Решение от 7 июля 2025 г. по делу № А48-3832/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

М О Т И В И Р О В А Н Н О Е  
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А48-3832/2025
г. Орел
08 июля 2025 года
Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Н.В Подриги, рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Холикон-Инвест» (302005, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 63659,59 руб. убытков,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее – истец, УМИЗ) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Холикон-Инвест» (далее – ответчик, ООО «Специализированный Застройщик «Холикон-Инвест») о взыскании убытков в размере 63 659,59 руб., возникших по причине передачи в муниципальную собственность жилого помещения на 0,79 кв.м меньше, чем предусмотрено договором аренды земельного участка.

Определением суда от 12.05.2025 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

27.06.2025 суд вынес резолютивную часть решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

01.07.2025 от ответчика поступили два заявления о составления мотивированного решения.

При принятии указанного решения суд исходил из следующего.

12.03.2021 между УМИЗ (арендодатель) и ООО «Специализированный застройщик «Холикон-Инвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1705, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 57:25:0020708:459, общей площадью 6 443 кв. м, расположенный по адресу: <...> (далее земельный участок), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для среднеэтажной застройки. Земельный участок предоставлен для реализации инвестиционного проекта с наименованием «ЖК на Автовокзальной», предусматривающего строительство многоквартирного восьмиэтажного двухподъездного жилого дома (п. 1.1).

Согласно п.1.1 договора Арендатор обязан передать в собственность МО «Город Орел» не менее 10% общей площади пригодных для проживания жилых помещений в многоквартирном Доме, созданных на предоставленном в аренду по настоящему Договору земельном участке, а также заключить с Арендодателем в течение 20 рабочих дней с момента получения разрешения на строительство соответствующее соглашение о безвозмездной передаче жилых помещений в муниципальную собственность города Орла в Порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. В соглашении о безвозмездной передаче жилых помещений в муниципальную собственность города Орла указываются идентификационные признаки подлежащих Передаче квартир: количество комнат, номер секции на этаже, этаж, номер на площадке, строительный номер, общая площадь, высота потолков, иные параметры в соответствий с проектной документацией. Соглашение о безвозмездной передаче жилых помещений в муниципальную собственность города Орла будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора, одним из его существенных условий.

Размер арендной платы за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 2 666,66 руб. в год.

05.10.2021 ответчику выдано разрешение на строительство, в котором указана общая площадь квартир (с учётом лоджий, балконов, веранд, террас) - 6538,2кв.м., без них – 6346,8кв.м.

22.06.2022 Приказом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области №22-ОРД внесены изменения в разрешение на строительство от 05.10.2021г. № 57-301000-58-2021 объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом поз. 1 по ул. Автовокзальная в г. Орле» в части общей площади квартир (за исключением  лоджий, балконов, веранд, террас) - 6537,2кв.м.

По завершении строительства 23.08.2023 Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области выдано разрешение №57-301000-38-2023 на ввод объекта в эксплуатацию, согласно п.6.1.7.1 которого площадь жилых помещений (без учета балконов, лоджий и пр.) составляет 6 579,9 кв.м.

19.12.2023 между УМИЗ и Обществом подписан акт безвозмездной передачи жилых помещений, в соответствии с которым ответчик передал в собственность муниципального образования «Город Орел» жилые помещения общей площадью 655,2 кв.м.

20.12.2023 стороны заключили дополнительное соглашение к соглашению о безвозмездной передаче жилых помещений в муниципальную собственность города Орла, по которому площадь передаваемых помещений составила 657,2 кв.м.

В ходе плановой проверки Контрольно-счетной палаты города Орла установлено, что действиями, связанными с передачей предусмотренных п.1 договора аренды от 12.03.2021 № 1705 жилых помещений не в полном объеме, бюджету города Орла нанесен ущерб в размере не менее 63,7 тыс. руб.

