размере 99796 руб. 53 коп., которая и должна засчитываться в неустойку, размер которой, по расчет у суда, составил 252 руб. 87 коп.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.

На основании изложенного, Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 371-42-50.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяН.И. Опарина