По данному факту начальнику УМИЗ 26.12.2024 вынесено представление №17, из п. 8 которого следует, что согласно Разрешению на ввод объекта, в эксплуатацию № 57-301000-38-2023 от 23.08.2023 г. ООО «СК «Холикон-Инвест» на земельном участке кадастровый номер 57:25:0020708:459, переданном по Договору аренды №1705 от 12.03.2021 г., возведён многоквартирный жилой дом, площадь жилых помещений (без учета балконов, лоджий и пр.) в котором составляет 6 579,9 кв. м. Следовательно, в муниципальную собственность должны быть переданы жилые помещения площадью не менее 657,99 кв. м. В нарушение п. 2.1 ст. 3 Закона Орловской области от 04.12.2015 г. №1884-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов» в муниципальную собственность по Акту безвозмездной передачи от 19.12.2023 г. ответчиком переданы жилые помещения по ул. Автовокзальная, д. 4, общей площадью 657,2 кв.м вместо 657,99 кв.м. или на 0,79 кв.м меньше, чем установлено условиями выделения земельного участка без проведения торгов и по льготной ставке арендной платы. В связи с чем ущерб бюджету города Орла составил не менее 63,7 тыс. рублей.

Согласно расчёту истца, кадастровая стоимость квартиры составляет 5 818 003,07 руб., площадь — 72,2 кв.м., следовательно, кадастровая стоимость 1 кв.м. составляет 80 581,76 руб. (5 818 003,07 руб./72,2 кв.м.).

Таким образом, кадастровая стоимость недополученных 0,79 кв.м. составляет 63 659,59 руб. (80 581,76 руб. / кв.м. * 0,79 кв.м.).

20.01.2025 УМИЗ направило в адрес ответчика претензию №25/435 с требованием оплатить указанную сумму, которая оставлена без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ч.1 ст. 614 ГК РФ).

Факт надлежащего внесения Обществом арендной платы истцом не оспаривается.

Истец предъявляет Обществу убытки за предоставление меньшей площади жилых помещений по сравнению с условиями договора.

Согласно части 2 статьи 3 Закона Орловской области от 04.12.2015 №1884-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов» (далее - Закон №1884-ОЗ), отбор масштабных инвестиционных проектов, соответствующих критериям, указанным в части 1 настоящей статьи, для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов осуществляется на конкурсной основе в порядке, установленном Губернатором Орловской области.

В соответствии с пунктом 20 Порядка конкурсного отбора к компетенции Межведомственной комиссии по конкурсному отбору масштабных проектов по строительству многоквартирных домов (далее - Межведомственная комиссия) относится исключительно рассмотрение масштабных инвестиционных проектов и определения победителя конкурсного отбора в случае подготовки Департаментом двух и более заключений о соответствии масштабных инвестиционных проектов одному из критериев, указанных в пунктах 2, 2.1, 4 части 1 статьи 3 Закона N 1884-ОЗ.

Земельный участок передан ответчику без проведения торгов для реализации инвестиционного проекта с наименованием «ЖК на Автовокзальной», а ООО «Специализированный Застройщик «Холикон-Инвест» согласился передать в собственность МО «Город Орёл» не менее 10% общей площади пригодных для проживания жилых помещений в многоквартирном доме, созданных на предоставленном в аренду по договору земельном участке.

Однако, по мнению истца, площадь переданных жилых помещений не соответствовала условиям п. 1.1 договора аренды, чем МО «Город Орёл» были причинены убытки.

При этом, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7) разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер. Кроме того, должник не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Ответчик факт причинения убытков оспаривал, поскольку п. 1.1 договора аренды земельного участка №1705 согласуется с п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона Орловской области от 4 декабря 2015 года № 1884-ОЗ, согласно которому одним из критериев, которым должен соответствовать масштабный инвестиционный проект является строительство многоквартирного дома, а также обязанность арендатора земельного участка за право заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов передать не менее десяти процентов общей площади жилых помещений в указанном много квартирном доме (многоквартирных домах) и (или) принадлежащие арендатору земельного участка на праве собственности новые жилые помещения в иных многоквартирных домах, общая площадь которых в совокупности составляет не менее чем десять процентов общей площади жилых помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах), которые планируется построить в рамках инвестиционного проекта в муниципальную или государственную собственность.

Таким образом, ответчик полагает, что из буквального толкования условий п. 1.1. договора № 1705 и положений Закона №1884-ОЗ от 04.12.2015 г. следует, что при расчёте 10 % общей площади жилых помещений в многоквартирном доме, подлежащих передаче в муниципальную собственность, используется документация, в том числе разрешение на строительство.

Поскольку пунктом 4 Разрешения на строительство №57-301000-58-2021 от 05.11.2021 г. с учетом внесенных изменений от 22.06.2022 г., общая площадь всех жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд, террас) составляет 6537,2 кв.м., а ООО «СЗ Холикон-Инвест» передало в собственность муниципального образования «Город Орел» жилые помещения, общей площадью 657,2 кв.м., то убытки на стороне ответчика не возникли.

При этом, ответчик дополнительно ссылается на п. 4. Приложения № 1 к приказу Росреестра от 23 октября 2020 г. № П/0393, по которой допустимая погрешность измерений каждой измеряемой стены помещений может варьировать от 0,01м до 0,03 м в зависимости от длины измеряемой стороны, а также на Акт безвозмездной передачи 19.12.2023, подписанный обеими сторонами, зарегистрированный в установленном порядке, без каких-либо разногласий и претензий на момент подписания акта.

Истец же в своих возражениях указывает, что, несмотря на изменения площади по Приказу Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области №22-ОРД, в дополнительном соглашении от 2012.2023 стороны согласовали передачу именно 657,2 кв.м. жилых помещений и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также содержит указание на 6579,90 кв.м. площади жилых помещений, что составит 657,99 кв.м., а не переданные 657,2 кв.м. ответчиком.

Проанализировав доводы сторон, суд установил, что по акту, имеющемуся в материалах дела, ответчик передал 19.12.2024 жилые помещения, общей площадью 655,2 кв.м., а уже на следующий день (20.12.2023) стороны заключили дополнительное соглашение к соглашению о безвозмездной передаче жилых помещений в муниципальную собственность города Орла, по которому площадь передаваемых помещений составила 657,2 кв.м. Площадь помещении в акте по квартирам №72 и №81 отличается от площади этих же квартир по дополнительному соглашению.

Вместе с тем, поскольку стороны не оспаривали факт передачи именно 657,2 кв.м. жилых помещений, что также установлено по результатам проверки КСП города Орла, суд полагает установленным факт передачи именно 657,2 кв.м. жилых помещений от ответчика в муниципальную собственность.

В отношении толкования  п. 2, ч. 1 ст. 3 Закона N 1884-ОЗ, суд полагает, что в рассматриваемом случае, это не имеет решающего значения, поскольку по условиям дополнительного соглашения от 20.12.2023 стороны согласовали передачу именно 657,2 кв.м. жилых помещений, что соответствует ст. 421 ГК РФ.

Однако истцом заявлено требование именно о взыскании убытков, для удовлетворения которого истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ), а ответчик - представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер.

В рассматриваемой ситуации судом не усматривается факт действий или бездействия ответчика, из-за которых истец недополучил 0,79 кв.м. жилой площади. Истец не представил доказательств того, что в МКД имеются какие-либо иные квартиры, и их площадь составила бы в сумме ровно 657,2 кв.м., а ответчик умышленно выбрал для передачи квартиры с меньшей площадью. Наоборот, стороны совместно согласовали и в акте и в дополнительном соглашении перечень конкретных квартир, подлежащих передаче в муниципальную собственность, без разногласий.

Истец на момент подписания Акт безвозмездной передачи 19.12.2023 не мог не знать, какая площадь жилых помещений передаётся в муниципальную собственность, имел возможность заявить свои возражения, что им не было сделано. В данном акте истец подтвердил факт исполнения обязательств со стороны ответчика в полном объёме и отсутствие претензий. После передачи помещений от ответчика их площадь не изменилась. Согласование передаваемой площади в 657,2 кв.м. жилых помещений произошло уже после подписания акта от 19.12.2023.

Истец в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ не доказал того, что при подписании акта от 19.12.2023 он добросовестно заблуждался или ответчик предоставил ему недостоверную информацию о жилой площади в МКД.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых  требований.

Кроме того, в отзыве от 21.05.2025 ответчик просил суд о рассмотрении дела в общем порядке.

Рассмотрев заявленное ходатайство и принимая во внимание разъяснения Верховного суда Российской Федерации, изложенные в п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве», арбитражный суд не нашел оснований для перехода к рассмотрению дела в порядке общего искового производства, поскольку ответчиком не представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных частью 5 статьи 227 АПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражном судом со стороны.

Истец освобождён от уплаты госпошлины в силу п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ, поэтому вопрос о её распределении, с учётом исхода спора, судом не разрешается.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–171, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения – со дня принятия решения в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Орловской области.


Судья                                                                                                   Н.В. Подрига